Банковская ячейка чаще всего используется в сделках с недвижимостью, но на самом деле не только в них. Она актуальна для любых сделок. В конце статьи мы отдельно поговорим, почему банковская ячейка не самый удачный инструмент безопасных расчетов именно для недвижимости.
Зачем нужна ячейка?
Допустим, вы покупатель, потенциальный покупатель земельного участка или какого-то другого объекта недвижимости. Вы, как покупатель, не хотите передавать деньги продавцу на руки до того момента, пока он не переведет на вас право собственности. Продавец тоже не хочет переводить на вас право собственности до того момента, пока не получит на руки деньги. Вот как раз банковская ячейка позволяет разрешить этот конфликт: сначала деньги, потом стулья.
Как выстраивается процедура?
Вы подписываете договор купли-продажи (например, недвижимости). После этого вы подписываете договор с банком о банковской ячейке. Покупатель закладывает в банковскую ячейку наличные деньги. Эту наличку банк предварительно может проверить в качестве дополнительной услуги. Это стоит недорого. Деньги в банковскую ячейку заложены, и продавец об этом в курсе. Всё происходило на глазах у продавца.
Далее стороны передают документы на государственную регистрацию. Они передают их в МФЦ, а МФЦ направляет в Росреестр. Росреестр производит регистрацию перехода права собственности и выдает выписку из ЕГРН как продавцу, так и покупателю. Для покупателя - получить эту выписку уже достаточно, чтобы понять, что всё в порядке, и не зря он заложил деньги в банковскую ячейку.
Продавец, получив выписку из ЕГРН, идет в банк, передает документы, и банк производит проверку. Соответственно, он открывает ячейку после того, как убедится, что всё с этой сделкой в порядке. При этом продавцу никто не откроет банковскую ячейку до момента, пока стороны не убедятся, вернее, банк не убедится, что сделка полностью завершена.
И покупатель, и продавец здесь полностью защищены. Продавец знает, что деньги в банковскую ячейку заложены и проверены на фальсификацию. Покупатель знает, что он деньги заложил, и никто к ним доступа не получит, пока переход права собственности не будет совершён. Огромный плюс этого инструмента состоит в том, что он недорогой, действительно недорогой, потому что банки за банковскую ячейку не берут какой-то процент от сделки. Есть какая-то фиксированная цена, и она невысокая. Плюс к этому банк проверяет деньги на фальшивку, тоже как дополнительная услуга, как правило, и, как правило, тоже недорогая.
Какие минусы?
Один из минусов этого инструмента в том, что он подходит либо для расчётов между физическими лицами, либо для расчётов B2C, когда рассчитывается физическое лицо и юридическое лицо. Но вот для расчетов между юридическими лицами он вряд ли подойдет, потому что, повторюсь, в банковской ячейке мы имеем дело с наличными, а между юрлицами стоит ограничение по максимальной сумме операции в наличной форме. Соответственно, юрлицу, скорее всего, подойдет аккредитив, который я уже рассмотрел на своем YouTube-канале.
Еще один минус связан с реформированием системы регистрации недвижимости. И это - минус для продавца.
Сегодня в выписках из ЕГРН паспортные данные не отражаются. Это означает, что в случае, когда продавец не получит по какой-то причине выписку с фамилией покупателя как нового собственника в оригинале - он не сможет получить доступ к деньгам. И это очень существенный риск. Некоторые банки, разумеется, здесь смогут за счет своих внутренних систем проверить переход права собственности к покупателю. Но это существует лишь на уровне некоторых банковских практик (и не у всех банков). Поэтому для расчетов в сделках с недвижимостью больше подойдет система безопасных расчетов (от любого банка). Подробнее про нее я рассказал вот в этом ролике на YouTube-канале.
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)