Прежде чем переходить к подписанию договора - вы, конечно, должны были проверить квартиру и продавца. То есть вы должны были посмотреть выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги (или справку об отсутствии зарегистрированных лиц), справки об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам. Вы должны были проверить отсутствие долга по вносам на капитальный ремонт. Также необходимо выяснить, нужно ли продавцу согласие супруги на соответствующую сделку. Важно проверить, есть ли какие-то судебные правопритязания в отношении квартиры, обеспечительные меры, аресты, залоги, ипотека и так далее. Только после этого вы можете перейти к заключению договора купли-продажи.
На моем YouTube-канале есть отдельный ролик про порядок действий при покупке квартиры. Обязательно его посмотрите. Что касается самого договора, сегодня многие рассматривают его как некую формальную бумагу для регистрации перехода права собственности, особенно некоторые риэлторы. Но на самом деле в договоре есть функция, которую многие упускают. В договоре стороны дают важные заверения и гарантии в отношении тех обстоятельств, которые они могли не увидеть при анализе недвижимости и продавца. Это очень важный момент. Когда вы анализируете квартиру или другой объект недвижимости, вы, конечно, смотрите выписку, возможные обременения того или иного объекта. Но иногда эти обременения не прописаны в выписках и публичных реестрах, а продавец может вам об этом просто-напросто не сказать. Поэтому в договоре очень важно максимально подробно описывать, что еще продавец вам гарантирует в отношении квартиры из того, что вы не могли увидеть. Какие условия обязательно нужно включить в договор купли-продажи квартиры?
Описание объекта
Вы должны максимально подробно и детально идентифицировать объект: указать кадастровыq номер, площадь, точный адрес. В общем, все данные, которые вы видите в самой последней, самой свежей выписке из ЕГРН, вы должны включить в договор.
Очень часто многие переписывают данные объекта из свидетельства о праве собственности на квартиру. Но свидетельство выдавалось тысячу лет назад. Описание реквизитов квартиры с того времени могло поменяться. Ключевое значение имеет именно выписка из ЕГРН.
Недвусмысленная цена
Вы обязательно должны включить четкую, точную цену, которую вы платите за квартиру. Если у вас вдруг не будет указана цена или она будет определена недостаточно ясно, то в этом случае договор могут признать незаключенным, и Росреестр откажет вам в регистрации перехода права собственности.
Порядок расчетов
Каким образом вы рассчитываетесь за приобретаемую квартиру: наличными или безналичными? Или используется более сложный механизм?
Я рекомендую в сделках с квартирами всегда использовать систему безопасных расчетов или аккредитив. Про расчеты в сделках с недвижимостью на канале также есть отдельный ролик.
Порядок приемки и передачи квартиры
Нужно ли нам подписывать акт о приемке передачи? Если нет, то в этом случае в договоре должно быть условие о том, что с момента его подписания продавец передал, а покупатель принял во владение и в пользование объект недвижимости — квартиру. Если у вас не будет акта приемки и такой оговорки в договоре, то могут быть проблемы с государственной регистрацией перехода права собственности.
Заверения и гарантии
Что мы в этом разделе прописываем? Продавец гарантирует, что объект недвижимости — квартира — не находится под арестом и не имеет каких-либо обременений. В отношении этого объекта отсутствуют ипотека (залог), судебные правопритязания и обеспечительные меры. Стороны друг-другу гарантируют, что они не находятся в банкротном или предбанкротном состоянии. Все необходимые согласия на сделку получены. Продавец гарантирует покупателю, что в квартире никто не зарегистрирован на данный момент.
Раньше это называлось "прописка" (в советское время). Сейчас у нас нет прописки, хотя формально это слово осталось в лексиконе. Называется это регистрация по месту жительства. Продавец гарантирует, что никого из зарегистрированных по месту жительства лиц в квартире сейчас нет. Он также должен гарантировать вам, что в отношении него и этой квартиры отсутствуют какие-либо долги по коммунальным платежам, по эксплуатационным платежам, а также по взносам на капитальный ремонт.
Я хочу обратить ваше особое внимание на эти два заверения: отсутствие долгов по взносам на капитальный ремонт и отсутствие зарегистрированных лиц по месту жительства. Что касается взносов, если вдруг окажется, что у продавца были долги по коммунальным платежам или долги перед управляющей компанией, можно перевести на продавца. Можно открыть отдельные лицевые счета. Но, если у вас были долги по взносам на капремонт, перевести их на продавца уже не получится, за исключением случая, если в договоре нет соответствующих заверений и санкций за то, что продавец вас обманул. Капитальный ремонт "не переводится", это другой тип долга, который нужно обязательно учитывать.
Что касается лиц, зарегистрированных по месту жительства, прописки. Если окажется, что кто-то прописан в квартире и зарегистрирован в ней, у него прав на квартиру как таковых нет. Могут быть проблемы с несовершеннолетними, но это скорее исключение. Если у нас имеется лицо, зарегистрированное по месту жительства, даже несовершеннолетний, не имеющий права собственности, то никаких прав на пользование объектом, на распоряжение объектом у него, естественно, не сохраняется. Чтобы исключить его из списка зарегистрированных лиц, вам обязательно придется обращаться в суд. Поэтому важно в договоре зафиксировать, что никого на момент заключения сделки там уже не зарегистрировано. Если вдруг окажется, что на квартире остались взносы на капремонт или кто-то из зарегистрированных, то в этом случае вы прописываете, что на продавца вы переводите все долги и связанные с этим убытки. Он также должен вам заплатить ту сумму денежных средств, которую вы выплатили в качестве взносов на капремонт (и, возможно, какую-то неустойку). Процедура по исключению лиц из зарегистрированных через суд называется «выселение», и, конечно, судебный процесс стоит определенных денег, которые вы как покупатель на себя несете.
Ответственность за нарушения заверений
Вы должны прописать возможные неустойки, формулы расчета убытков на случай нарушения заверения одной из сторон. И, конечно, нужно прописать, в каких случаях любая из сторон может в одностороннем порядке расторгнуть договор по причине нарушения заверений.
Отдельно сделайте оговорку о том, что продавец и покупатель исходят из достоверности заверений в качестве обязательного условия для заключения договора. Любое из заверений в договоре имеет для противоположной стороны существенное значение (эти оговорки очень важны в соответствии с Гражданским кодексом РФ).
В этом же разделе вы прописываете сценарий, по которому действуете при расторжении: кто, когда, в какие сроки должен вернуть деньги, должен вернуть объект, если договор расторгается. Это очень важно. Остальные условия являются производными.
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)