Сервитут — право ограниченного пользования частной или государственной собственностью, например, земельным участком (ЗУ). Ограничение подразумевает под собой владение частью участка в определенных целях, прописанных в заключаемом соглашении. Владелец сервитута не имеет права на весь земельный участок.
Прежде чем разбираться в тонкостях сервитута, важно отметить законодательную основу для них. Частный сервитут регулируется статьей 274 Гражданского кодекса РФ, а публичный — статьей 23 Земельного кодекса РФ.
Зачем нужны публичные и частные сервитуты?
Любой из сервитутов необходим для временного или постоянного доступа к имуществу, находящемуся в собственности у владельца. Различаются только инициаторы и их причины для установления сервитута.
Частный сервитут предлагается в основном владельцами соседних земельных участков. Причины для его установления указаны в пункте 1 статьи 274 ГК РФ:
- обеспечение прохода и проезда через соседний участок;
- строительство, реконструкция и эксплуатация линейных объектов;
- иные нужды инициатора сервитута, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Публичный сервитут устанавливается органами государственной власти или местного самоуправления. Он необходим для нужд государства или местного населения. В пункте 4 статьи 23 ЗК РФ и статье 39.37 ЗК РФ приведены случаи, для которых может устанавливаться данный сервитут. Самые частые причины:
- проход или проезд в целях обеспечения доступа к водоему общего пользования или береговой полосе;
- размещение межевых знаков или геодезических пунктов;
- строительство, ремонт и эксплуатация линейных объектов, проходящих на территории частной собственности.
При любом сервитуте собственник участка не лишается права владеть участком.
В соглашении указывается срок пользования собственностью владельца, а также плата, которую собственник может предъявить лицам, в интересах которых устанавливается сервитут.
Регистрация частного сервитута
Частный сервитут зачастую устанавливается на соседский участок, и соглашение между сторонами заключается в письменной форме. Если же договориться с соседом не удается, то решение о частном сервитуте принимается в судебном порядке.
Частный сервитут, срок которого больше трех лет, подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. При этом соблюдается порядок, установленный для регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 3 статьи 274 ГК РФ). Для этого необходимы следующие документы:
- паспортные данные;
- документ об оплате госпошлины;
- заявление на установление частного сервитута;
- договор об установлении сервитута или решение суда;
- выписка из ЕГРН, межевой план участка и другие документы для ГКУ и ГРП.
Регистрация публичного сервитута
Публичный сервитут устанавливается на основе решения органа государственной власти или местного самоуправления.
Сведения о публичном сервитуте вносятся в ЕГРН в соответствии с пунктом 17 статьи 23 ЗК РФ. Сам сервитут считается установленным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН (пункт 8 статьи 39.43 ЗК РФ).
Правообладатель ЗУ может оспорить решение об установлении публичного сервитута в течение тридцати дней с получения соглашения (пункт 9 статьи 39.43 ЗК РФ). Если суд встанет на сторону владельца ЗУ, то публичный сервитут будет прекращен. Основания, по которым собственник ЗУ может подать в суд на инициатора сервитута, приведены в пункте 6 статьи 48 ЗК РФ.
Срок публичного сервитута может быть продлен, если его обладатель до окончания старого срока обращается с ходатайством об установлении сервитута на новый срок (пункт 12 статьи 39.50 ЗК РФ).
Стоимость сервитута и кто обязан платить за него
Лицо, заинтересованное в сервитуте, обязано платить за пользование чужим участком, если соглашение имеет возмездный характер. При этом оплата может быть двух видов:
- Единовременная. Вся сумма отдается либо до пользования участком, либо после, когда расторгается договор.
- Периодическая. Сумма отдается по частям в течение установленного периода.
При необходимости частного сервитута его стоимость устанавливает сам владелец земельного участка в соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ. Но точных цифр в Кодексе нет. Это означает, что собственники ЗУ и сервитута должны договориться сами или же решить вопрос в судебном порядке.
Размер госпошлины при регистрации частного сервитута в ЕГРН составляет 1500 рублей для физических лиц и 6000 рублей для юридических (подпункт 31 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).
Плата за публичный сервитут рассчитывается пропорционально площади земельного участка или земель в установленных границах публичного сервитута (пункт 3 статьи 39.46 ЗК РФ). Но чаще публичный сервитут устанавливается на безвозмездной основе, если он не мешает пользоваться ЗУ по назначению.
Срок действия сервитута
Частный сервитут может быть срочным и бессрочным, то есть постоянным (часть 1 статьи 19 ФЗ от 05.04.2013 № 43-ФЗ).
Срок частного сервитута не может быть больше двух лет, если он установлен в целях:
- прохода, проезда и провоза строительных материалов через ЗУ;
- строительства временных и вспомогательных сооружений, складирование материалов;
- проведения изыскательных работ для размещения федерального или регионального значения.
Постоянный частный сервитут устанавливается в целях эксплуатации линейных объектов (часть 3 статьи 19 ФЗ от 05.04.2013 № 43-ФЗ).
Во всех остальных случаях частный сервитут устанавливается до пяти лет, если меньший срок не заявлен обладателем сервитута.
В соответствии с пунктом 7 статьи 23 ЗК РФ, срок публичного сервитута определяется решением о его установлении. Однако есть ограничения, предусмотренные статьей 39.45 ЗК РФ:
- 10–49 лет, если, например, идет строительство, реконструкция или эксплуатация тепловых и водопроводных сетей.
- На срок строительства и ремонта инженерных сооружений, если публичный сервитут установлен в целях складирования строительных материалов или размещения техники.
- Не более одного года, если цель публичного сервитута — проведение изысканий для подготовки документации по размещению линейных объектов.
- На срок реконструкции или ремонта линейных объектов.
Прекращение действия сервитута
Прекращение частного сервитута регулируется статьей 276 ГК РФ, в которой говорится следующее:
- если оснований для существования сервитута больше нет, он может быть прекращен по требованию владельца ЗУ;
- если обременение сервитутом мешает собственнику использовать свой ЗУ по назначению, он также вправе потребовать прекращение сервитута.
Также сервитут считается недействительным после истечения срока соглашения.
Публичный сервитут заканчивает свое действие в случаях, описанных в статье 48 ЗК РФ. Например, отсутствие общественных нужд, ради которых был установлен публичный сервитут.
Собственник ЗУ вправе требовать прекращения публичного сервитута через суд, если:
- нарушен порядок установления данного сервитута;
- изменена документация по планировке территории, в соответствии с которой ранее был установлен сервитут;
- деятельность, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, не осуществляется на протяжении двух и более лет;
- обладатель сервитута не внес за него установленную плату.
Оба вида сервитутов можно завершить одним из двух способов: соглашение обеих сторон о прекращении действия сервитута или судебное разбирательство с той же целью.
Неочевидные нюансы при частном или публичном сервитуте
В кодексах, которые регулируют сервитуты, есть много пунктов, которые необходимо учитывать при заключении и расторжении соглашения, при установлении сервитута и оплате за него.
1. Что происходит с сервитутом при переходе прав на ЗУ к новому владельцу? Сервитут сохраняется (пункт 1 статьи 275 ГК РФ).
2. Можно ли продать или отдать права на сервитут? Сервитут не может быть предметом купли-продажи и залога, а также не может передаваться лицам, которые не являются собственниками обремененного сервитутом ЗУ (пункт 2 статьи 275 ГК РФ).
3. Какие условия не являются препятствиями для установления публичного сервитута? Отсутствие в ЕГРН координат характерных точек границ или сведений о зарегистрированных правах на обременяемый ЗУ. Наличие споров о правах на такой ЗУ также не мешает установить публичный сервитут (пункт 15 статьи 23 ЗК РФ).
4. Какие есть последствия невозможности использования ЗУ, обремененного публичным сервитутом? Подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.43 ЗК РФ предусматривается срок, в течение которого использование ЗУ или его части будет невозможно или затруднено из-за публичного сервитута. Если же осуществление сервитута превышает данный срок, собственник ЗУ имеет право требовать выкупа ЗУ по рыночной стоимости и возмещения всех причиненных убытков (пункт 1 статьи 39.48 ЗК РФ).
Итоги
Сервитут — это право ограниченного пользования чужим имуществом. Существует два вида сервитутов: частный и публичный.
Частный сервитут устанавливается между соседями, публичный — между собственником ЗУ и государством.
Сервитуты бывают срочными (т. е. установлен срок действия) и бессрочными. За пользование чужой собственностью может взиматься плата, но может и нет, если сервитут безвозмездный.
Любой сервитут заканчивает действие после истечения срока соглашения, но его можно прекратить и в судебном порядке. Для этого нужны основания, приведенные в законе.