Недвижимость считается одним из самых стабильных активов. Ее стоимость в моменте может колебаться в зависимости от движений рынка, поднимаясь и опускаясь, но в долгосрочной перспективе тренд идет вверх. Однако, когда речь идет о купле-продаже или о получении кредита под залог недвижимости, эксперты-оценщики всегда выдают решение с важной оговоркой: «с учетом текущего состояния рынка».
Поэтому, если рассматривать стоимость недвижимости, нужно учитывать, что многие составляющие цены объекта – переменные, которые в той или иной степени меняются с течением времени или обстановки на рынке. Самую точную и беспристрастную оценку квартире может выдать только оценщик, что будет зафиксировано в соответствующем документе. Оценочный отчет с альбомом и печатями – официальный документ, который принимается даже в суде и высказанное в нем мнение считается профессиональной позицией эксперта, которую мало кто будет оспаривать.
Хотите больше узнать о недвижимости и ее использовании как финансового актива?
Подпишитесь на наш канал в Дзене: https://dzen.ru/norvikbank
Переменные в стоимости недвижимости
Ряд факторов на рынке недвижимости действует сразу на все цены, как климат и погода. И точно так же довольно непредсказуемо меняется:
- География и логистика. Недвижимость на то и недвижимость, что не может произвольно переехать в соседний район. Но вполне может измениться сам район: развитие транспортной сети, реновация, строительство каких-то важных деловых, промышленных или производственных объектов могут изменить цены на квартиры в окружающих домах. Бывшая промзона по соседству становится парком, а в шаговой доступности появляется несколько маршрутов общественного транспорта и хороший супермаркет. Именно поэтому, при инвестировании в недвижимость рекомендуют иметь хотя бы приблизительное понимание прогнозов по развитию района на ближайшие 3 года - так можно представить будущую динамику цен и, грамотно спланировав, заметно увеличить отдачу от инвестиций.
- Обстановка на рынке. Рынок недвижимости живет своей собственной жизнью, с приливами и отливами, выраженной сезонностью, зависимостью от насыщения и состояния экономики в стране. Точно предсказать его поведение за пределами каких-то базовых принципов сложно – остается только внимательно следить за обстановкой и оперативно реагировать на движения, чтобы получить максимум пользы.
Традиционно считается, что динамика этих факторов могут «сдвинуть» цену квартиры на 10-15%, в исключительных случаях – на четверть.
Постоянные факторы стоимости недвижимости
Более стабильные параметры, которые предсказуемо влияют на цену квартиры и подчиняются достаточно линейной логике.
- Площадь и планировка. Размер квартиры прямо влияет на ее стоимость: больше площадь – выше цены. Но важно еще и то, как скомпонована эта площадь, по статистике смежные комнаты всегда «удешевляют» недвижимость, как и квартиры, в которой все окна выходят на одну сторону.
- Локация. Из двух аналогичных квартир дороже будет та, что расположена в тихом месте (в городе это очень важно) и лучше с точки зрения доступа к общественному транспорту и социальной инфраструктуре. Наличие парков или зон отдыха в шаговой доступности тоже считается позитивным фактором.
- Спрос. Как правило, самым большим спросом на рынке пользуются однокомнатные квартиры. Логика этого понятна - одна комната это минимальный по цене доступный объем самостоятельного жилья, которое всегда будет пользоваться спросом. Дальнейший рост площади и количества комнат влияет на цену уже нелинейно, а спрос закономерно снижается: чем дороже недвижимость, тем меньше у нее потенциальных покупателей, поэтому сроки выхода на сделку для трехкомнатной квартиры будут в среднем дольше, чем для «однушки», а чтобы ускорить сделку, возможно, придется делать скидку.
- Конструкция и возраст дома. Даже бетон и кирпич могут стареть – поэтому у большинства типов зданий существует свой «золотой век», а дальше их может спасти только капитальный ремонт с перекладкой всех коммуникаций. Рейтинг конструкционных материалов в наших широтах традиционно возглавляет кирпич, а внизу таблицы – старые панельные дома.
- Этажи. По устоявшейся традиции первый и последний этажи считаются менее востребованными из-за разницы в комфорте и рисков, связанных с состоянием и обслуживанием дома. Поэтому аналогичные квартиры с разницей по этажам в одном и том же доме могут отличаться по цене.
- Состояние жилплощади. В большинстве случаев, после покупки следует косметический ремонт или совсем радикальная переделка. Но реальное состояние квартиры все равно влияет на оценку: чем оно хуже, тем больше новому владельцу придется вложиться в ремонт и замену, что вносит свои коррективы в рыночную стоимость.
- Благоустройство и дополнительные опции. Если у дома есть закрытая (тем более - охраняемая) придомовая территория и стоянка, консьерж, наличие «своих» бытовых служб, большая детская площадка, свой парк и т.п. – это ощутимо поднимает стоимость квартиры в таком доме.
Обстоятельства продажи
Однако, даже когда квартира официально оценена, а ее рыночная стоимость зафиксирована документально, реальная цена продажи может отличаться. На конечную цену могут повлиять сразу несколько обстоятельств:
- Скорость продажи. Как говорят опытные риэлторы: «нет понятия скорость рынка, есть понятие размер скидки». Обычный цикл от выставления квартиры на продажу до оформления сделки занимает порядка 1,5-2 месяцев, но иногда это нужно сделать гораздо раньше. Гарантированный способ продать квартиру значительно быстрее – сделать хорошую скидку, до 10-15%. Тогда покупатели уже не будут придираться и слишком много думать, но ради скорости придется попрощаться с частью дохода от продажи.
- Личное мнение продавца. Отчет оценщика может быть сколь угодно объективным, но последнее слово всегда за собственником. И он по сентиментальным причинам или исходя из собственного видения рынка, может назначить ту цену, которую сам считает правильной. И не исключено, что он ее получит, какой бы странной она ни была, правда он не так быстро найдет своего покупателя.
- Мода. В недвижимости тоже существует своя мода. Например, мода на квартиры с планировкой «студия» или на недвижимость в конкретном районе или квартиры не в многоэтажке, а малоэтажной застройке. Пока мода актуальна, спрос на такую недвижимость выше и покупатели готовы платить больше. Когда пик проходит, цены на данный тип квартир возвращаются к среднерыночным нормам.
Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?
Простейший вариант, который учитывает все перечисленные факторы - использовать уже имеющиеся данные по таким же квартирам. Просто откройте любой портал по купле-продаже недвижимости в интернете и выберите порядка 10-12 аналогичных квартир в вашем районе, в идеале - если удастся найти квартиру на продажу в вашем же доме.
Среднее арифметическое с достаточной точностью будет стоимостью вашей недвижимости. От этого значения можно отложить по 5-7% «вверх» или «вниз», если вы намерены поторговаться или быстро продать квартиру. Отталкиваясь от этих цифр, можно строить свою стратегию продажи и планировать будущее.
Материал подготовлен командой ПАО Норвик Банк
Норвик Банк предлагает услуги физическим и юридическим лицам: кредиты под залог недвижимости, вклады, расчетно-кассовое обслуживание, обмен валюты, дебетовые и кредитные карты. Читайте наш Блог на сайте, подписывайтесь на наш Телеграм-канал и будьте в курсе актуальных новостей!