Как сдать квартиру, которая ещё не принадлежит по праву собственности?
Бывают случаи, когда жильё достраивается или ещё не принадлежит по праву собственности, например, не приватизировано или сделка по его приобретению на других основаниях только планируется, а будущий наниматель уже есть.
Можно распоряжаться только собственным имуществом, принадлежащим на праве собственности, либо с согласия сособственников, если оно принадлежит на праве общей долевой или общей совместной собственности. В иных случаях по доверенности.
Кстати, предварительный договор можно заключить и при аренде. Аренда и найм это разные юридические статусы (Аренда – Глава 34 ГК РФ; Наём жилого помещения – Глава 35 ГК РФ).
ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности.
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В купле-продаже практикуется предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ). Соответственно предварительный договор найма жилого помещения возможно заключить так же.
Заключая предварительный договор стоит учесть ещё несколько моментов, которые указаны в законодательстве.
Если предварительный договор заключен в простой письменной форме, то и основной договор должен быть заключен в такой же форме. Если же он удостоверен нотариусом, то и основной договор должен быть удостоверен нотариусом (п.2 ст.429 ГК РФ).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Если в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ).
Если одна из сторон заключенного предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, то в судебном порядке возможно заявлено требование о понуждении к заключению основного договора, правда в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п.5 ст.429 ГК РФ).
Здесь же хочу обратить внимание ещё на две статьи раз речь зашла о заключении предварительного договора найма. Если мы рассматриваем случай с приобретением жилья, которое уже сдаётся, причём неважно как оно приобретается (наследство, купля-продажа, дарение), то при переходе права собственности к новому собственнику, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 ГК РФ).
Не всегда стоит торопиться с заключением предварительного договора с новым нанимателем по вышеуказанным причинам и изучить ст.684 ГК РФ.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.