Если вы покупаете или продаёте объект культурного наследия, например, старинное здание или памятник, то важно помнить, что переход права собственности на такие объекты подчиняется ряду особых правил. Расскажем, что нужно учитывать при распоряжении такими объектами, чтобы избежать неприятных ситуаций и соблюсти все требования закона.
Нюансы сделок с ОКН
По общему правилу, любой собственник может распоряжаться своим имуществом так, как считает нужным, если его действия не нарушают закон и права других людей. Это означает, что вы можете продавать, сдавать в аренду, передавать в залог, и так далее. Однако с объектами культурного наследия всё не так просто.
Если объект включён в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН) или признан выявленным памятником, то любые действия с ним (например, продажа или передача прав пользования) подчиняются строгим правилам. Всё должно происходить с соблюдением Закона № 73-ФЗ об охране культурного наследия.
Закон не обязывает собственника уведомлять органы охраны культурного наследия о сделке с таким объектом, будь то продажа или передача в аренду. Но если вы хотите, вы можете уведомить их. Это не обязательный шаг, но лучше перестраховаться и уточнить, какие именно требования могут быть применимы и как правильно оформить эту сделку.
Статья по теме: Купить или продать памятник: особенности сделок
Если охранное обязательство есть
Когда объект культурного наследия находится под охраной, то к сделке с ним предъявляются дополнительные требования. Например, если объект находится под охранным обязательством, то в договоре купли-продажи должны быть обязательно указаны условия этого обязательства. Также копия охранного обязательства должна быть приложена к договору.
В случае, если такие условия не включены в договор, сделка считается ничтожной — то есть она просто не будет иметь юридической силы. Это важное правило, которое надо всегда учитывать.
Ключевой момент: при переходе права собственности на объект культурного наследия, охранное обязательство продолжает действовать, но нужно учесть, что оно изменит своего адресата — теперь его должен исполнять новый собственник.
Если охранного обязательства нет
Если на момент заключения сделки объект культурного наследия не имеет утверждённого охранного обязательства, к договору нужно приложить другие охранные документы, имеющие целью сохранение ОКН. Это могут быть, например, охранный договор или паспорт объекта, если он имеется.
Однако даже если таких документов нет, это не освобождает владельцев от обязанностей, связанных с охраной культурного наследия. Эти обязанности должны быть прописаны в вашем договоре. И как только охранное обязательство будет оформлено, его нужно будет учесть и внести изменения в договоры, если они касаются передачи прав на объект третьим лицам.
Делить памятник нельзя
Если объект культурного наследия находится в общей собственности, то есть в собственности нескольких лиц, следует учесть ещё одну важную особенность: разделять имущество нельзя. Это касается как самого памятника, так и земельных участков, которые находятся в его границах. Закон запрещает выделение долей из общего имущества в натуре, если это имущество — объект культурного наследия. Это значит, что вы не сможете просто «разделить» объект на части и передать их разным людям.
Если вы, наоборот, покупатель, то будьте внимательны: сделка с приобретением части памятника будет ничтожна, и объект придётся вернуть продавцу. А вот вернёт ли продавец деньги…
Статья по теме: Как реализуются льготные программы аренды и продажи памятников
Распоряжение объектами культурного наследия лучше оформлять с грамотными юристами и при возникновении вопросов консультироваться с органом госохраны. Важно помнить, что каждый шаг должен соответствовать требованиям закона, иначе сделка может быть признана недействительной. Помните о том, меры по сохранению ОКН нужно выполнять в любом случае, даже если они пока не зафиксированы документально.
Мы помогаем получить допуски СРО строителей и проектировщиков и лицензии Минкульта на реставрацию и строительство, чтобы компания была полностью готова к участию в госзакупках. Есть вопросы? Обращайтесь!
☎ 7 (495) 228-30-08
☎ 7 (812) 425-24-11
Источник: наш сайт