Недвижимость — это нечто, что проникает сквозь века, как надежный страж. Всегда в цене, она устойчива к времени и ветрам перемен. Даже в наше эпоху, когда мир колеблется, недвижимость остается опорой и инвестицией в будущее. 🏠💎
Как сказал Роберт Кийосаки: “Инвестируйте в то, что не теряет своей ценности с течением времени.” Недвижимость — это именно то, что соответствует этому принципу. Она приносит стабильный доход и обеспечивает финансовую безопасность. 💰🌟
Именно поэтому я очень люблю недвижимость и, сколько себя помню, отслеживаю рынок недвижимости, варианты приобретения, аренду и так далее. Несколько лет назад я открыла для себя способ, как квартиры могут выкупать сами себя! Лучший способ для этого - ипотека. Да – да! Та самая ипотека, которая для многих кабала и ужас.
Рассмотрим две точки зрения на ипотеку: обычная и нестандартная. В обоих случаях семья из двух человек покупает новостройку для личного проживания стоимостью 5 млн. руб. У их есть первоначальный взнос 1 000 000 руб. Процентная ставка по ипотеке 10%. Ипотеку оформляем на 20 лет.
Обращаю внимание, что в вашем регионе процентная ставка может быть другой, возможно ваша семья подпадает под льготные программы и тогда процентная ставка будет ниже!
1. Обычный путь:
- внести первоначальный взнос в банк,
- остальное, 4 000 000 рублей в ипотеку.
Ежемесячный платеж - 38 600 рублей. Семья будет работать и оплачивать ипотеку с заработной платы.
2. Несколько нестандартных вариантов:
а) - оформить ипотеку без первоначального взноса, процентная ставка в этом случае будет увеличена в среднем до 16% (напоминаю, что в разных банках, в разных регионах и для разных семей различные условия!)
- Имеющийся 1 000 000 инвестировать в инструменты с умеренным доходом (7 - 8% в месяц) и допустимым для вас риск – менеджментом. В предыдущей статье я подробно рассказывала, как я выбираю такие инструменты.
- В этом случае доход от инвестиций будет полностью покрывать ежемесячный платеж по ипотеке в размере около 70 000 рублей.
б) Этот вариант более привлекательный, чем вариант А. Но, не все застройщики делают субсидирование первоначального взноса с сохранением процентной ставки. Что это значит?
Застройщик либо делает скидку на размер первоначального взноса, либо продает вам через завышение на сумму первоначального взноса, чаще комбинация скидки и завышения. При этом у вас сохраняется процентная ставка 10%.
Считаем этот вариант. Предполагаем, что вы нашли застройщика, который сделал скидку и на 10 сделал завышение. То есть в договоре купли – продажи у вас будет указана стоимость 5 500 000 рублей и 550 000 как будто внесенный первоначальный взнос.
- имеющийся миллион вы, как в варианте А отправляете в работу, он приносит вам около 70 000 рублей.
- ипотека под 10% 4 950 000 рублей. Соответственно, платеж около 48 000 рублей.
То есть вы сможете каждый месяц вносить сумму, превышающую платеж, а значит быстрее и более выгодно закроете ипотеку.
В) Этот вариант еще более привлекательный, чем варианты А и Б. От Б он отличается тем, что есть ряд застройщиков, которые периодически запускают акции «кэшбек». В среднем при покупке квартиры 5 млн рублей кэшбек составляет 200 – 250 тысяч рублей. Предположим, вы идете по пути Б и отправили кроме своего миллиона рублей еще и кэшбек 200 000 в работу.
- ежемесячный доход от инвестиций составит при 7% в месяц около 84 000 рублей.
- платеж все так же 48 000 рублей. При таком варианте, вы сможете почти в 2 раза опережать график, при этом ничего не выплачивая из собственной заработной платы.
Обращаю внимание, что в этой статье я не даю никаких практических рекомендация по инвестированию! Рекомендую выбирать инструменты инвестирования максимально внимательно. Для этого рекомендую ознакомиться с моей статьей «Инвестиции! Пассивный доход! Но что делать, если страшно и не понятно?»
Итак, выше я подробно описала вариант, когда семья покупает недвижимость для собственного проживания. А теперь хочу поделиться вариантом, который использую сама. Квартиры выкупают сами себя без первоначального взноса. Рассмотрим на примере студии в Краснодарском крае (просто потому что я там живу!):
- студия с ремонтом стоит 5,5 млн руб.
- застройщик предоставляет скидку, субсидирует первоначальный взнос и предоставляет кэшбек 200 000 рублей. 200 000 отправляем в работу по 7,5% в месяц, получаем ежемесячно 15 000 рублей. Если квартира уже сдана, то можно брать под 10 % и сразу сдавать ее в аренду. Конечно перед этим нужно ее наполнить всем необходимым для сдачи в аренду.
Если квартира не сдана, дом еще строится, значит оформляем траншевую ипотеку, при которой платим 0,1% в месяц до сдачи дома.
-посчитаем, что квартира сдана. Платеж по ипотеке составляет 55 000 рублей.
Аренда в сутки минимум 2 500 рублей. Загрузка квартиры в среднем 80%. Если не сдавать самостоятельно, то в среднем 25% заберет агентство за свои услуги, клининг и так далее.
Итого с аренды (2500*30)*0,8 = 60 000 – 25% = 45 000 руб. Плюс 15 000 каждый месяц от работающего кэшбека, получается 60 000 руб, что покрывает ипотеку и квартплату.
-если сдаете в аренду, обязательно оформляйте самозанятого, оплачивайте налоги.
Вот такая математика!!! Так квартиры могут выкупать сами себя!!
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить важное и интересное для вас 🌟!