Комментарий для канала "Деньги и песец" по введению платы за выдачу "льготной ипотеки" со стороны крупнейших банков страны.
Льготные подпорки ипотечного рынка формируют все более причудливые формы сектора новостроек. Перекошенный рынок жилья и ранее не выглядел стройно и гармонично, но к началу 2024 окончательно расшатался.
Ставки на первичном рынке по льготным программам – 6-8%. На вторичном рынке – 16-18%. Разрыв в ставках давно уравновешивается уровнем цен. Отсюда рыночные диспропорции и риски не только для покупателей, но и для профессиональных участников.
В дополнение к этой палитре красок современного рынка жилья в январе 2024 года крупнейшие банки страны стали требовать с девелоперов «плату» за выдачу льготной ипотеки покупателям квартир. Говорят, что в новых условиях льготная ипотека стала невыгодна банкам. Так ли это – пусть разбирается ФАС. Но если ситуация не поменяется, продавцы заложат эту комиссию в цены, и квартиры одномоментно подорожают на 5%. Не так много, если бы процесс был рыночным. Но речь идет о льготной ипотеке, публичная цель которой помогать гражданам в решении жилищного вопроса. И это уже проблема правительства, которое принимало подобные решения, а не рынка.
Если проследить логику развития льготной ипотеки в последние годы, то ее то как раз и не хватало. Принимаемые решения были не всегда последовательные. Ключевой проблемой отрасли стало отсутствие стратегии развития. Горизонт планирования сузился до нескольких месяцев, а принимаемые решения опирались на то, как получить результат в моменте. И это на рынке, где инвестиционный цикл проектов меряется годами. Решение банков «урвать» свою прежнюю маржу находится в русле прежнего движения. Смущает другое, сложившаяся ситуация – это следствие череды решений, которые принимались Правительством РФ и Банком России. Но они набрали в рот воды и молча наблюдают за происходящим – говорят, что изучают. Но тут не изучать надо, а давно определиться куда вы ведете рынок жилья и чего хотите добиться через год-два, пять.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике
Российской гильдии управляющих и девелоперов