Не секрет, что люди, имеющие свободные деньги, вкладывают их в недвижимость для последующей сдачи в аренду. Обычно, чтобы не заморачиваться с проблемами посуточной аренды, люди сдают недвижимость на длительный срок. Я, зная от таких намерениях своих клиентов, обязательно предупреждаю их о "подводных камнях" долгосрочной аренды.
Если вы решите сдавать квартиру иностранцам - все действия через миграционный учет! Я в этом не сильна, не подскажу, как это правильно делать.
Если владелец квартиры сдает ее жильцам и заключает с ними договор на срок больший, чем 90 дней, он обязан при необходимости сделать им временную регистрацию в этой квартире. Вот эта при приписка "при необходимости", решает многое.
Если человек приехал из другого региона и намерен проживать у вас более 90 дней, вы ОБЯЗАНЫ заключить с ним письменный договор аренды недвижимости и зарегистрировать жильца на срок договора.
В противном случае вы можете получить штраф — точно так же, как и человек, живущий без регистрации. То есть штраф заплатите и вы, как арендодатель и ваш жилец за отсутствие временной регистрации. Размер штрафа составляет 5–7 тыс. рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 2–5 тыс. рублей для других регионов России (ст. 19.15.1 КоАП РФ).
Если владелец квартиры не заключает договор с нанимателями (арендаторами) и не делает по их запросу временную регистрацию, он нарушает закон! То есть, даже, если договор заключен на срок менее 90 дней, но арендатор просит сделать временную регистрацию, арендодатель это обязан сделать. В таком случае, этот пункт обязательно прописывается в договоре.
Срок действия временной регистрации оговаривается в документах. Если жильцы раньше времени съезжают с квартиры, можно и регистрацию аннулировать досрочно. По завершению срока действия временной регистрации она аннулируется автоматически.
Очень часто владельцы опасаются, что временная регистрация даст жильцам какие-то права на недвижимость. Да, определенные права на пользование квартирой у арендаторов появляются, но «забрать» ее в собственность они не смогут ни в каком случае. Если только это не мошенники, а арендодатель не позаботился о сохранности своего имущества (например, не сделал запрет на регистрацию сделок без личного участия). Или, если арендодатель, понадеявшись на порядочность своих жильцов, подписывает договор, подготовленный ими, не посоветовавшись с юристом или хотя бы с риэлтором.
В нормальном правовом поле при сдаче недвижимости в аренду право собственности, возможность распоряжаться квартирой, сдавать ее, продавать, ремонтировать, и так далее остается за собственником.
В то же время жильцы получают возможность пользоваться квартирой на все время действия договора и временной регистрации. Это значит, что они могут проживать в ней, приходить в любой момент, пользоваться всем, что находится в квартире, приводить гостей — делать всё, что не запрещено законом.
Есть еще одно опасение собственников, что жильцы могут прописать в квартире несовершеннолетних детей. Причем без согласия и даже уведомления собственника. Предполагается, что оформление временной регистрации означает и согласие собственника, что дети тоже будут зарегистрированы, ведь они должны проживать с родителями и быть зарегистрированы по адресу регистрации одного из родителей (или обоих).
Я бы сказала, что это опасение имеет место быть. Первое, вы не можете выселить несовершеннолетнего, равно как и его родителей, до окончания действия договора, даже если они не платят аренду. К сожалению, суды встают на сторону несовершеннолетних, а не собственника. Обычно решение такое: выселить нельзя, за арендными платежами - в суд.
Второе, если ребенка больше негде зарегистрировать: нет у родителей квартиры или других родственников, в жилье которых ребенок может быть зарегистрирован, то вы сможете выселить несовершеннолетнего только через суд. Встанет ли суд на сторону собственника? Не факт! Иногда суды выдают такие перлы - закачаешься. У меня такое ощущение, что в нашей стране хорошо живется только жуликам, а добросовестные люди могут попасть в неприятные ситуации и не смогут себя защитить даже через суд.
Как защитить себя от регистрации детей? Включите в договор пункт о запрете проживания и регистрации кого-то, кто не был стороной договора при его заключении. В случае нарушения этого пункта, договор считается расторгнутым с момента обнаружения нарушения. Защитит ли это вас на 100%? Не уверена. Я вообще при наших законах почти ни в чем на 100% не уверена :(
Незаконные варианты сдачи недвижимости в аренду в статье я рекомендовать не могу, хотя они, несомненно, есть.