Только собственник недвижимости может распоряжаться ею — и в т.ч. сдавать во временное пользование другим лицам. Поэтому для многих собственников становится неожиданностью то, что их вызывают в суд по поводу незаконности сдачи их же квартиры. А такое вполне может произойти, если сдача жилья подпадает под запрет.
Во-первых, запрещено сдавать жилое помещение, если у него есть другие сособственники и они не дали своего согласия на заселение жильцов.
Недавно Верховный суд РФ даже признал незаконной сдачу отдельной комнаты в коммунальной квартире, поскольку собственники другой комнаты возражали против этого.
Он напомнил, что распоряжение общим имуществом должно происходить только по согласию всех сособственников (№ 1-КГ25-2-КЗ).
Во-вторых, закон сейчас запрещает сдавать жилые помещения по договору найма, если они не оснащены счетчиками коммунальных ресурсов в соответствии с требованиями закона.
Фактически это означает, что любой житель многоэтажки может обратиться в суд с иском об обязании собственника расторгнуть договор найма его квартиры, т.к. учет потребляемых коммунальных ресурсов идет некорректно (в сдаваемом жилье расход, как правило, выше, а в отсутствие счетчиков это приводит к увеличению объема ресурсов, затраченных на общедомовые нужды — и, соответственно, росту расходов всех жителей дома).
В-третьих, закон запрещает использовать жилые помещения для оказания гостиничных услуг (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Поэтому в практике все чаще встречаются решения судов не в пользу собственников, сдающих свое жилье посуточно, с признаками гостиничного сервиса (система бронирования, установленное время заселения, уборка и т. д.).
В одном случае запретили сдавать дом в качестве гостиницы, т. к. он располагался на участке под ИЖС, и виды его разрешенного использования не предусматривали «туристическое обслуживание» (Октябрьский суд Архангельска, №2-593/2025).
В другом — жители многоквартирного дома обратились с коллективной жалобой в прокуратуру на трех ИП, которые посуточно сдавали квартиры в их доме, фактически оказывая гостиничные услуги. Суд вынес решение о запрете такой деятельности (Восьмой КСОЮ, № 8Г-1166/2025).
Поэтому, сдавая жилье, нужно предпринять все возможные меры, чтобы избежать возможных конфликтов с соседями, а также исключить из вашего договора найма все формулировки, допускающие квалификацию вашей деятельности как оказание гостиничных услуг.
Шаблон договора найма с подробной инструкцией доступен премиум-подписчикам моего канала.
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юридические Тонкости». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!