Главные риски при покупке готового и строящегося жилья в г

Главные риски при покупке готового и строящегося жилья в г. Сочи.

📍 На рынке недвижимости Сочи предлагаются сотни объектов, имеющих скрытые правовые пороки, которые трудно выявить без тщательной юридической проверки (например, поддельные первоначальные документы на землю). Эти недостатки могут повлечь в будущем потерю недвижимости (снос объекта, признание сделки недействительной и т.п.).

💫 Основные риски при покупке жилья в Сочи:

1️⃣ Главная проблема - это квартиры, жилые помещения, расположенные в самовольных постройках. Это фактически многоквартирные дома, возведенные под видом индивидуальных домов на землях садоводства, ИЖС, ЛПХ. Опасность в том, что несмотря на зарегистрированное право собственности - иск о сносе, либо жалоба могут быть поданы администрацией города спустя годы.

❌ Такие постройки возведены часто без проекта, с нарушением этажности, отступов от границ земельного участка, площади застройки. У этих строений имеются проблемы с коммуникациями.

❗️ Яркий пример - снос трех 12-эт домов на первой береговой линии на землях ИЖС по ул Белорусской 4 в Адлерском районе. Право собственности покупателей на квартиры уже было зарегистрировано. Однако все три здания были снесены на основании решения суда.

2️⃣Строения на земельных участках, попадающих в спорные границы Сочинского нацпарка (более 11 тысяч земельных участков арестованы).

Мы привлекаем специалистов для сверения границ участка с картами лесоустройства. Так же, запрашиваем справку из нацпарка, что земельный участок не находился в его границах на 1997 - 1998, 2007 и 2013 года.

3️⃣Жилые комплексы,расположенные на бывших землях сельскохозяйственного назначения. В Сочи многие сельхозземели в связи с ликвидацией сельхозпредприятий были переведены в другие категории земель, в том числе под строительство многоквартирных домов. Прокуратура ведет работу по изъятию этих земель в федеральную собственность.

❗️В 2024 году по иску Генеральной прокуратуры признаны недействительными договоры аренды 633 гектаров земли, бывшего совхоза Чкаловского в Адлерском районе Сочи. На указанных землях возведены шесть многоквартирных комплекса.

4️⃣ Большой риск - приобретение жилья с нарушениями положений 214 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов».

👮‍♀️ Имеется незаконная практика, когда застройщики предлагают покупателям вместо договоров долевого участия заключать предварительные договоры, договоры инвестирования, договоры займа с обеспечением и т.п.

Эти договоры являются ничтожными в силу не соответствия требованиям закона.

❗️В результате покупатель не защищен, так как деньги не хранятся на эскроу счетах, так же могут быть двойные продажи помещений и т.п.

5️⃣Мы не рекомендуем приобретать жильё в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых, либо ввод в эксплуатацию получены на основании решений судов.

Сталкиваемся с тем, что при рассмотрении таких судебных споров нарушается принцип подсудности (дело рассматривалось не в арбитражном суде, а в районном). Часто администация не обжалует такие решения, но спустя годы, после проведенных проверок решение может быть отменено.

6️⃣Бывшие санатории, пансионаты Сочи

Генеральная прокуратура в судебном порядке изымает в пользу РФ бывшие здравницы. При этом суды признают незаконными сделки 1992 года, отказывая в заявлениях о пропуске сроков исковой давности.

Обьекты культурного наследия.

В марте 2025 года задержана заместитель руководителя управления охраны обьектов культурного наследия администрации КК.

Следственный комитет возбудил уголовное дело по факту нарушения требований сохранения обьектов культурного наследия при строительстве гостиничного комплекса по ул. Виноградной.

Так же, имеются другие правовые пороки недвижимости, которые мы освещаем на нашем телеграмм канале.

__________________________________

✔️ Более 23 лет адвокатской практики в области недвижимости

📲телефон/вотсап:

+7 963 164-11-11

✅г.Сочи,

ул. Нагорная 11, офис 2

ЖК «Морской Дворец»

Отзывы: Safe Realty

https://2gis.ru/sochi/geo/70000001082775469