Приветствую вас на моем канале. Как вы знаете, недавно мы с женой взяли ипотеку на двухкомнатную квартиру. Успели мы ее взять по льготной семейной программе, по ставке всего 6% годовых. На 30 лет. Платеж 22 790,13 р. в месяц. Кстати, сегодня ночью списался первый платеж. Осталось всего 359 😉
Многие, кто следит за моим творчеством, не раз наверное уже читали у меня, что я не собираюсь гасить эту ипотеку досрочно. Мне это просто не выгодно. Но есть люди, которые не понимают этого. И я даже догадываюсь почему так происходит.
Сегодня я хотел бы попытаться еще раз на пальцах объяснить всю математику. Возможно, мое сегодняшнее объяснение убедит еще кого-то из моих читателей, в том, что моя позиция "не платить ипотеку досрочно", гораздо выгоднее той позиции, чтобы ее платить.
Итак. Почему же людям кажется, что платить ипотеку досрочно выгодно? Проблема, на мой взгляд, заключается в том, что люди приравнивают сегодняшние рубли, к рублям через год, или через 10 лет, или даже через 30 лет. Но сегодняшние рубли, не равны даже завтрашним. Это мало кто держит в голове, при своих расчетах.
Деньги, особенно наши, это очень зыбкая субстанция. Вчера еще ты мог позволить себе 10-ок яиц за 55 рублей, а сегодня дешевле 120 рублей, ты их не купишь. Да, это возможно не самый лучший пример, так как именно яйца в данный момент выросли больше всех остальных товаров. Но для наглядности он очень даже подходит.
Сторонники досрочного погашения пишут мне в комментариях. Что если я заплачу сейчас досрочно, например, 10 000 рублей, то сэкономлю я за все 30 лет приличную сумму. Относительно досрочно внесенной суммы, конечно.
Давайте посчитаем. Если я внесу сегодня 10 000 рублей на досрочное погашение, то экономия на процентах за год составит 600 рублей. Это 6% от 10 000 рублей. И если продлить эту тенденцию на все 30 лет, то экономия составит целых 18 000 рублей (600*30). Вроде бы круто. Плачу сейчас 10 000 рублей, экономлю 18 000 рублей на переплате банку. Это целых 180% от вложенной суммы.
Но ошибка как раз заключается в том, что мы не учитываем обесценения денег на длительном промежутке времени. И рубли через 30 лет, это не сегодняшние наши рубли. И никто из нас даже приблизительно не знает, что можно будет купить на 10 000 нынешних рублей через 30 лет.
Давайте, не будем заглядывать так далеко в будущее, а сократим наш горизонт планирования всего до одного года. Так, я думаю, будет намного проще и понятнее. А уже потом попытаемся продлить эту тенденцию в далекое будущее.
Итак. Вернемся к нашему примеру. У меня появились условно свободные 10 000 рублей. И я размышляю, а не погасить ли мне досрочно мою ипотеку. Я беру в руки калькулятор, и считаю. Экономия за год, как мы уже выяснили выше, составляет 600 рублей. Это при ставке 6%.
Ну а что если отнести эти 10 000 на простой банковский вклад? Сегодня банки предлагают ставки в районе 14-15% годовых. Т.е. за 1 год я заработаю со своих 10 000 рублей, примерно 1 400 рублей. Заплачу 600 рублей банку. И у меня еще 800 рублей останется. Не знаю, какая ставка в банке будет через год, но что-то мне подсказывает, что они еще долго будут больше 6% годовых. А значит я и дальше смогу открывать вклады, и получать выгоду из разницы в ставках.
Но вклад, это самое невыгодное вложение денег. Хотя может и самое надежное. А что если вложить эти же условные 10 000 рублей на более выгодных условиях? Например, если внести эти 10 000 рублей на ИИС, то только налоговым вычетом за год можно получить 13% или 1 300 рублей. Что уже более чем в 2 раза больше того, что мы переплачиваем банку. А если там купить еще какие-то самые надежные облигации? Это еще плюсом, процентов 10%. Или около 1 000 рублей, в нашем примере.
Да, вычет мы получаем только 1 раз. Но капитал останется с нами, и продолжит генерировать нам доход. Доход можно реинвестировать, наращивая свой капитал, а можно весь доход от капитала пускать на ежемесячные платежи по кредиту. Не досрочные. Тогда из своего кармана нам нужно платить уже меньше. Часть кредита за нас будет платить наш капитал. Причем, капитал со временем будет расти, а платеж банку он фиксированный. А значит, со временем, платить его будет все проще и проще.
Вывод: если есть возможность заработать на своих свободных деньгах более 6% годовых, то гасить досрочно ипотеку нет никакого смысла. Это будет просто финансово не выгодное решение. И если на сумме в 10 000 рублей, разница копеечная. То на суммах в миллионы рублей, и проигрыш от досрочного погашения, тоже будет гораздо существеннее. Но далеко не все это понимают, к сожалению.
Как вы знаете, я могу в достаточно короткие сроки погасить эту ипотеку, продав одну из своих студий, которые я сдаю в аренду. Но зачем мне это делать? Кредит под 6% годовых, это подарок судьбы. Избавляться от него это, как отказываться от подарка.
Да, студии мы скорее всего в ближайшее время будем продавать. Так как управлять ими на расстоянии будет не очень удобно. Но деньги от их продажи точно не пойдут на погашение ипотеки. Мы найдем более прибыльные способы проинвестировать эти деньги. Главное, чтобы суммарная доходность этих вложений была выше 6% годовых. А это не такая уж и сложная задача, если подумать.
Надеюсь, в этот раз я смог донести свои мысли более доступно. И может быть кто-то из моих читателей поменяет свое представление о досрочном погашении ипотеки. Но это уже личное дело каждого человека, как ему поступать. Брать ли максимальную выгоду из того, что им доступно, или отказываться от выгоды в пользу своего душевного спокойствия.
Чуть не забыл еще один плюс инвестиций вместо досрочного погашения. У вас всегда будут свободные деньги, в виде вашего капитала. И в случае снижения вашего активного дохода, или полной его потери, у вас будет достаточная сумма, чтобы пережить этот сложный этап. А если сумма вашего капитала превысит сумму вашего долга, то вам вообще не о чем переживать.
На самом деле, я бы не отказался взять и побольше денег в долг, под 6% годовых. Но, к сожалению, никто мне деньги на таких условиях больше не даст. А ипотека такая коварная штука. Они обязывают меня ежемесячно гасить часть тела моего кредита. И рано или поздно этот кредит закончится. Хорошо, что это произойдет только через 30 лет 😉
На этом сегодня у меня все. Итак получилось что-то длинновато. Зато, я надеюсь, достаточно доступно все объяснил. Кто все еще за досрочку, можете написать ваши аргументы в комментариях. Не забывайте про лайки. А если вдруг еще не подписаны, то самое время это сделать.
И на телегу мою, кстати, тоже подписывайтесь. Тогда вы не пропустите ни одну мою статью. Ссылки на них я там регулярно репощу.
Всем спасибо за внимание. И до новых встреч 🖐️
