С введением обязательного использования эскроу-счетов при получении ипотеки на строительство частного дома реальность рынка ИЖС изменилась. Это повысило безопасность сделок, однако недобросовестные подрядчики всё ещё могут найти способы обойти правила, чтобы получить оплату за строительство досрочно. Расскажем, как выбрать надёжную строительную компанию и заключить договор без рисков.
Что такое эскроу-счёт и зачем он нужен?
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором хранятся деньги клиента до завершения строительства дома. Средства перечисляются подрядчику только после оформления права собственности заказчика на дом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Основным документом для регистрации права собственности является подписанный акт приёмки-передачи объекта.
Главное преимущество ипотеки с эскроу-счётом — безопасность средств заказчика. Деньги исполнителю перечисляются только после завершения строительства, подписания акта приёмки-передачи объекта и регистрации права собственности заказчика на дом, что исключает риск невыполнения обязательств со стороны подрядчика. Средства находятся под контролем банка, обеспечивая прозрачность сделки и защиту от недобросовестных компаний.
Кроме того, такая система повышает доверие между участниками сделки. Банк выступает гарантом выполнения обязательств, а клиент получает готовый объект без задержек и дополнительных затрат. Это также мотивирует застройщиков поддерживать высокий уровень ответственности на всех этапах строительства, ведь доступ к средствам возможен только после завершения проекта и проверки его соответствия договору подряда.
Пока что рынок переживает период адаптации, и каждая компания понимает свод правил по-своему, что не всегда идёт на пользу заказчику. Как не попасть в ловушку и что необходимо знать перед тем, как подписывать документы, разберём в этой статье.
Какие схемы используют недобросовестные подрядчики?
Исполнители могут идти на разные уловки, и со временем придумывать новые, всё более незаметные способы обхода правил, которые защищают вашу сделку. Что уже сейчас можно встретить на рынке:
- Подписание акта приёмки-передачи объекта в момент заключения сделки
Ключевым документом, позволяющим раскрыть эскроу-счёт, является выписка из ЕГРН о праве собственности заказчика на построенный жилой дом. Застройщик может самостоятельно зарегистрировать право собственности и получить выписку из ЕГРН, если это предусмотрено договором подряда. Однако для этого требуется подписанный заказчиком акт приёмки-передачи объекта. Подписание акта подтверждает, что заказчик принимает указанный объект и не имеет претензий к его качеству и исполнению.
Законодательство не регламентирует чёткие сроки для приёмки объекта заказчиком. Обычно в договоре указывается, что заказчик должен осмотреть и принять объект в день завершения строительства. Если при проверке возникают замечания, стороны согласовывают дальнейшие действия.
До момента регистрации права собственности на основании подписанного акта приёмки-передачи все денежные средства остаются на эскроу-счёте.
Заказчику важно заранее знать, какие документы входят в пакет для заключения сделки. Если среди предоставленных бумаг вы обнаружили акт приёмки-передачи, а подрядчик утверждает, что это просто образец, внимательно проверьте его содержание. В документе не должны быть указаны данные вашего объекта. В заголовке должно быть чётко прописано, что это «форма акта» или «образец акта», а не сам акт. Также в перечне приложений к договору подряда этот документ должен быть описан именно как образец.
Подписание бланка, который называется «акт приёмки-передачи», может быть опасным, даже если в нём не заполнены ваши данные. Недобросовестный застройщик может впоследствии вписать информацию в пустые строки, добавив данные об объекте и заказчике.
К сожалению, на рынке уже встречаются случаи, когда заказчики подписывают акт приёмки-передачи на этапе заключения договора. Это позволяет недобросовестным застройщикам зарегистрировать право собственности заказчика на ещё строящийся объект и получить доступ к средствам на эскроу-счёте до завершения работ и устранения претензий клиента. Чтобы избежать такой ситуации, не подписывайте никакие документы, не убедившись в их назначении и правильности оформления.
1. Манипуляции с условиями договора
Недобросовестные застройщики могут включать в договор невыгодные для клиента пункты, такие как право на увеличение стоимости работ или изменение сроков строительства. Единой законодательно установленной формы договора строительного подряда пока не существует, поэтому, если заказчик невнимательно изучит договор, он может столкнуться с непредвиденными расходами или задержками.
Обратите внимание: любые изменения условий договора по закону должны оформляться дополнительным соглашением, подписанным всеми сторонами договора. То есть, если строительство финансируется через ипотечный кредит, каждое такое соглашение должно быть согласовано не только с вами, но и с банком-кредитором. Это исключает возможность внесения изменений без вашего ведома.
Минстрой России утвердил типовую форму договора подряда, которая учитывает наиболее важные моменты. Однако на практике при возведении каждого объекта существуют свои нюансы, поэтому форма является рекомендательной. Порядочные застройщики берут её за основу и адаптируют под конкретные условия проекта. Важно проследить, чтобы в договоре не было существенных отклонений от образца.
На что обратить внимание при выборе подрядчика?
Важно заранее проверить репутацию застройщика и собрать как можно больше информации о компании:
Отзывы клиентов. Посмотрите независимые отзывы на форумах, в социальных сетях и на специализированных площадках. Если у компании только положительные отзывы, это повод задуматься о честности их авторов. Важно, чтобы хороших отзывов было значительно больше, чем плохих. Отлично, если есть фотографии и видео готовых проектов.
Например, с отзывами о компании «Теремъ» можно ознакомиться на всех популярных интернет-ресурсах. А на официальном сайте и в соцсетях компании регулярно публикуются видеоотзывы клиентов и фотографии готовых проектов.
Выполненные проекты. Изучите реализованные проекты компании. Если застройщик предлагает показать готовые дома вживую, обязательно воспользуйтесь этой возможностью, чтобы лично оценить качество работ.
Некоторые подрядчики возводят образцы своих домов на различных строительных выставках, куда может приехать любой желающий. У компании «Теремъ» есть собственный монобрендовый выставочный комплекс в Москве, где представлены 22 строения не просто в натуральную величину, но и с полной отделкой, меблировкой и инженерными коммуникациями. На территории выставки потенциальные клиенты могут ознакомиться с технологиями строительства и разнообразием предлагаемых услуг, выбрать конкретный проект и оформить все документы в режиме одного окна.
Гарантийные обязательства и клиентский сервис. Честные подрядчики несут ответственность за свои проекты не только до момента подписания акта приёмки дома. Обычно они предусматривают конкретные гарантийные сроки на разные категории проектов и предлагают бесплатное техническое обслуживание строений на определённый период после завершения строительства.
В компании «Теремъ» установлены сроки гарантии в 25 лет на строения из клеёного бруса и 15 лет на каркасные постройки. На 1 год после завершения строительства заключается договор технического обслуживания, который можно продлить по желанию клиента. Кроме того, если заказчика что-то беспокоит уже после завершения срока гарантии, или возникли негарантийные проблемы, мы не оставляем своих клиентов наедине с неприятностями. Достаточно обратиться в единый сервисный центр компании и описать проблему, чтобы наши специалисты разработали и предложили несколько вариантов её решения.
Контроль процесса строительства. Только недобросовестные подрядчики не рекомендуют клиентам часто приезжать на объект, аргументируя тем, что это отвлекает строителей. На самом деле профессиональные работники стройки не начнут допускать ошибки просто оттого, что вы наблюдаете за ходом работ. Наоборот, они готовы ответить на любые ваши вопросы и рады наблюдению — так повышается вероятность того, что строение будет полностью соответствовать всем вашим ожиданиям.
Менеджеры компании «Теремъ» сразу сообщают заказчикам, что посещать стройплощадку, проверять качество работ и задавать любые вопросы прорабу можно в любое время — мы готовы рассказать и показать всё, что вас интересует. Кроме того, в компании предусмотрена система контроля после заключения договора. Регулярный фотоотчет о проводимых работах, возможность наблюдать за ходом строительства и уточнять важные для себя детали в чате с ответственными за проект.
Сопровождение по ипотечному кредиту. Небольшие строительные компании часто оставляют клиентов наедине с банковскими процедурами, не предлагая никакой поддержки в процессе оформления ипотеки. На самом деле профессиональное сопровождение — это ключ к успешному и комфортному получению кредита. Каждый этап, от сбора документов до подписания договора, требует особых знаний, и здесь особенно важна помощь специалистов.
В компании «Теремъ» менеджеры отдела «Теремъ-финанс» берут на себя полное сопровождение клиента на всех этапах оформления ипотеки с эскроу-счётом. Мы помогаем собрать необходимые документы, подать заявку в банк, разъясняем все условия кредитования, предоставляем информацию об обновлениях статуса заявки и отвечаем на любые возникающие вопросы. Благодаря опыту работы и партнёрству с ведущими банками, мы делаем процесс оформления кредитов и ипотек, в том числе со счётом-эскроу, прозрачным, комфортным и выгодным для вас.
Как обезопасить себя при заключении договора?
При подписании договора строительного подряда важно тщательно изучить все предлагаемые к подписанию бумаги и обратить внимание на следующие моменты:
- Сроки сдачи объекта. Убедитесь, что в договоре указаны конкретные даты начала и завершения строительства. Если сроки слишком размыты, это может быть признаком недобросовестного подрядчика.
- Условия использования эскроу-счёта. Проверьте, прописаны ли в договоре правила работы с эскроу-счётом и порядок передачи денег застройщику.
- Услуги. Проконтролируйте, чтобы в смете были прописаны все согласованные работы и технологии строительства.
- Акт приёмки-передачи. Убедитесь, что акт приёмки дома предусмотрен отдельным документом и подписывается только после завершения строительства.
Важно: не подписывайте документы под давлением! Если вас торопят с подписанием договора или акта приёмки, это повод задуматься. Настоящий профессионал всегда предоставит время на изучение документов.
Ситуации, когда подрядчик нарушает условия договора или затягивает сроки строительства, встречаются нередко. В таких случаях клиент может обратиться в банк для замены подрядной организации с документом, подтверждающим расторжение договора подряда. Однако этот процесс требует времени, и пока идёт разбирательство или поиск нового застройщика, заказчик остаётся без завершённого дома. Главная цель — построить дом для комфортной жизни, поэтому важно изначально выбирать надёжного подрядчика. Ведь даже использование эскроу-счёта не защитит от недобросовестных застройщиков, которые могут растягивать строительство на годы.
Компания «Теремъ» гарантирует строительство проектов точно в оговорённые сроки, обеспечивая прозрачность условий договора и надёжность построенных объектов. Мы делаем всё возможное, чтобы клиенты получили своё долгожданное жильё вовремя и без лишних сложностей.
Приезжайте на территорию выставочного комплекса компании «Теремъ» в Зябликово по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 26Б. Мы обеспечиваем безопасность сделок, гарантируя, что ваш дом будет построен в срок и с соблюдением всех стандартов. Закажите бесплатное такси на нашем сайте.
