****************
Об авторе:
- Адвокат Адвокатской палаты города Москвы, кандидат юридических наук
- Член Ассоциации Юристов России, Комиссии по градостроительному и жилищному законодательству
- Эксперт круглых столов и рабочих групп при Государственной Думе РФ
- Член Комитета по комплексному развитию территорий и формированию комфортной городской среды «Опора России»
- Финалист, специальный приз конкурса «Лидеры строительной отрасли»
- Вице-Президент Союза «Национальное объединение женщин строительной отрасли»
До сих пор некоторые покупатели считают, что апартаменты — жилая недвижимость. Но это заблуждение: юридический статус апартаментов до сих пор не определён в законодательстве — такая недвижимость не относится ни к жилым, ни к коммерческим помещениям.
Чем апартаменты отличаются от жилых помещений?
- В них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. Можно получить временную прописку, если это апартаменты гостиничного типа.
- Земельный участок под таким объектом не находится в собственности у владельцев апартаментов, соответственно, они должны платить за него аренду.
- Собственники не принимают решения по обслуживанию здания, в котором находится помещение.
- Апартаменты не должны соответствовать требованиям к жилому помещению, а значит, качество строительства может быть ниже.
- Коммунальные платежи как у коммерческих помещений — на 15–20% выше, чем у жилых.
- Налоговый вычет за покупку апартаментов получить нельзя.
- Не действуют нормы благоустройства территории и создания инфраструктуры, а также требования к соблюдению прав жильцов (например, закон о тишине).
- Апартаменты могут изъять при неисполнении обязательств собственником.
Недобросовестные застройщики скрывают такие детали и рекламируют апартаменты как жильё. Именно для них законопроект и предусматривает штраф 500 тыс. рублей, но пока неясно, как он будет рассчитываться.
Чем рискует клиент, который покупает апартаменты для проживания?
С 2019 года на покупателей такой недвижимости распространяется 214-ФЗ. Апартаменты обычно размещаются в нежилых зданиях, а значит, относятся к нежилым помещениям. Но их можно использовать для временного проживания.
Нежилые помещения, у которых нет производственного назначения, считаются объектами долевого строительства. Их можно приобрести по ДДУ, в том числе с использованием эскроу-счёта.
Проблемы могут появиться в случае банкротства застройщика — законодательство не предусматривает никаких специальных мер по защите прав покупателей апартаментов.
Согласно 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — гл. 9, § 7 «Банкротство застройщика»:
- нежилые помещения не включаются в реестр требований участников строительства
- помещения никак не защищены — в случае банкротства застройщика собственники их не получат
- Фонд развития территорий не участвует в восстановлении прав дольщиков
- нет цели передать построенный объект дольщику или выплатить его стоимость по рыночной цене на день банкротства застройщика
При банкротстве застройщика апартаменты включаются в реестр денежных требований, очередь их исполнения — третья. Дольщики получат деньги только после удовлетворения запросов всех предыдущих очередей, при этом активов застройщика может не хватить на всех, и компенсация окажется частичной.
Чтобы помочь вам разобраться, подготовили памятку — в ней сравнили характеристики жилой недвижимости и апартаментов.
Я лично пользуюсь услугами компании КонтурНедвижимость у них существует отличный сервис для проверки и оформлению недвижимости.
#недвижимость #аппартамент #законы #недвижимостьбезретуши