С 31 марта 2025 года вступили в силу изменения, которые касаются всех владельцев недвижимости. В том числе — предпринимателей, арендующих помещения у города и выкупающих их в собственность по 159-ФЗ.
Теперь Росфинмониторинг и правоохранительные органы получили прямой доступ к данным из ЕГРН — без вашего согласия, без уведомления и даже без ведома. Это зафиксировано в Федеральном законе от 28.02.2025 № 32-ФЗ, который дополнил статью 62 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Раньше многие предприниматели даже не задумывались, кто может «заглянуть» в их документы на недвижимость. А теперь это могут сделать — в любой момент и без лишней формальности. И важно понять, что это значит на практике и как защититься.
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ — И ПОЧЕМУ ЭТО ВАЖНО
Раньше доступ к сведениям из ЕГРН имели строго определённые ведомства, и только по чётко прописанным основаниям: суд, налоговая, следственные органы — и то с обоснованным запросом.
Теперь Росфинмониторинг может самостоятельно запрашивать сведения об операциях и сделках с вашей недвижимостью, и вы об этом не узнаете. Точно такие же права появились и у МВД, прокуратуры, ФСБ.
Если вы арендатор, выкупаете объект по 159-ФЗ или уже оформили право собственности — вы находитесь в зоне риска. Особенно если сделка оформляется через юрлицо, с привлечением кредитов или стороннего финансирования. Сейчас такие сделки моментально попадают в фокус.
КОМУ ЭТО УГРОЖАЕТ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ
1. Арендаторам городской недвижимости
Если вы арендуете помещение у города и планируете выкуп по 159-ФЗ, к вам точно будет пристальное внимание. Даже если у вас «всё по правилам» — никто не гарантирует, что вас не проверят без уведомления.
2. Собственникам коммерческой недвижимости
Собственники часто не отслеживают, кто интересуется их объектом. А теперь это может быть любой орган — без запроса, без уведомления, без оснований. Просто по «внутреннему решению».
3. Тем, кто оформляет сделки через юрлица
Если сделка проходит от имени ООО, особенно с нетипичной структурой собственности, — ждите внимания. Финансовый мониторинг в 2025 году стал жёстче, и реестры теперь просматриваются системно.
РЕАЛЬНЫЙ СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ
Один из клиентов оформлял помещение по 159-ФЗ. Мы подали заявление, прошли оценку, подписали договор. Всё шло по плану. Но регистрация в Росреестре неожиданно остановилась — без объяснений.
Мы сделали официальный запрос. Оказалось: по линии Росфинмониторинга проходила проверка, запрошены сведения по ЕГРН, и сделка была временно «заморожена». Клиент об этом даже не подозревал.
Такие истории, увы, стали системными. Особенно в коммерческой недвижимости Москвы, где сделки — не простые формальности, а важный актив бизнеса.
ЧТО МОЖНО СДЕЛАТЬ УЖЕ СЕЙЧАС
Вот что я рекомендую всем арендаторам и владельцам недвижимости, особенно если вы работаете с объектами, арендованными у города:
1. Проверьте «юридическую чистоту» своих сделок.
Особенно — источники финансирования, историю владения, арендные отношения. Любая «нестыковка» — потенциальная причина интереса.
2. Соберите полный пакет документов.
Оценка, договоры, акты, письма от ДГИ и Росреестра — всё должно быть в одном месте, готово к проверке.
3. Ведите диалог через юриста.
Самостоятельные ответы на письма из Росреестра или ДГИ — частая причина ошибок. Юрист знает, как правильно оформить документ, чтобы не «споткнуться» на формальности.
4. Если вы в процессе выкупа — готовьтесь заранее.
Проводите независимую оценку, подписывайте договор с протоколом разногласий, направляйте досудебные претензии грамотно. Всё это снижает риск отказа.
ЧЕМ ЭТО ОПАСНО
Каждая незаметная проверка может повлечь за собой:
• приостановку регистрации
• запросы из налоговой
• отказ от ДГИ в заключении договора
• блокировку сделки или затягивание сроков
А когда на кону — выкуп помещения, которое вы арендовали долгие годы, — это уже не просто неприятность, а угроза бизнесу.
ЕСЛИ ВЫ ВЫКУПАЕТЕ ПО 159-ФЗ — НЕ ЗАТЯГИВАЙТЕ
Сейчас оформлять недвижимость по 159-ФЗ становится сложнее. Особенно если есть нюансы: оценка, цена, разногласия по договору, перепланировка. Всё это увеличивает вероятность проверки.
Но я точно знаю: если всё сделать правильно, вы можете выкупить помещение — и сэкономить миллионы.
Мы с командой занимаемся такими делами более 10 лет. За это время:
✔ Выкупили 120+ объектов
✔ Сэкономили клиентам более 250 млн рублей
✔ Оспорили десятки отказов от ДГИ
✔ Выиграли арбитражные дела, где клиенту предлагали завышенную цену
МОЙ ВЫВОД
Изменения в законе — это не конец света. Это просто новая реальность, к которой нужно быть готовыми.
Если вы арендуете помещение у города и хотите его выкупить — не откладывайте. Закон меняется, контроль усиливается. А значит, важно действовать вовремя и грамотно.
Если вы арендуете помещение у города и хотите оформить его в собственность — обращайтесь.
Я помогу пройти все этапы — от подачи заявления до получения свидетельства.
Юрист Субботина Галина Николаевна
Специализация: выкуп коммерческой недвижимости, льготная приватизация по 159-ФЗ
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ 120+ успешно выкупленных помещений
✔ 250 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
Контакты:
📱 t.me/subbotinapravo
📞 WhatsApp: wa.me/+79366161299
🏢 Москва, Золоторожский Вал 11, стр. 22, эт. 4, оф. 401
📢 ТГ-канал: t.me/subbotina_pravo