В 2025 году российский рынок складской недвижимости, особенно сегмент класса А, впервые за долгое время оказался под серьезным давлением. Несмотря на внешнюю стабильность, аналитики фиксируют тревожные тенденции: рост вакансии, избыток предложения и снижение активности со стороны ключевых арендаторов — маркетплейсов и онлайн-ритейлеров.
Рынок начинает остывать: доля свободных помещений растёт
Согласно аналитике консалтинговых агенств, фактический уровень вакантности на рынке складов класса А в стране может достичь 7% к концу 2025 года. Сейчас эта цифра около 2%, но тренд говорит о нарастающей паузе в спросе. Особенно заметны эти процессы в Московской агломерации: почти половина новых площадей (из 2,7 млн м²) рискует остаться без арендаторов.
В регионах и Санкт-Петербурге ситуация пока выглядит умереннее. Прогноз по вакансиям: в регионах — около 25%, в Петербурге — около 14%. Даже эти показатели выше привычного уровня, что говорит о начале переоценки всего сегмента.
Ставка на масштабное строительство обернулась перегревом
2025 год стал рекордным по объёмам нового ввода: по стране строится почти 7,7 млн м² складских помещений. Около трети этих площадей (2,5 млн м²) пока не нашли арендаторов — впервые за много лет предложение обогнало спрос.
Рынок отреагировал: ставки аренды замерли, а местами начали снижаться. В Москве аренда складов класса А в среднем составляет 12 160 руб./м² в год и может опуститься до 12 000 руб./м² в год. В Петербурге похожая динамика пока только формируется, но тренд уже прослеживается.
Резкое снижение активности онлайн-ритейлеров
Одним из ключевых ударов по рынку стал отход e-commerce от масштабной экспансии. Например, СберМегамаркет пересматривает модель работы, закрывает часть логистических объектов, что резко сократило спрос на склады. Последствия ощутили не только девелоперы, но и инвестфонды, например, ЗПИФ СФН — он ориентировался именно на стабильность e-commerce.
Если в 2024 году маркетплейсы формировали до 70% всех сделок аренды, то в начале 2025 года — лишь 11%. На первый план вышли производственные компании (45% сделок) и офлайн-ритейл (35%), но ни один из них не заменяет объёмы, ранее генерируемые цифровой торговлей.
Смена стратегии: редевелопмент и адаптация
Поскольку спрос со стороны логистов упал, рынок начинает адаптироваться. Основные подходы:
- Light industrial (лёгкая промышленность) — небольшие производственные помещения, мастерские, сборочные участки, сервисы, техническое обслуживание.
- Hard industrial (тяжёлая промышленность) — полноценные производственные цеха, склады с мощной инженерной начинкой, металлообработка и др.
- Нарезка больших складов под малые блоки, создание гибких форматов для малого и среднего бизнеса.
Санкт-Петербург и Ленобласть: умеренно устойчивый регион
На фоне турбулентности Петербург и прилегающие районы выглядят более стабильно. Новое строительство здесь идёт в умеренном темпе, а доля свободных площадей пока не превышает 14%.
Устойчивость региона поддерживается за счёт:
- сильной промышленной базы;
- близости к морскому порту и экспортным маршрутам;
- стабильного спроса со стороны розничных сетей и локальных производителей.
Но и здесь есть риски: объекты с фокусом на логистику e-commerce могут начать терять арендаторов.Что важно учитывать инвесторам и собственникам
Если вы рассматриваете складскую недвижимость как актив, обратите внимание на:
- Кто арендует объект? Доля онлайн-ритейла сегодня — не гарантия будущей доходности.
- Готова ли управляющая компания к сценарию роста вакантности?
- Есть ли возможность перепрофилирования объекта: на light industrial, hard industrial или под производственные нужды?
- Кто реальный конечный собственник: частная компания или государство? Это влияет на гибкость в управлении.
Например, склады бывшего Raven Russia (почти 2 млн м² по стране) после передачи под контроль государства остаются фактором неопределённости: они могут выйти на рынок или быть заморожены.
Внешние риски никуда не делись
Глобальная рецессия, даже в условиях частичной экономической изоляции, влияет на экспорт, потребление и логистику. Это — дополнительное давление на складской рынок в ближайшие 12–18 месяцев.
Вывод: рынок переходит в стадию переосмысления. Сегмент складской недвижимости в России входит в фазу трансформации. Санкт-Петербург и Ленобласть пока выглядят устойчивыми, но и здесь нужно быть внимательным. Эпоха экспансии e-commerce закончилась, и теперь перед девелоперами и инвесторами стоят новые вызовы: гибкость, адаптация, пересборка стратегии.
📲 Хотите оценить перспективность объекта или адаптировать стратегию под рынок?
Свяжитесь с TOR Group — поможем найти решение: +7 (900) 623-73-29