Недавно я написал почему инвестор в России обязан мыть полы и чинить сантехнику. То есть сдавать квартиры в аренду. Но аренда - не такой пассивный доход, как кажется. Именно из-за сложностей с арендой и усталости от нее люди в итоге плюют и продают квартиру. Либо закрывают ее на ключ до лучших времен.
В этой статье я хочу поделиться своим опытом, опытом друзей и просто анонимусов из чатов по недвижке.
Поехали.
Главное правило
Звучит так: арендаторов надо выбирать.
Нельзя просто взять и заселить первого попавшегося. Нам надо, чтобы квартира осталась в том же виде, в каком мы ее сдали. Договор - ни разу не защита. Например, арендатор напился, обоссался, и уделал вам матрас. Вряд ли вы пойдете в суд. Поэтому желательно сразу выбрать человека, который не обделает вам матрас.
Как выбирать - вопрос сложный. Желательно, чтобы человек был вам понятен и вы могли с ним поладить. К сожалению, это приходит только с опытом. Арендаторы все поначалу очень сговорчивые, проблемы начинаются сильно позже.
Самое сложное для меня - это отказывать без объяснения причины. Пока мне этого не приходилось делать , всегда находился предлог - будь то животное или курение.
Можно сказать что-то типа «у нас есть еще кандидаты, мы вам перезвоним».
Рекомендую посмотреть видео Александра Харыбина, он много рассказывает об аренде.
Второе главное правило
Оно гласит: квартиру надо проверять.
Если арендатор выбран неудачно, то это проявится рано или поздно. Вспомним опять нашего горе-арендатора, любителя выпить. Если вы будете ходить к нему раз в месяц, то довольно быстро заподозрите неладное. Например, в квартире будет вонять мочой и перегаром. Но, если вы зайдете только через год, то вполне возможно, что матрас будет уже безнадежно испорчен, его придется выкинуть, а вонь будет выветриваться еще месяц!
Отношение к проверкам - это еще один индикатор адекватности арендатора. Если жилец против проверок хотя бы раз в месяц, начинает качать права - то сразу мимо.
Арендатор должен видеть, что квартира не заброшена, и понимать, что мочиться лучше все же в унитаз.
Идеально - хотя бы раз нагрянуть неожиданно, под каким-нибудь предлогом. Например, у меня был случай, соседи жаловались на странный шум в трубах. Я предупредил арендатора и тут же поехал на квартиру. Ключ, кстати, должен у вас быть. Если в двери 2 замка, то отдаем один ключ арендатору, а ключ от второго замка есть только у вас.
Договор
Я слышал такое мнение, что договор в аренде - это филькина грамота, и отчасти, на примерах выше это видно. Арендатор в случае чего бросит ключи в ящик и свалит в закат, а проблемы останутся вам. Судиться из-за небольшого ущерба никто не будет.
Но все равно договор заключать надо. Как минимум, в случае проблем с законом, вы должны доказать, что в квартире жил кто-то другой.
Лично я еще делаю так, чтобы каждый арендатор заключал свой договор с провайдером интернета. Сейчас есть куча способов наворотить делов в сети, и я хочу обезопасить себя.
Договор оформляется на 11 месяцев и потом продлевается. Это связано с особенностями законодательства.
Залог
Залог, как и договор, не убережет вас от всех проблем. Его сумма слишком мала, чтобы восстановить убитую квартиру. Но все равно брать его надо. Если арендатор свалит в туман, у вас должны быть деньги, чтобы:
- Заплатить коммуналку
- Вызвать клининг, убрать срач
- Сделать мелкий ремонт, например поменять лампочки, кран и подклеить обои.
А еще это лишнее доказательство платежеспособности арендатора и его серьезных намерений.
Как я уже сказал, вначале все арендаторы - лапочки и охотно соглашаются на залог. Этим надо пользоваться. Моя личная статистика говорит о том, что скорее всего через год у арендатора начнутся проблемы, он спешно съедет, и возвращать вам ничего не придется.
Вопросы арендаторам
Ниже мой список вопросов, которые я стараюсь задать на показе квартиры.
- Где, кем работаете? Доход стабильный?
Это скорее разговор поддержать и понять, что за человек перед вами.
- Надолго снимаете? У нас 11 месяцев договор.
Нам нужны стабильные и долгие отношения. Если изначально человек настроен лишь «перекантоваться», нам это не подходит.
- Курите?
Лично я не хочу сдавать курящим. Арендатор может расслабиться, и покурить прямо в комнате. Авось прокатит. Но читал мнения от опытных арендодателей, что в самом курении ничего страшного нет. Если человек аккуратный и курит только на балконе, то заселяют. Другой вопрос - как вы определите, что он аккуратный.
- Как смотрите на проверки раз в месяц?
Разумеется, нагрянуть без предупреждения - это моветон. Но если арендатор совсем против - это тревожный звонок.
- Кто будет с вами проживать?
Здесь главное, чтобы в договоре был тот человек, который и будет жить. С ним могут жить парень, девушка, сват, брат итд. Но главное, чтобы в квартире не было табора, вписки итд
- Животных нет?
Если с курением варианты еще есть, то насчет животных все более категорично. Собачка нет-нет да и нассыт на ламинат. Потом он вздуется, а вы это увидите уже после. В суд, естественно, никто не пойдет, а арендатор скажет, что так и было. Если вообще будет отвечать на звонки. Арендаторы знают, что с животными найти квартиру сложнее и всячески скрывают наличие питомца.
Посредники
Сам я сдаю через Домклик Аренда, напишу плюсы и минусы.
Плюс в том, что все делается удаленно и электронно. Подписывается договор и опись имущества с фотографиями. Платежи проходят через Домклик, и у арендатора не получится долго кормить вас обещаниями. Страхуется квартира, мебель и техника. Если арендатор вдруг съедет, то простой компенсируется в половинном размере.
Минус - это стоит денег. С каждого арендного платежа вы отстегиваете Домклику примерно 10%. За год набегает внушительная сумма, чуть больше месячного платежа.
Еще один минус - все равно важные вопросы вы должны задавать сами еще раз. Как минимум, про животных. Ну и Домклику выгодно сдать побыстрее, а вам выгодно найти хорошего арендатора за нормальные деньги. Налицо некий конфликт интересов.
По совокупности плюсов и минусов - для меня плюсы перевешивают.
Риэлтор не нужен
Упомянутый мной выше Александр Харыбин говорит, что для успешной сдачи квартиры надо разбираться в людях. Поэтому лучше обращаться к нему, как к опытному агенту.
Если у вас есть хороший проверенный агент по аренде - это прекрасно. Но, по опыту покупки квартиры, грамотных агентов очень мало. Первый попавшийся риэлтор вам заселит кого попало, возьмет комиссию и свалит в закат.
Все равно проблемы потом разгребать вам.
Тем более, если хотите быть долгосрочным инвестором в России, то надо учиться сдавать квартиру.
Так что я считаю, что лучше нарабатывать опыт самостоятельно. Если будете следовать правилам выше, вряд ли вам разнесут квартиру в хлам.
А как же деньги?
Я уже столько всего написал, а про деньги ни слова. И это не случайно. В аренде гораздо важнее выбрать хорошего человека, с которым будет комфортно взаимодействовать. Ради этого можно даже пожертвовать деньгами. Поставить цену чуть ниже, чем у соседа. Тогда у вас будет выбор из кандидатов, а это очень ценно.
Все равно, по сравнению со стоимостью квартиры, аренда - это копейки.
Кто платит за поломанную мебель и технику?
Еще один вопрос, о который немало копий сломано. Ответ я подсмотрел у все того же Александра Харыбина.
Желательно, чтобы лампочки арендатор вкручивал сам и не дергал вас по любому поводу. Если ломается крупная техника, ремонт обычно оплачиваю я, если явно не видно, что арендатор сам сломал. А обычно этого не видно, и починенная техника все равно останется вам.
Был случай, когда предыдущий арендатор пропердел пролежал диван, и через некоторое время новому человеку стало невозможно на нем спать. Пришлось покупать новый диван, зато он остался потом, и прослужил долго.
Но с другой стороны, стоит помнить, что арендатор - человек временный, и не стоит слишком уж идти у него на поводу. Особенно, если другим арендаторам это явно будет не нужно. Хочешь убрать шторы - убирай, но потом верни как было, иначе будет повод не вернуть залог или часть его.
Надеюсь, было полезно! Пишите в комментариях свои советы, будет очень интересно почитать. Спасибо за просмотр и всего вам доброго!