С апреля банки оказались под действием нового надзорного стандарта, закрепляющего ответственность за нарушения ипотечного регулирования. Документ стал продолжением мер, введенных с января, и нацелен на сокращение рисков в жилищном кредитовании. Ужесточение подходов ограничило схемы, ранее активно используемые участниками рынка. Банки были вынуждены адаптировать свои процессы и инструменты под новые требования.
Банки свернули сомнительные практики
Надзорный стандарт действует всего несколько дней, но его влияние на рынок начало проявляться еще до официального запуска. Банки заранее скорректировали условия, чтобы не попасть под санкции. Самые рискованные схемы (ипотека с возвратом части взноса, сделки с минимальным первым платежом) начали исчезать еще в первые месяцы этого года. В январе вступил в силу стандарт, описывающий, по каким правилам следует оформлять ипотечные сделки.
Кредитные организации теперь обязаны разъяснять клиенту, чем отличается рыночная стоимость квартиры от цены по договору, уточнять все условия бонусных программ и раскрывать, что будет с кредитом при ухудшении финансового положения. Заемщик должен заранее понимать не только сколько он платит, но и за что именно.
Стандарт запрещает учитывать кешбэк или иные формы возврата средств от застройщика как часть первоначального взноса. Также под запретом оказались любые заемные средства в этом качестве. Цель — исключить иллюзию платежеспособности, когда заемщик фактически берет кредит на взнос и сразу увеличивает кредитную нагрузку.
Что исчезло с рынка, а что осталось между строк
Банки безболезненно отказались от ряда прежних подходов. Ипотека сроком свыше 30 лет и кредиты с минимальным взносом ушли в прошлое. Почти никто уже не идет на такие условия. Но прежние схемы были заменены новыми. Аккредитивы, которые раньше казались формальностью, стали инструментом манипуляции. Открывается счет, подписывается договор, но деньги не поступают. Клиент платит за неисполнение. Условия кредита отодвигаются на годы. Все выглядит легально, но суть сделки — заморозка средств без страховой защиты.
Многие банки пошли дальше. Они навязывают застройщикам использование именно аккредитивных расчетов. Пять дней на перечисление средств — теоретическое требование. Фактически деньги задерживаются на месяц, а иногда и на полгода. Это удобно — банку выгодно использовать такие средства. А застройщик формально не нарушает ничего, ведь схема не попадает под прямой запрет.
Несмотря на усилия ЦБ, завышение стоимости жилья пока почти невозможно доказать. Даже при наличии оценки, сделанной сторонней компанией, существует поле для манипуляции. Застройщик может выдать письмо о «честной» цене, но покупатель не всегда понимает, сколько он переплачивает. Особенно когда ставка искусственно снижена, а цена на лот поднята.
Регулятор и банки
Центробанк недвусмысленно дал понять: мягкий контроль — это начало. При системных нарушениях появятся санкции. Речь идет не о словах, а о рыночных инструментах. Завышение требований по резервам и риск-весам способно сделать нестандартные продукты убыточными для банка. А это уже не угроза, а давление рублем.
Пока же основной механизм воздействия — репутационный. Банки, проигнорировавшие замечания, рискуют оказаться в публичном списке. Для крупных игроков, работающих с массовыми продуктами, это серьезный репутационный удар. Именно поэтому финансовые организации предпочли пересобрать продукты заранее.
Но и у рынка есть свой ответ. Застройщики перешли на тактику завышения прайса с последующим предложением скидки. Для клиента, готового платить живыми деньгами или брать ипотеку без льгот, цена будет ниже. Для тех, кто идет по субсидированной программе — выше. Разница уходит в комиссию банку. Формально — все по закону. Фактически — перенос прежних схем на новый виток.