В последние годы земли сельскохозяйственного назначения набрали неплохие обороты на рынке. Их продают как непосредственно для сельскохозяйственного производства, так и многие деятели пропихивают под застройку, глэмпинги и т. п.
Насколько это жизнеспособно сейчас не суть, важно то, что при продаже участков сельскохозяйственного назначения субъект РФ, где расположен участок, имеет преимущественное право на его выкуп.
Это значит, что при продаже участка продавец обязан известить уполномоченный орган субъекта РФ об условиях продажи. Если преимущественное право субъекта будет нарушено, а сделка заключена, то она считается ничтожной (п. 4 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
Ничтожная сделка недействительна в силу условий, прямо предусмотренных законом и отдельного решения суда для её недействительности не требуется.
Причём преимущественное право распространяется только на земельный участок. Если продается доля в праве, то преимущественное право у субъекта РФ на такую долю не возникает.
Из-за этого на практике распространено наивное заблуждение о том, что если продать участок по долям, то это прекрасный способ обойти преимущественное право и, мол того, никто этот гениальный финт ушами «не спалит».
Как правило, активными членами этой секты являются риелторы и юристы, которые редко бывают в судах либо не имеют достаточного опыта земельных споров с органами власти.
Потому, что для юриста-судебника, прокуратур, Росреестра и прочих органов, все подобные и рядом лежащие «типа изящные» схемы очевидны невооруженным глазом.
Если кому-то там повезло и схема «прокатила», то это вообще не значит, что её никто не увидел. Просто прошло мимо глаз или заленились связываться.
Сколько раз удача будет улыбаться – никому не известно. А мне, например, проверять на практике совсем не хочется. Как бы суть профессии не та.
Так вот, обратились тут ко мне коллеги, работающие с сельскохозяйственной организацией, за альтернативным мнением.
Как и любой другой с/х производитель, компания скупает земли, в том числе и невыделенные паи, в целях наращивания земельного банка.
И вот после покупки двух обычных долей (паёв) из одного участка, правительство региона предъявило иск к организации о ничтожности этих сделок с требованием всё отменить и вернуть «как было».
Соль истории в том, что в материалы дела был представлен очень любопытный протокол совещания местного Росреестра с правительством региона, в котором сделан неплохой анализ случаев продаж участков по долям и выработаны установки что с этим делать.
Не знаю, были ли такие совещания в других регионах, но, как правило, такие мероприятия единичными не бывают. А значит, такие протокольчики есть и в других субъектах.
Вот правительство региона установки из протокола на практике и реализует.
Поэтому, когда юрист (опытный юрист) говорит, что вот что-то в документах плохо, то не надо слушать риелтора и продавца, которые говорят что всё шикарно, а юрист рассказывает сказки и зря пугает.
У озвученного круга лиц разные задачи.
Нюанс в том, что деньги то покупателя.
Автор публикации Горяинов Александр Александрович, профессиональный земельный юрист, судебный землеустроительный эксперт, Сертификат соответствия 64.RU.D.49963.
Юридическая практика в области земельного и градостроительного права. Оформление земельных участков. Сопровождение сделок. Землеустроительные экспертизы. Межевание. Любой регион страны.
Подробнее об авторе | Сопровождение сделок с землей | Авторский Телеграм канал