Мало сделать правильный прогноз, необходимо объяснить, почему он не сбылся.
В течение большей части 2022 г. мы жили в состоянии неопределенности, которая влияла на рынок недвижимости.
В завершающемся году было сложно говорить о том, что ситуация изменилась в лучшую сторону. Любой прогноз «разбивается» о новое политическое или законодательное решение.
В январе-феврале мы давали следующий прогноз:
На самом деле, сейчас сложилась несколько парадоксальная ситуация. Соотношение спроса и предложения не дает оснований говорить о значительном изменении цен. Причем, ни в сторону снижения, ни в сторону повышения. С другой стороны, ипотечные ставки выросли, доходы населения точно не растут, а уровень цен итак достаточно высок. Это должно толкать цены и спрос вниз.
Но при этом нужно учитывать, что с 2019 г. себестоимость строительства в среднем выросла процентов так на 40. Если 3-4 года назад речь шла о 38-39 тысячах при строительстве многоэтажного дома, то сейчас это выше 50 000 руб. К тому же раньше не надо было закладывать потенциальную ликвидность не менее 20%, как это требуется при проектном финансировании. Плюс риски, связанные с возможным ростом цен на стройматериалы, в 2020-2021 гг. они били все возможные и невозможные рекорды. Получается, что потенциал на снижение цен на первичном рынке жилья не превышает 10-15%.
«Вторичка» же держит стоимость с оглядкой на первичный рынок. В крупных городах, где переоцененность квартир на вторичном рынке выше, снижение цен уже пошло, но не быстро.
Если помните, то в 2015-2016 гг. цены снижались, но медленными темпами. В среднем по г. Ярославлю с декабря 2014 по декабрь 2016 г. снижение составило порядка 13%, из которых почти 9% пришлось на 2015 г.
Сейчас снижение так же будет происходить постепенно. О явном падении цен, пока говорить преждевременно.
Весь год мы ждали, когда цены начнут снижаться. Но, несмотря на все встряски с ипотечными ставками, ожидания не оправдались.
Вторичный рынок квартир показал рост в размере 11,5% к декабрю 2022 г., по итогам ноября средневзвешенная стоимость 1 кв. м в городской черте составила 95050 руб.
Можно выделить топ-5 сегментов на «вторичке», прибавивших с декабря прошлого года» больше всего к стоимости метра:
1. Однокомнатные «хрущевки» в Кировском районе;
2. Двухкомнатные квартиры в новых домах Кировского же района;
3. Трехкомнатные квартиры в домах 1980-1990-х гг. постройки и снова в Кировском районе.
На 4 и 5 месте оказались одно- и двухкомнатные «брежневки» в Красноперекопском районе.
Сегментом с явно отрицательной динамикой немного. Многокомнатные квартиры в Заволжском районе потеряли в стоимости 8,4%. Чуть заметнее по этому же району снизилась стоимость 3-комнатных квартир в старых полногабаритных домах.
Более чем на 11% сократилась стоимость 1 кв. м на 3-комнатные квартиры в Красноперекопском районе Ярославля. Это максимум относительно декабря прошлого года.
Так же явно отрицательную динамику показали однокомнатные квартиры в полногабаритных домах Ленинского района.
По итогам ноября 2023 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в городской черте Ярославля превысила 100 000 руб. за 1 кв. м. И если в начале года мы говорили о возможной тенденции по снижению цен, то сейчас уже можем зафиксировать рост на 8,3% относительно декабря прошлого года. На данный момент это рекордно высокая стоимость за 1 кв. м для первичного рынка г. Ярославля.
Пригородные жилые комплексы так же показывают положительную динамику относительно прошлого года, но несколько скромнее: на 5,4%. Разрыв с уровнем цен в городе составляет почти 17%.
Этот год был довольно непредсказуем и в плане сезонности спроса. Если начало года обычно отмечается штилем на рынке недвижимости, то в 2023 г. первый квартал показал довольно высокие результатами продаж.
Нетипично высоким спросом отличились летние месяцы, особенно август. Далее в сентябре и октябре на первичном рынке продажи подросли на фоне ожидания роста ипотечных ставок. А вот в ноябре наблюдался спад продаж.
В этом году нас ждут президентские выборы в марте, что обычно приводит к оживлению спроса. На развитие ситуации будет так же влиять государственная политика в рамках льготных ипотечных программ и, конечно, действия ЦБ по регулированию ключевой ставки.