Разбираем ключевые изменения в законах о недвижимости, которые нельзя пропустить.
С 2025 года проводить сделки с недвижимостью стало сложнее или проще? Законодатели внесли ряд важных правок, и некоторые из них меняют привычные схемы сделок.
Налоги:
с 1 января 2025 года в России применяется прогрессивная шкала налогооблажения. По новым правилам ставка налога будет зависеть от размера полученной прибыли, от 13% до 22%. Тут важно учитывать, в случае если доходы являются не трудовым: продажа недвижимости или иного имущества (автомобиль), дивиденды по акциям, вкладам - прогрессивная шкала будет состоять из 13% и 15%.
Если сумма дохода от продажи недвижимости составила до 2 400 000 рублей, ставка налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) составит - 13% (312 000 руб.).
Если сумма дохода составила свыше 2 400 000 рублей, ставка НДФЛ будет рассчитана по формуле: 312 000 руб. (13% от 2.4 млн) + 15% от суммы дохода свыше 2 400 000 рублей.
- Пример расчета: квартира куплена за 5 000 000 рублей (5 млн. это расходы на приобретение), продана была за 8 000 000 рублей. Доход составил 3 000 000 рублей. Напоминаю, что под доходом понимается разница между суммой покупки и продажи. Оплате НДФЛ подлежит 13% от суммы дохода в 2 400 000 рублей, что составляет 312 000 и 15% от суммы в 600 000, то есть от суммы, которая превышает порог в 2 400 000, то есть 90 000. Итого 312 000 + 90 000 = 402 000 руб. НДФЛ.
Важно отметить ❗
Налог начисляется на доходы, полученные от продажи (реализации) всего имущества за год, а не от каждого дохода по отдельности. К примеру если в 2025 году был продан автомобиль, доход от продажи которого составил 1 000 000, а потом недвижимость, доход от которой составил 2 000 000, то налог будет отсчитываться от общей суммы дохода, т.е. с 3 000 000 рублей по вышеуказанной формуле.
Минимальные сроки владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ при продаже не изменились. 5 лет по общим нормам, 3 года - по особым основаниям приобретения или в случае единственного жилья.
Материнский капитал:
С 01.01.2025 для приобретения жилого дома, его части или таунхауса с привлечением средств материнского капитала потребуется заключение межведомственной комиссии о признании объекта недвижимости пригодным для проживания (ч. 2 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Дополнен пунктом 8).
Напоминаю ❗ что изменения касаются как материнского капитала, который выдается как за рождение ребенка, так и за усыновление. При приобретении недвижимости без использования средств ипотечного кредита банка, необходимо, что бы ребенку (первому или второму) исполнилось 3 года, иначе деньги не перечислят продавцу до момента достижения ребенком указанного возраста (ч. 2, ст. 7 вышеуказанного Федерального закона).
Заключение о признании объекта недвижимости пригодным для проживания должно быть выдано не ранее чем за год до подачи заявления в Социальный фонд России (далее - Орган) заявления на перечисление денежных средств.
Принимать решение и выдавать указанные заключения будет межведомственная комиссия по оценке жилых помещений (порядок утверждения указан в п. 7 положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006). Без указанного заключения в перечислении денежных средств будет отказано.
В отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах (квартиры, комнаты) СФР самостоятельно запрашивает у органа местного самоуправления сведения об аварийности МКД и о пригодности для проживания.
Договор дарения:
с 13 января 2025 года все сделки по дарению недвижимости между гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Соответствующие изменения были внесены в ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации (Форма договора дарения) "Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению."
Напомню, что отчуждение доли в недвижимости (продажа, дарение, мена и т.д.) подлежат обязательному нотариальному удостоверению с 2 июня 2016 года. С 13 января 2025 года обязательному нотариальному удостоверению подлежит будь-то дарение доли или целой недвижимости.
Расходы по дарению составят 0.5% от кадастровой стоимости + фиксированная плата от 7700 рублей, но не более 30 000 (учитывайте региональные особенности и тарифы, они могут отличаться).
Теперь только в электронном формате!
Росреестр переходит на электронное взаимодействие с юридическими лицами по вопросам регистрации.
Заявления на государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве принимаются исключительно в электронном формате.
Подача застройщиком актов на регистрацию - теперь обязанность.
с 1 марта 2025 года застройщики будут обязаны самостоятельно подавать акты приема-передачи объекта долевого строительства на государственную регистрацию права собственности на квартиру
изменения внесены в ч. 6 ст. 16 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации).
Временные исключения: крестьянские (фермерские) хозяйства (КФХ), садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и кооперативы вправе подавать в Росреестр документы на регистрацию в бумажном виде до 1 января 2026 года.
Уважаемые читатели, таким образом мы изучили ключевые изменения в законах о недвижимости. Игнорировать изменения законодательства - значит рисковать сделками, клиентами и репутацией. Убедитесь, что вы и Ваши клиенты действуете в правовом поле.
А как вам новые правила? Видите в них плюсы или только сложности? Пишите в комментариях - обсудим вместе.
Подпишитесь на канал, чтобы первыми узнавать о важных изменениях. Делитесь с постом с коллегами, профессионалы должны держаться вместе 👍