Я не знаю, откуда пошел этот миф, что нотариальное заверение сделки у нотариуса закрывает все возможные проблемы покупателя. Задача нотариуса проверить, что все процедуры, необходимые для вашей сделки, проведены правильно.
Нотариус, в отличие от риэлтора не изучает историю квартиры. Задача нотариуса проверить пакет документов, которые предоставлены ему в вашей сделке. Всё! Ничего больше нотариус делать не обязан.
Так зачем платить нотариусу, а расценки там не маленькие, и вполне сопоставимы с услугами риэлтора. Чем дороже недвижимость, тем больше вы заплатите нотариусу, ибо там стоимость услуг считается в процентах от цены имущества. Я же говорю про риэлтора, который не "прикручивает" к цене продаваемой недвижимости свои 10500 тысяч рублей, а берет деньги за свои услуги.
Список услуг у риэлтора может быть разным: просто проверить документы, изучить историю недвижимости, подобрать нужный объект, присутствовать на показах, составить договор и т.д. Вы можете выбрать одну или несколько услуг, или взять"пакет под ключ", стоимость, естественно, будет разная.
НО! Обратите внимание, есть сделки, которые по закону должны проходить обязательное нотариальное удостоверение.
Значит ли это, что вам не понадобятся услуги риэлтора - нет! Ниже опишу свой кейс.
Какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению
- В нотариально удостоверяемые сделки входит всё, что связано с отчуждением долей квартиры. Это может быть как продажа одной части, так и всего помещения сразу. Сюда же входят сделки при участии материнского капитала.
- Также участие нотариуса необходимо, если один из участников ещё не достиг совершеннолетия — например, ему подарили квартиру или долю в ней. От имени несовершеннолетних всегда выступают их родители или другие законные представители. Чтобы сделка прошла в интересах ребёнка, заверение сделки нотариусом обязательно
- Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью должна быть и в случае с недееспособными взрослыми. От их имени действуют опекуны.
Полную дееспособность человек приобретает после 18 лет. Но суд может лишить её на основании серьёзного психиатрического заболевания, наркотической или алкогольной зависимости. Судья может полностью или частично ограничить правовые действия человека.
4. Рента также входит в список сделок, которые нужно заверять у нотариуса. Собственность передаётся другому лицу, но по договорённости в качестве обременения там может проживать бывший владелец.
5. Участие нотариуса нужно и при разделе недвижимого имущества, если супруги решают развестись. (Вот здесь есть огроменный "подводный камень") Все вопросы с брачным соглашением также решаются у нотариуса.
6. Кроме того, нотариальное удостоверение необходимо в сделках, связанных с наследством.
7. Сделку придётся удостоверять и в ситуации, когда связанный с ней договор уже был подписан нотариусом. Например, если нотариус заверил предварительный договор купли-продажи, то основной договор тоже заверяет нотариус.
8. С 2025 года Договор дарения недвижимости тоже обязательно заверяется нотариусом. Даже между близкими родственниками.
А теперь про мой опыт неудачный работы с нотариусом. Вернее, там до нотариуса дело даже не дошло.
Итак, находит мой заказчик (покупатель недвижимости) подходящую квартиру. Все его устраивает и место, и площадь, и состояние, и цена. Вроде, все норм: нотариус подготовила договор, все идет к его подписанию. Но в истории квартиры есть материнский капитал и покупатель решил подстраховаться и обратился ко мне за проверкой документов.
Связываюсь я с продавцом. Действительно, на первый взгляд все норм. Но я всегда "копаю глубже".
Из разговора с продавцом и предоставленных им документов, выясняется, что квартира была приобретена с участием материнского капитала, доли детям выделены - здесь все по закону.
Далее супруги разводятся, мать выкупает долю у отца. Тоже норм.
Мать находит дом, за который уже готова внести задаток, все действия по продаже квартиры и покупке дома согласованы с опекой - дети несовершеннолетние. Если покупатель (мой заказчик) дает 100% гарантию, что купит ее квартиру, она готова внести задаток за дом, ибо боится, что он продастся.
Плюсом этой сделки является то, что все предыдущие договоры купли-продажи этой квартиры в этой семье удостоверял этот же нотариус, который и сейчас приглашен для участия в сделке.
Вот до этого момента вообще все красиво.
А дальше начинаются проблемы! Мать не дружит с отцом после развода, есть у них серьезные разногласия. Если бы квартиру продавали родители без развода, то считалось бы, что они оба дают согласие на продажу долей детей и приобретение новой недвижимости для детей.
Здесь, так как родители разведены, дети живут с матерью, ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариальное согласие отца на проведение сделки. Спрашиваю у продавца о наличии согласия, она округляет глаза и говорит, что первый раз об этом слышит. Серьезно?!
А почему нотариус, который ведет эту семью с самого начала истории продаваемой недвижимости, не запросила согласие от отца? Нотариус в курсе, что родители развелись.
Вся история квартиры перед глазами нотариуса:
1 заверила сделку покупки при участии мат капитала;
2 заверила сделку покупки доли отца матерью
3 подготовила договор купли продажи недвижимости с моим заказчиком, но не взяла согласие отца на сделку!
Что это - халатность или непрофессионализм нотариуса? Мне это не важно. Важно, что мой заказчик мог в будущем столкнуться с тем, что отец, узнав, что квартира продана без его согласия на участие в сделке его детей, мог оспорить этот договор со всеми вытекающими последствиями для моего заказчика. Напомню, что родители не дружат после развода, поэтому ожидать "сюрприз" можно с большой долей вероятности :(
Самое интересное, что покупатель тоже меня искренне благодарила за то, что я "откопала" факт отсутствия согласия отца. Если бы она внесла залог за дом, то потеряла бы эти деньги, так как покупатель отказался бы от сделки в последний момент. Помните, она спрашивала про гарантию покупателя, что он купит квартиру? А он готов был эту гарантию дать, пока не обратился ко мне.
Не знаю, что сейчас с этой квартирой. По крайней мере, после моего участия в этой несостоявшейся сделке, она исчезла с Авито. Мать уверена, что отец согласия не даст, чтобы "насолить" ей.
Вы до сих пор считаете, что риэлторы зря едят свой хлеб и просто "присоски" при сделке? Мои заказчики так не считают :)
Помогу продавцу подготовить документы для продажи. Проверю для покупателя документы до сделки. Делаю это удаленно. Так что можете обращаться ко мне из любого уголка России.