Что выбрать в январе 2024?
Вторичку или новостройку?
Много букв и цифр, - запаситесь кофе и сделайте выводы
Готов к вопросам))
Вчера читал лекцию по новостройкам в офисе компании Этажи в Краснодаре на ул. Метальникова.
С учетом нестабильной ситуации в первые рабочие дни нового 2024 и завязывающегося конфликта между банками и застройщиками, - поделюсь сравнительным анализом покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке в Краснодаре.
Так как, лекция читалась на Метальникова - эта локация была принята за территорию анализа.
В базе компании Этажи по состоянию на 12.01 нижняя граница 1к квартир (38-39 м2) с относительно вменяемым ремонтом - 4,7 млн.рублей. Фантазеров за 5-5,5 млн. в расчет не беру. Также не беру пару откровенно ущербных вариантов за 4,6 и 4,5 млн. рублей.
В локации компания ССК возводит ЖК Лучший-2. Однушка (41-42 м2) в этом ЖК обойдется около 5,2 млн. рублей.
Вот их и сравним!
Первоначальный взнос в обоих вариант на сегодня одинаковый - 30%.
При покупке вторички нам потребуется 1410 тр.
Средняя ипотечная ставка на 12.01 - 19-19,5%, но я предлагаю пощадить вторичку и принять в расчеты ставку - 18%.
При этой ставке в ипотеку на 30 лет ежемесячный платеж составит 49,5 тр, а общая переплата по кредиту составит за весь срок чуть более 14,5 млн.
Расходы по сделке в случае со вторичкой будут состоять из:
- расходов на страхование (здоровье, имущество (+оценка) и скорее всего титул);
- электронную регистрацию и систему безопасных расчетов (СБР);
- агентской комиссии для покупателя (в компании Этажи - это 25тр+2% от стоимости объекта).
На своей памяти я не сталкивался с покупкой вторички, в которой не нужно было делать никакой «косметики», - что-то подкрашивать, подклеивать и т.д. (если мы говорим про объекты по нижней границе рынка - тем более), поэтому на этот вид расходов я заложу символические 150 тр.
Таким образом, единовременные расходы при покупке «однушки» на Метальникова в январе 2024 - 1720 тр (готовая подсказка для риэлторов - сколько нужно средств, чтобы продолжать разговор о покупке 1к в Краснодаре).
Однако, что впечатляет гораздо сильнее - полная стоимость покупки с учетом уплаты процентов - чуть более 19,5 млн.рублей.
Эта цифра меня потрясает!
Теперь посмотрим, что с новостройкой.
На ПВ нам потребуется больше средств - 1560 тр.
Процентную ставку возьмем по обычной госпрограмме (изо всех сил стараюсь улучшить для вторички сравнение) - 8%.
При 30 летнем сроке ипотеки вся переплата по кредиту - 5975 тр, а ежемесячный платеж всего - 26,7 тр.
Расходы по сделке в случае с новостройкой, помимо электронной регистрации и СБР, включают:
- страховку жизни и здоровья заемщика (зависит от суммы заёмных средств, поэтому в расчетах страховку по новостройке взял немного больше чем по вторичке);
- и стоимость бронирования квартиры у застройщика (или юридические услуги застройщика).
Противники новостройки называют в качестве двух основных недостатков - «надо ждать» и «надо делать ремонт». Конечно, сегодня в Краснодаре на сегодня много вариантов в сданных домах и с ремонтом от застройщика, но давайте пойдем на встречу любителям вторички?
Допустим, что нам придется ждать сдачи дома аж целых полтора года. Стоимость аренды 1к с ремонтом и мебелью на Метальникова - 20 тр. Примем стоимость «ожидания» равной 360 тр (20 тр/мес х 18 мес.).
Стоимость же ремонта у застройщиков колеблется от 10 до 20 тр/м2 (материалы + работа) - возьмем по верхней границе - 800 тр (20 тр/м2 х 40 м2).
Таким образом, единовременные расходы при покупке новостройки составят - 1608 тр, что на 112 тр привлекательнее.
Ну, а общая стоимость покупки с учетом ожидания и ремонта - 12,3 млн.
Вторичка, которая на 500 тр дешевле по цене, оказывается в итоге дороже на - 7,2 млн.
Я думаю вы найдете им применение!
Теперь о «битве» между банками и застройщиками. Как вы слышали, банки прекратили предоставлять заемные средства по льготным ставкам, - разницу между льготной ставкой и текущей ключевой ставкой ЦБ, по их мнению, должны компенсировать застройщики. Те не согласны.
По прогнозам специалистов, эти расходы, заложенные в цену квадратного метра, приведут к удорожанию от 8 до 10%.
Не думаю, что будет реализован настолько черный сценарий, - скорее всего будет торг и удорожание составит в среднем 4-5 %, но давайте вернемся к расчету, - как если бы было реализовано удорожание новостройки - 10%
Что мы видим?
Увеличение первоначального взноса на 150 тр, ежемесячного платежа на 2,6 тр.
Также выросла переплата по кредиту на 575 тр и составила 6,55 млн.
Единовременные расходы составили 1758 тр, это всего на 38 тр дороже, чем вариант вторички (который на 1 млн рублей дешевле по стоимости).
Полная стоимость покупки возросла на 1,1 млн., но это, по-прежнему, привлекательнее, чем полная стоимость покупки вторички.
Опоненты скажут, что
- «мне повезет, найдется вкусный (бесит слово!) дешевый вариант»;
- «я просто бог торга»
- «найду вариант напрямую от собственника - дешевле и без комиссии или найму частника который стоит дешево».
Давайте, представим и такое.
Включим в расчет вариант вторички дешевле первоначального на 10% - однушку на Метальникова с ремонтом площадью 38-39 м2 за 4,2 млн (стоп! не смейтесь!)
Единовременные расходы на покупку снизились до 1,56 млн - помимо уменьшения первоначального взноса уменьшилась и агентская комиссия.
Почти на 1,5 млн уменьшилась переплата по кредиту, - однако, полная стоимость покупки, по-прежнему, впечатляет - около 17,5 млн.
Даже если мы сравниваем «худший» вариант по новостройке с «лучшим» вариантом по вторичке - разница в ежемесячном платеже - 15 тр, (которые могут быть направлены на досрочное погашение), а разница в полной стоимости - 4 млн.рублей.
Можно возразить, что не все так однозначно:
- бывают разные локации (с разным товарным остатком вторички и разным предложением по строящимся ЖК)
- разные типы жилья
- разный объем первоначального взноса
- можно «поиграть» с площадью вариантов-аналогов и т.д.
Да, верно.
Как верно и то, что есть варианты однушек в новостройках от 3,7 млн, есть варианты с ремонтом, а есть варианты и частично с мебелью.
Общая логика расчетов, по-прежнему говорит, что новостройку приобретать выгоднее.
Лучшие варианты, планировки, а также ипотека и лично ваши расчеты на WA 89608882225
#всепростоеслизнать
#скалькуляторомвруке
#педантичныйриэлтор
#метрыюга