Сегодня разберем самый болезненный этап: правильное выделение долей. Вы узнаете:
1️⃣ Как рассчитать доли правильно (не по "договоренностям")
2️⃣ Когда без нотариуса не обойтись - а когда можно сэкономить
3️⃣ Какие 3 обязательных пункта должны быть в соглашении?
Начнем с главного - математики долей. Как правильно рассчитать доли при использовании материнского капитала?
Пример: Семья из 4 человек (родители + двое детей) купила квартиру, площадью в 70 кв.м., за 6 млн руб., из них 800 000 - материнский капитал.
Сумму материнского капитала делим на всех членом семьи (800 000 / 4 = 200 000);
Сумму стоимости объекта (по договору) делим на сумму маткапитала на каждого члена семьи (6 млн / 200 000 = 30 (знаменатель), чтобы рассчитать числитель, отнимаем из 30 число, равное количеству детей (30 - 2 = 28).
Таким образом, доля двоих детей составит по 1/30 у каждого (указанные доли оформляются в общую долевую собственность, 28/30 доля родителей, которая оформляется общую совместную собственность (ст. 34 СК РФ), если у родителей брачный договор, то доли оформляются в равных частях между родителями в общую долевую собственность.
В таком случае детям будет принадлежать по 2.33 кв.м, а родителям 67.67 кв.м.
Почему именно так?
Это самый простой способ посчитать доли
Закон требует, чтобы средства маткапитала были поделены между всеми членами семьи поровну (ст. 10 ФЗ-256). Этот метод точно соответствует требованию.
Когда без нотариуса не обойтись - а когда можно сэкономить?
Доли выделяются по соглашению, которое подается на регистрацию в Росреестр. Разбираемся когда допустима простая письменная форма, а когда нотариальное удостоверение обязательно.
📋 Когда можно оформить доли БЕЗ нотариуса (простая письменная форма)?
✅ Только в том случае, если:
➡ жилье оформлено в собственность или в общую совместную собственность супругов. Даже в том случае, если у супругов имеется брачный договор.
➡ при покупке жилья детей сразу включили как собственников в основной договор. В таком случае СФР примет договор как исполнение обязательств по наделению несовершеннолетних долями (пример см. ниже)
Доли родителей оформляются в общую совместную собственность в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации. Если клиенты захотят определить размер долей оформить доли в общую долевую собственность - понадобится брачный договор.
📋 В каких случаях соглашение о выделении долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению?
✅ В случае когда:
➡ жилье приобретено супругами в общую долевую собственность (Федеральный закон от 2 июня 2016 года №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)
➡ супруги хотят самостоятельно определить размер долей между собой (в таком случае доли супругов оформляются в общую долевую собственность, а соглашение составляется нотариусом с элементами брачного договора)
➡ изменение первоначально оформленных долей (уменьшение/увеличение) (аналогично с вышеуказанным примером)
В соответствии с ч. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Росреестр не зарегистрирует сделку, направленной в простой письменной форме, при требовании к ней об обязательном нотариальном удостоверении.
Соглашение о выделении долей в простой письменной форме, какие основные требований к соглашению необходимо соблюсти?
Чтобы документ имел юридическую силу и был принят Росреестром, в нем обязательно должны быть прописаны следующие разделы:
1️⃣ Преамбула (вводная часть) кто и на каком основании действует. Важно указать, что родители действуют за себя лично, а также как законные представители от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей
2️⃣ Предмет соглашения
✔️ полное описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж)
3️⃣ Размер долей
✔️ в соглашении необходимо четко указать размер долей и на чье имя оно оформляется. Важно, чтобы размер долей был прописан в дробях, а не в площади или процентном соотношении к стоимости объекта. В таком случае регистрация не пройдет.
Теперь вы знаете, как правильно оформить доли при использовании маткапитала - от расчета до внесения обязательных пунктов в соглашение. Эти знания помогут избежать проблем с СФР и Росреестром и сохранить жилье для всей семьи.
🔔Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить новые полезные разборы.
↪️Поделитесь с постом с коллегами - возможно, именно эта информация спасет кого-то от ошибок!
Благодарю, что читаете! Впереди еще много важных и интересных тем. Остались вопросы? Жду в комментариях 💬