В последние годы рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост цен на строящееся жилье и только совершенно недавно такой активный рост приостановился, но цена за квадратный метр меньше не становится, лишь такой активный темп роста приостановился.
Это связано с рядом экономических, социальных и структурных причин, которые становятся важными для потенциальных инвесторов и покупателей. В данной статье мы рассмотрим, какие факторы влияют на динамику цен, а также проанализируем инвестиционную привлекательность новостроек в Краснодарском крае.
Почему именно речь пойдет про Краснодар и Краснодарский край?
Меня зовут Валерия, я основатель оценочной компании "Оценим Быстро" и вот уже больше 12 лет я занимаюсь оценкой имущества, в том числе недвижимости. Географически головной офис находится в городе Краснодар и соответственно зона исследования - Краснодарский край.
В данной статье мы так же разберем случаи, когда люди покупают новостройку в ипотеку, но после сдачи дома в эксплуатацию стоимость недвижимости очень часто ниже той, за которую данная недвижимость была приобретена, а в банк необходимо предоставить отчет с подтверждением ликвидности и стоимости жилья для оформления закладной в банке (переход из права требования на объект в право собственности).
Основные причины роста цен на новостройки
- Увеличение спроса: Краснодар остается одним из наиболее привлекательных городов для миграции. Привлечение новых жителей связано с расширением возможностей для труда, улучшением качества жизни и наличием развитой инфраструктуры. Этот рост спроса подталкивает цены вверх.
- Инфляция и цены на материалы: Растущие цены на строительные материалы и услуги подрядчиков также значительно влияют на стоимость новостроек. Инфляция делает строительство более дорогим, что, в свою очередь, передается на конечного покупателя.
- Земельные ресурсы: Сокращение доступных участков для застройки в пределах города и повышение цен на землю также оказывают влияние на стоимость жилых комплексов. В условиях дефицита новых участков застройщики вынуждены пересматривать ценовые стратегии.
- Государственные программы: Поддержка со стороны государственных органов, такие как субсидирование ипотечных ставок и программы для многодетных семей, способствует росту интереса к покупке новостроек, что также влияет на общий уровень цен.
Я бы особенно выделила четвертый пункт: Государственный программы.
Госпрограммы для покупки жилья в новостройках, такие как субсидированные ипотечные кредиты, программы помощи молодым семьям и другие меры, направленные на поддержку граждан в приобретении жилья, оказали значительное влияние на стоимость квартир и жилья в целом. Вот основные аспекты этого влияния:
- Увеличение спроса: Госпрограммы зачастую делают жильё более доступным для широкой аудитории, что приводит к росту спроса. Более доступные ипотечные ставки или субсидии могут привлечь больше покупателей, что в свою очередь увеличивает конкурентоспособность на рынке.
- Рост цен на жильё: Увеличение спроса, как правило, ведёт к повышению цен. Если больше людей могут себе позволить купить жильё благодаря госпрограммам, это может создать давление на цены, особенно в востребованных регионах и городах.
- Качественные новостройки: Развитие госпрограмм может также стимулировать застройщиков к совершенствованию качества жилья и инфраструктуры. Предложение новых, качественных объектов может поднимать ценовые планки на рынке.
- Стимулирование застройки: Из-за повышения спроса застройщики могут увеличить объёмы строительства, что создаёт дополнительные инвестиции в отрасли. Однако если предложение не успевает за ростом спроса, это также может способствовать дальнейшему увеличению цен.
- Региональные различия: Влияние госпрограмм на цены может значительно варьироваться в зависимости от региона. В крупных городах, где уже существует высокая конкуренция за жильё, рост цен может быть более выраженным, чем в менее развитых регионах.
- Инфляция и макроэкономические факторы: Госпрограммы действуют в рамках более широких экономических условий. В условиях инфляции, даже субсидированные ипотечные кредиты могут не компенсировать роста цен на жильё, так как стоимость строительства и других затрат также может увеличиваться.
- Социальные аспекты: Повышение доступности жилья также потенциально может положительно сказаться на социальной обстановке – увеличивается число счастливых обладателей собственного жилья, что может способствовать стабильности в обществах.
Таким образом, госпрограммы для покупки жилья в новостройках подпитывают спрос, что может вести к росту цен на рынок жилья. Этот эффект зависит от множества факторов, включая экономическую ситуацию в стране и доступность земли для застройщиков.
Госпрограммы дали буст роста цен на строящееся жилье, а ипотечные программы на вторичное жилье привели к тому, что спрос на покупку вторички очень сильно спал.
Таким образом стоимость готового жилья фактически ниже, чем стоимость строящегося жилья. Почему же еще люди отдают предпочтение новостройкам?
Инвестиционная привлекательность новостроек
Инвестирование в новостройки в Краснодаре выглядит особенно привлекательно по ряду причин:
- Современная инфраструктура: Новые жилые комплексы зачастую строятся с учетом современных требований к комфортности и безопасности, что делает их более привлекательными для арендаторов и покупателей.
- Энергоэффективность: Многие новостройки соответствуют современным стандартам по энергосбережению, что снижает затраты на эксплуатацию и увеличивает ценность недвижимости.
- Разнообразие планировок: За счет широкого выбора планировок и концепций новостройки могут удовлетворить потребности разных категорий покупателей – от студентов до семей с детьми.
Выбор между новостройками и вторичным жильем
Покупатели сталкиваются с выбором между новыми и вторичными квартирами. Здесь важно учитывать несколько факторов:
- Состояние жилья: Новое жилье, как правило, не требует дополнительных вложений на ремонт, в отличие от вторичного, которое может требовать значительных затрат на обновление.
- Расположение и социальная инфраструктура: Новостройки зачастую располагаются в развивающихся районах с новой инфраструктурой, что может быть весомым аргументом в их пользу.
- Инвестиционная перспектива: Новостройки имеют больший потенциал для последующего роста цены, особенно если они располагаются в востребованных районах.
- Грамотная презентация риелтора: на примере Краснодара выделю данный пункт. Так как Краснодарский край является быстро развивающимся и очень привлекательным регионом, еще и юг России, сюда стремяться переехать большое количество граждан нашей страны. В основном покупка недвижимости происходит удаленно. Покупатель вслепую верит агенту недвижимости и делает выбор исходя только из презентации жилого комплекса, не знаю ни про инфраструктуру вокруг, ни о проблемах с которыми он столкнется выбираю новостройку где-то на окраине Краснодара. Я бы в этом случае рекомендовала посетить город и вживую посмотреть все новостройки и где они располагаются.
В сложившихся условиях рост цен на строящееся жилье в Краснодаре выглядит вполне обоснованным. Инвесторы и покупатели, принимающие во внимание все вышеупомянутые факторы, могут извлечь значительную выгоду из вложений в новостройки. Важно следить за тенденциями на рынке и адаптировать стратегии инвестирования в соответствии с меняющимися условиями.
Но вот то, о чем мало кто говорит, продав и купив новостройку: Что происходит после сдачи дома в эксплуатацию со стоимостью вашей новенькой квартиры?
Как только дом сдается в эксплуатацию статус недвижимости меняется, теперь это не новостройка, хотя дом то новенький, после получения документов о праве собственности недвижимость приобретает статус вторичного жилья.
Таким образом, стоимость вашей недвижимости на рынке становится ниже, чем та сумма, за которую вы приобретали данную недвижимость в строящемся жилье. Парадоксально, но факт.
Застройщик максимально заинтересован в том, чтобы продать вам объект долевого участия и помимо и без того высокой стоимости жилья, покупателю включают в стоимость недвижимости еще и первоначальный взнос, на который собственных средств у покупателя не хватает. С одной стороны, это хорошо, ведь появилась возможность наконец-то купить свое жилье, не имея собственных средств (даже на первоначальный взнос), но а что вас ждет потом, когда объект будет введен в эксплуатацию и вы банку покажете, что ваша недвижимость стоит даже меньше, чем сумма кредита?
Годами ранее при покупке новостройки в ипотеку необходима была оценка права требования для того, чтобы предусмотреть все риски. Но времена сменились и оценка имущества необходима сейчас только после подписания Акта приема-передачи.
Так как оценкой недвижимости мы занимаемся много, а оценка квартир после сдачи дома в эксплуатацию в Краснодаре очень актуальна, я могу смело утверждать, что каждая вторая квартира купленная в новостройке потеряла в своей стоимости после введения дома в эксплуатацию порядка 20%, а то и 30% (не у всех, но у большинства).
И что дальше? Ну во первых, не очень приятно знать, что ты в стройке купил дороже и сейчас твоя квартира столько не стоит, хотя в нее уже можно заехать и жить, ну а во вторых, как быть теперь с банком, если квартира была куплена в ипотеку?
Я спешу успокоить тех, кто ждет получение ключей. Когда мы только стали сталкиваться с подобными ситуациями банки грозились штрафными санкциями, а страховые компании не могли страховать подобное имущество, это было только когда случаи были единичными, но когда частота подобных кейсов стала увеличиваться, то и банки стали относиться к данному явлению "спокойно".
Сейчас из "неприятного" осталось только понимание того, что ваша недвижимость "потеряла" в цене, так как банки закладные и страховые компании страховки на подобные объекты делают без каких-либо вытекающих проблем.
Чем я могу подытожить? У большинства людей и вправду появилась уникальнейшая возможность благодаря различным программам господдержке купить себе наконец-то собственное жилье мечты и это здорово, ведь обычный россиянин со средней зарплатой никогда не сможет накопить на собственное жилье. Да, в ипотеку, но зато свое.
Я бы рекомендовала пользоваться этими возможностями без фанатизма, ведь сейчас банк оценку принял со стоимостью на текущим момент недвижимости меньше, чем выдал вам кредит, а что будет завтра непонятно.
Распоряжайтесь грамотно своими финансами, а тем кому все же удалось скопить собственные средства я бы посоветовала обратить внимание на вторичное жилье (в тех же ЖК, но сданных литерах, к примеру), можно урвать очень выгодное предложение!
Я надеюсь вам было полезно и интересно. Напишите комментарий стоит ли мне писать больше подобных статей? Это моя первая подобная статья, не судите строго !
Подпишись и поставь лайк, а если нужна консультация, то я дам ее тебе бесплатно!
Найти нас можно здесь: https://yandex.ru/maps/-/CHV1yR3I