Собственникам апартаментов, которые сдают их как физлица важно к прочтению
Юлия Васильева, независимый эксперт инвестиционной недвижимости, ПИС (Первое Инвестиционное Сообщество)
Собственники апартаментов, которые сдают их как физлица, часто уверены: раз нет ИП — значит и налогов меньше. Увы, это не так. Налоговая инспекция в 2025 году особенно активно проверяет арендный бизнес, а ошибки в расчётах грозят доначислениями и штрафами. Разберёмся, сколько и когда платить, и как не попасть впросак при перепродаже.
🏠 Сдача апартаментов в аренду: что нужно знать
Если вы сдаёте апартамент без регистрации ИП, вы всё равно обязаны платить НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
💡 Прогрессивная шкала НДФЛ в 2025 году:
- до 2,4 млн — 13%
- от 2,4 до 5 млн — 15%
- от 5 до 20 млн — 18%
- свыше 20 млн — 20–22%
💳 Нужно ли подавать декларацию?
Да, обязательно.
- Срок подачи декларации по форме 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года.
- Срок уплаты налога — до 15 июля.
- Никаких автоматических списаний — всё ложится на плечи собственника.
📉 Как подтвердить расходы?
Если вы сдаёте апартамент и платите НДФЛ, можно уменьшить налогооблагаемую базу:
- на расходы по содержанию (коммуналка, капремонт);
- на ремонт и мебель (при наличии чеков и договоров);
- на страхование и управляющие услуги (при официальных договорах).
Но! Налоговая редко принимает такие вычеты без ИП. Гораздо проще — платить с полной суммы и не связываться с проверками.
🔁 Что при продаже апартамента?
Продажа апартамента физлицом — тоже облагается НДФЛ. Всё зависит от срока владения и участия в коммерческой деятельности.
📌 Сценарий 1: Не использовали в бизнесе
- Срок владения до 5 лет (или до 3 лет, если право получено по наследству) — налог платится.
- База: полная сумма продажи, вычеты не применяются.
- Резиденты — 13%, нерезиденты — 30% (со всей суммы).
- Если объект продан дешевле 70% кадастровой стоимости — налог считается с 70% кадастра.
📌 Сценарий 2: Апартамент использовался в бизнесе (сдавался)
- Налог платится в любом случае, даже если объект в собственности больше 5 лет.
- База: полная сумма продажи, вычеты не применяются.
- Резиденты — 13%, нерезиденты — 30%.
💬 «Факт коммерческого использования автоматически отменяет налоговые льготы при продаже. Это важно учитывать, особенно если вы сдавали апартамент через УК или вели расчёты через онлайн-сервисы», — подчёркивает Юлия Васильева
⚠️ Распространённые ошибки
- Считаете, что сдаёте “по знакомству” — значит, налога нет. Даже устный договор — повод для начислений.
- Используете схему с управляющей компанией, но не отражаете доход. Налоговая считает это бизнесом.
- Не учитываете прогрессивную шкалу. Например, с доходом 6 млн в год — уже не 13%, а 18%.
- Продаёте после сдачи, не заявив об использовании. Это повод для спора с налоговой.
📋 Что делать, чтобы всё было «чисто»
✅ Подавайте декларацию вовремя.
✅ Фиксируйте все доходы и расходы.
✅ Сохраняйте договоры аренды, акты и чеки.
✅ При продаже — анализируйте, был ли объект в коммерческом использовании.
✅ При больших доходах — подумайте о переходе на ИП: это может быть выгоднее.
📌 Вывод:
Сдача апартаментов без регистрации ИП — не освобождает от налогов. А участие в коммерческой деятельности (даже через УК) влияет на налогообложение при продаже. Если всё делать правильно, можно избежать проблем и платить меньше — но в рамках закона.