Почему многие остаются арендаторами и что на самом деле мешает купить дом в Лос-Анджелесе
Наш разговор риэлтором Олегом из Лос-Анджелеса
Мы оказались в одном из самых эффектных мест Лос-Анджелеса — на верхней точке холма, по дороге, которая соединяет знаменитую улицу Mulholland Drive. Отсюда открывается потрясающий панорамный вид сразу на несколько районов города. Именно здесь состоялась важная беседа с риэлтором Олегом — о причинах, по которым многие продолжают арендовать жильё, и о том, что на самом деле мешает сделать первый шаг к покупке недвижимости.
За день мы уже успели осмотреть множество домов — в разных ценовых категориях, включая как объекты, которые сам Олег выставил на продажу, так и предложения от его коллег. И в ходе обсуждения всё больше становилось ясно: далеко не всегда дело в деньгах. Часто основная причина — это внутренние сомнения и отсутствие чёткого понимания рынка. Те, кто постоянно ищут оправдания, скорее всего, так и останутся арендаторами.
Что особенного в Mulholland Drive
Mulholland — это не просто улица, это легенда. Во-первых, здесь живут знаменитости. Во-вторых, сам ландшафт — сплошные горы и потрясающие панорамы. А ещё — она соединяет сразу несколько престижных районов: Bel Air, Sherman Oaks, Encino, Beverly Hills.
Немного истории: улица названа в честь Уильяма Малхолланда — человека, который в начале XX века провёл воду в Лос-Анджелес. До этого здесь были апельсиновые плантации. После прихода воды сюда начали стекаться инвестиции. Те, кто знал, что здесь появится водоснабжение, заранее скупили тысячи акров земли. А после — продали в десятки раз дороже. Это был один из первых «больших прыжков» в развитии ЛА.
Сколько стоит жить здесь
Если говорить о ценах, то дома здесь стартуют от $2 млн. За эти деньги можно купить довольно старый дом, часто в неидеальном состоянии, около 1500–2000 кв. футов. Это могут быть двухэтажные дома, с непростыми планировками. Но локация — решает. Всё, что расположено южнее бульвара Вентура — это уже холмы, а значит, индивидуальные проекты, уникальные дома, свой стиль. Не застройка «под копирку», как к северу от Вентура.
В этих районах — эксклюзивная недвижимость. И верхний ценовой порог тут просто не существует. $15–25 миллионов за дом — это норма. Особенно если мы говорим про Bel Air, Trousdale Estates и Beverly Hills. Там даже «сарай» не купишь за $2 млн — просто нет доступной земли.
Почему многие не покупают, а только смотрят
Когда я только начал записывать такие интервью с экспертами, мы хотели понять: что именно мешает людям купить свой первый или второй дом? Какие барьеры? Какая логика?
Оказалось, что дело не столько в ценах или ставках. Одна из главных причин — это недостаток понимания рынка и банальный страх. Люди думают, что для покупки нужно чудо: «найдётся идеальный дом», «цены упадут», «ставки снизятся»… и вот тогда. Но пока ждут — проходят годы.
Проблема в мотивации. Покупка дома — это не чудо, это чёткая стратегия. И когда есть эксперт рядом, всё становится намного проще: разобраться в районах, условиях, банках, возможностях — и просто сделать шаг.
Почему некоторые так и не покупают недвижимость — и что с этим делать
Очень часто я слышу: «Вот если бы дом стоил $500,000, а реально был бы ценен на $600,000 — вот тогда мы купим».
Что это значит на практике? Это говорит мне о том, что у этих людей нет мотивации к покупке недвижимости здесь и сейчас. И, скорее всего, именно это станет главной причиной, по которой они никогда не станут владельцами собственного дома.
Нужно понимать, как устроен рынок недвижимости в США, особенно в таких городах, как Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сан-Диего. Здесь всё прозрачно. Все сделки, все объявления, все цены — открыты и доступны всем. Сделки вне рынка — это редкость. Они происходят либо у инвесторов, либо у опытных покупателей, у которых нет привязки к конкретному району.
А вот тем, кто хочет купить дом для себя и своей семьи, важны чёткие параметры: район, тип недвижимости, бюджет. И искать тут волшебную скидку — просто бессмысленно.
Почему «ждать выгодную цену» — путь в никуда
Я часто слышу: «Вот если бы сейчас появился такой дом, как продавался два года назад за эти деньги — мы бы сразу купили!» Но это мышление — и есть главная преграда. Люди живут прошлым, и не хотят признать, что рынок уже давно изменился.
В своей практике я всегда объясняю, какова реальная рыночная стоимость, подтверждая её компсами — другими сделками в этом районе. Если мы смотрим на кондо — то смотрим цены по комплексу, по недавним продажам. Это и есть объективный ориентир.
Почему важно понимать рынок
Следующий важный момент — люди просто не понимают рынок. Говорят: «Лос-Анджелес? Ну не знаю. Грязно, дорого. $700,000 за квартиру — перебор».
Но с чем мы сравниваем? Эта цена — высокая относительно чего? В Пекине такая квартира может стоить вдвое дороже. В Северной Каролине — вдвое дешевле. Надо понимать локацию. Лос-Анджелес — это не просто цены, это возможности, инфраструктура, климат, экономика.
Когда кто-то говорит: «Если бы этот дом стоял в другом районе, тогда я бы купил» — это тоже путь в никуда. Нельзя ментально переносить дом из одной точки в другую. Это мышление людей, которые живут в гипотезах, а не в реальности.
Те, кто хочет — найдут способ. Остальные — оправдания
Те, кто понимают, как менялась цена в регионе, как росла недвижимость в долгосрочной перспективе, кто видит в этом ценность — всегда найдут способ купить. А те, кто продолжают искать причины — скорее всего, так и останутся арендаторами.
Что делать, если нет $400,000 на первый взнос
Я хочу добавить важный момент. Есть много людей, особенно в районах вроде Бэй Эриа, Сан-Диего, Лос-Анджелеса, которые живут в аренду в домах стоимостью $2 млн, платят по $8,000–$10,000 в месяц, но не покупают, потому что не могут (или не хотят) собрать down payment в $400,000.
Но в 2024 году я начал замечать: эти же люди всё чаще рассматривают инвестиции как первый шаг в покупку. Они приходят ко мне и спрашивают: что можно купить, чтобы не платить $400,000, но вложиться и начать?
Инвестиции как первый шаг
У меня было много кейсов, где такие люди покупали:
- Квартиры в более доступных районах
- Недвижимость за городом
- Объекты с хорошим потенциалом для Airbnb
Если, например, человек готов вложить $140,000 — с этим можно работать. Особенно если он одобрен по доходу, всё прозрачно и понятно.
💬 Инвестиционная недвижимость как первый дом — это реальная стратегия. Особенно в Калифорнии. Даже с более высоким взносом, но меньшими общими затратами — это вход на рынок, а не вечное ожидание «идеального момента».
Жить или инвестировать? Как выбрать первую недвижимость
Частый вопрос: что выбрать первым — жильё для себя или объект под инвестиции? Универсального ответа не существует. Всё зависит от личной стратегии, целей и возможностей.
У меня часто спрашивают клиенты, у которых уже есть своё жильё: «У нас есть $100,000–150,000, куда вложить? Купить квартиру? Сдавать? Инвестировать?» Тут важно смотреть глубже — в стратегию инвестора.
Cash Flow vs Appreciation: в каком рынке вы находитесь?
Все рынки можно условно поделить на два типа:
- Cash Flow Markets — рынки, где можно внести 20% и сдавать недвижимость с прибылью в $100–$500 в месяц.
- Appreciation Markets — рынки, где основная ценность — рост стоимости недвижимости со временем.
Лос-Анджелес — это рынок роста, а не ежемесячного дохода. Здесь недвижимость растёт в цене, но не всегда даёт плюс кэшфлоу.
Пример: мои клиенты купили дом в La Cañada Flintridge за $650,000. Несколько лет сдавали его в минус — каждый месяц доплачивали $500–$1,000. Но через 5 лет продали за $1,150,000. Всё окупилось, и они даже заработали. Вот как работает appreciating market.
Почему ждать дохода в Лос-Анджелесе — не лучшая идея
Получать доход с аренды сразу — сложно. Если не внести 40–60% первоначального взноса, кэшфлоу будет отрицательным. И это нормально для Калифорнии.
У меня была молодая пара в Сан-Диего — они за 1.5 года купили 2 квартиры, внеся по 20%. В одной из них аренда покрывала ипотеку не полностью — ежемесячный минус был $1,000. Сначала я подумал: «Зачем?», но потом всё посчитал.
Квартира стоила $500,000. В среднем по Калифорнии рост — около 5% в год. То есть за год +$25,000 к стоимости.
Минус $12,000 за аренду — покрывается ростом цены.
Плюс часть ипотеки уходит в тело кредита — ещё пара тысяч в «плюс».
В итоге это инвестиция, которая работает.
Что сейчас делают мои клиенты
Такая модель работает всё чаще. Люди, которые хотят жить в элитных районах, но не могут внести $400,000, начинают с более доступной инвестиционной покупки.
Они вкладывают $150,000–200,000 в район попроще, где всегда будет спрос на аренду. И даже если аренда не покрывает всё — они знают, что:
- цена вырастет;
- часть ипотеки идёт в тело кредита;
- недвижимость — это актив.
Важно просто уметь управлять ожиданиями и понимать, что в Калифорнии основная прибыль — в долгосрочном росте.
Что в других штатах?
В других штатах легко найти cash flow: где аренда перекрывает ипотеку, и вы каждый месяц в плюсе. Но там нет такого прироста, как в Лос-Анджелесе.
Выбор зависит от:
- возраста,
- целей,
- дохода,
- способа заработка,
- возможности получить ипотеку.
Финансовая стратегия — всегда индивидуальна.
Инвестировать — это командная работа
Недвижимость — это командная игра. Вам нужны:
- ипотечный брокер;
- риэлтор;
- страховой агент;
- инспектор.
Если вы покупаете в районе, где сами не живёте, — вы полагаетесь на мнение экспертов. Вы не можете угадать, с какой скоростью сдадите квартиру, какой спрос там будет, сколько реально стоит аренда.
Нужно выстроить доверительные и продуктивные отношения с профессионалами, которые знают своё дело.
Пример: квартира в Studio City
Мы сегодня смотрели юнит за $800,000. Если человек вносит $160,000, скорее всего, он сможет покрыть ипотеку, налоги, страховку. Возможно, всё равно будет минус, но взамен — квартира в Studio City. Это крутой район.
Может, он сам туда никогда не переедет — ему, например, нужна трёхкомнатная. Но найдётся семья поменьше, которая хочет жить в этом районе и готова арендовать на годы вперёд.
💬 Инвестиции — это не всегда про «плюс» сегодня. Это про рост, про активы, про будущее. И когда вы понимаете, как работает рынок, и у вас есть правильная команда — даже Калифорния становится доступной.