Весна 2025 года на рынке жилья — это время противоречий. С одной стороны, снижается объём выданной ипотеки и покупательская активность. С другой — отдельные сегменты показывают признаки оживления. Рынок балансирует между льготными программами, сдержанным спросом и попытками застройщиков удержать интерес покупателей. Что происходит с ипотекой, как меняются цены и чего ждать в ближайшие месяцы — разберёмся в этой статье на основе цифр и фактов.
Ипотека: резкое снижение общего спроса
Первое, что бросается в глаза — значительное падение объемов ипотечного кредитования. Согласно данным Банка России, в марте 2025 года было выдано 61 тысяча ипотечных кредитов. Это почти на 48% меньше по сравнению с мартом 2024 года. Общий объем ипотечного кредитования составил 258 млрд рублей — минус 42% в годовом выражении¹.
Это существенное снижение, которое на первый взгляд сигнализирует о кризисе. Однако если посмотреть глубже, становится ясно: падение касается в первую очередь рыночной ипотеки, то есть ипотек без субсидирования. А вот льготные программы — такие как семейная ипотека — продолжают поддерживать рынок.
«Семейная ипотека» как якорь стабильности
Несмотря на общее сокращение объёмов, семейная ипотека показывает положительную динамику. В марте 2025 года по этой программе было выдано 33 тысячи кредитов на сумму 186 млрд рублей. Это на 5% больше по количеству сделок и на 9% — по объему, по сравнению с тем же месяцем прошлого года¹.
Почти три четверти всех новых ипотек приходится на семейную. Фактически, она сегодня — основной драйвер сделок на первичном рынке. Без неё рынок выглядел бы совсем иначе.
Смягчение требований от ЦБ
В марте Центральный банк сделал шаг навстречу участникам рынка. Он снизил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на новостройки — при условии, что долговая нагрузка (ПДН) не превышает 70%, а первоначальный взнос составляет от 20%. Это позволило банкам активнее одобрять ипотеку, снизив внутренние ограничения по выдачам².
Этот шаг нельзя назвать кардинальным, но он снял часть давления с участников рынка. Некоторые банки, по отзывам, стали немного лояльнее — в том числе по заёмщикам с неидеальной кредитной историей или нестабильным доходом.
Вторичка с господдержкой: новая точка роста?
С апреля вступило в силу важное изменение: семейную ипотеку разрешили использовать и для покупки квартир на вторичном рынке — правда, пока только в регионах с малым объемом новостроек³.
Этот шаг может существенно повлиять на структуру спроса в малых и средних городах. Там, где новостроек физически нет, но спрос есть, теперь появилась реальная возможность покупки жилья на льготных условиях. Ожидается, что в течение весны спрос на такие объекты возрастёт — и это может подтолкнуть вторичный рынок к оживлению.
Новостройки: оживление есть, но оно неравномерное
Несмотря на общее снижение активности на ипотечном рынке, продажи новостроек в феврале показали хорошие результаты. По данным Росреестра и оценкам аналитиков, в феврале было продано около 1,9 млн кв. м жилья — это на 20–25% выше, чем в феврале 2023 и 2022 годов. За два месяца 2025 года общая площадь сделок составила 3,4 млн кв. м (72 тысячи договоров долевого участия) — уровень примерно соответствует началу 2024 года⁴.
Чем объясняется рост? Во-первых, застройщики активно используют маркетинговые инструменты: рассрочки, скидки, субсидирование ставок. Во-вторых, льготная ипотека продолжает обеспечивать поток сделок. В-третьих, в таких регионах как Москва и Ленинградская область спрос остаётся стабильно высоким, особенно на старте весны, когда многие покупатели активизируются.
Что происходит с ценами
Цены в первом квартале 2025 года вели себя относительно спокойно. В январе зафиксирована слабая динамика, ближе к нулевой. В феврале начался рост — по оценке ЦБ, примерно на 0,9% в среднем по стране². Однако в реальном выражении, с учётом инфляции, цены пока не догоняют рост стоимости жизни.
В Москве ситуация отличается. Здесь спрос на готовое жильё в сегменте комфорт сохраняется высоким. Дефицит ликвидных предложений оказывает давление на цены — и в столице наблюдается стабильный рост. В Санкт-Петербурге, напротив, в ряде сегментов отмечается лёгкая коррекция вниз. В регионах динамика разная: где продажи снизились, там цены либо остановились, либо снизились незначительно.
Почему спрос держится?
Несмотря на падение общего объема ипотек, спрос не обнулился. Рынок держится за счёт комбинации нескольких факторов:
– Господдержка в виде субсидированных программ
– Активность застройщиков и гибкость в условиях продаж
– Стабильный интерес в крупных городах, особенно Москве
– Ожидания изменений (например, распространения семейной ипотеки на вторичку)
Покупатель стал осторожнее. Люди больше сравнивают, взвешивают, торгуются. Они следят не только за «ценой за метр», но и за общей ставкой, условиями рассрочки, бонусами. Это говорит о зрелости спроса и переходе к более рациональному потреблению.
Весна — сезон решений
Апрель и май традиционно считаются активным сезоном. Но в этом году весна может стать поворотной точкой. От того, насколько эффективно сработает расширение семейной ипотеки, будут зависеть продажи на вторичке. Если спрос действительно перераспределится, мы увидим не просто рост числа сделок — но и возможный разворот в ценовой динамике.
Одно ясно: в ближайшие месяцы рынок будет особенно чувствителен к новостям, процентным ставкам и общему настроению покупателей. Поэтому тем, кто планирует покупку, стоит особенно внимательно оценивать свою ситуацию — и считать не только ставку и цену, но и общую стоимость владения, альтернативы, варианты перепродажи.