Хотите начать инвестировать в коммерческую недвижимость, но пугает слово «стрит-ритейл»? Разбираем по шагам, как подойти к этому инструменту с умом и минимальными рисками.
Что такое стрит-ритейл?
Стрит-ритейл — это помещения на первых этажах домов с отдельным входом с улицы. Магазины, кофейни, салоны, аптеки, пункты выдачи — всё это примеры стрит-ритейла.
Почему это интересно:
- арендаторы платят стабильную аренду;
- спрос сохраняется даже в кризис;
- доходность часто выше, чем у жилой аренды.
Шаг 1: Определите цель
Задайте себе вопрос:
Вы хотите сохранить капитал или приумножить его?
От этого зависит стратегия.
- Сохранение капитала: выбирайте объекты в локациях с высоким трафиком и якорными арендаторами (аптеки, сетевые магазины).
- Приумножение капитала: можно зайти в перспективную, но ещё не развитую локацию на старте строительства.
Шаг 2: Выберите стадию покупки
У вас есть три варианта:
- На этапе котлована — дешевле, но дольше ждать, больше рисков.
- Во время строительства — золотая середина по цене и рискам.
- Готовое помещение с арендатором — дороже, но вы получаете доход сразу.
Шаг 3: Изучите локацию
Для стрит-ритейла важны:
- плотность жилой застройки;
- пешеходный и автомобильный трафик;
- соседние арендаторы (они формируют «трафик друг к другу»);
- видимость с улицы (витрина — это 50% успеха).
💡 Совет: пройдитесь пешком по району. Посмотрите, где люди покупают кофе, где очереди, где пустуют витрины.
Шаг 4: Оценивайте не квадратные метры, а потенциал дохода
Не гонитесь за минимальной ценой за метр.
Смотрите на:
- формат помещения (можно ли его разделить?);
- высоту потолков (подходит ли для торговли?);
- витрины и вход (заметен ли он с улицы?);
- арендный потенциал (что там может быть?).
Шаг 5: Проверьте документы
Вам должны предоставить:
- договор долевого участия или купли-продажи;
- проектную декларацию;
- техплан помещения;
- технические условия (электричество, вода, вентиляция).
Если не уверены — привлеките специалиста. Ошибки тут дорого стоят.
Шаг 6: Понимайте арендатора
Лучшие арендаторы:
- работают давно;
- имеют сеть точек;
- не первый день в бизнесе;
- готовы подписывать договор на 5+ лет.
Слабые арендаторы = высокий риск простаивания и потери дохода.
Шаг 7: Рассчитайте доходность
Простая формула: Доходность = (Годовой доход от аренды / Стоимость покупки) × 100%
Пример:
Вы купили помещение за 10 млн ₽.
Сдаёте за 80 000 ₽ в месяц → 960 000 ₽ в год.
Доходность = 9,6%.
Хорошим ориентиром считается доходность от 8 до 12% годовых.
Шаг 8: Подготовьтесь к «плану Б»
Что, если арендатор уйдёт?
- есть ли другие арендаторы поблизости, которые могут быть заинтересованы?
- можно ли использовать помещение под другой формат?
- сможете ли вы сдавать самостоятельно или нужен брокер?
Надёжная инвестиция = готовность к разным сценариям.
Вывод
Инвестиции в стрит-ритейл — это не только про деньги, но и про стратегию. Начните с простого:
- поставьте цель;
- выберите подходящий объект;
- не экономьте на проверках.
И главное — не ждите «идеального момента». Он редко приходит. Приходит тот, кто разобрался и начал.