Застройщик «Самолет» стал часто появляться в новостях, но только это сложно назвать достижением. Качество строительства падает, а сроки задерживаются, что вызывает недовольство дольщиков. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирается, что происходит с компанией и можно ли ей доверять.
Почему падают продажи у «Самолета»?
Часто, когда обсуждают застройщика «Самолет», начинают с акций: «Вот, была цена 2800, стала 1100 — все плохо». И почти всегда говорят: «Проблема в отсутствии льготной ипотеки». Мол, была бы ипотека — все бы наладилось. Но те, кто понимает рынок недвижимости, знают: причина совсем в другом.
Я еще в 2021–2022 годах получал много вопросов на консультациях: стоит ли покупать акции «Самолета»? Тогда на фоне бурного роста с 2020 года — акции выросли почти в 5 раз — компания казалась суперуспешной: новая команда, классные проекты, большой ввод жилья. Но людям изнутри рынка уже тогда было ясно — ничего хорошего ждать не стоит. Я сам в 2021 году купил квартиру в «Прибрежном парке», чтобы понять — это я не понимаю рынок или рынок не понимает, что происходит.
Настоящие проблемы начались с отменой льготной ипотеки, потому что 80% сделок у «Самолета» проходили именно с ней. Средняя стоимость квартир была до 15 млн, а ипотека покрывала 12 — спрос держался. Люди просто покупали квартиры, не задумываясь: жить, сдавать, перепродавать. При этом брокерам платили хорошие комиссии — 3–4%. Это был почти единственный застройщик в комфорт-классе (или, как они говорят, «прагматик-классе»), кто платил комиссию.
В 2021 году «Самолет» считался чуть ли не идеальным — особенно на фоне ПИКа, которого ругали за панели и качество. Но после отмены льготной ипотеки продажи начали падать. Если до этого продавали по 120–140 тыс. кв. м в месяц, сейчас — около 50 тыс., то есть в 2–3 раза меньше. И дело тут не в ипотеке, а в самих проектах.
На сайте у застройщика — рассрочки, скидки, акции, весенние лозунги, «счастливые лица». Но покупателю важны не акции, а реальная цена, условия и качество продукта. Можно хоть 66% скидку дать — это ничего не изменит, если продукт не соответствует ожиданиям.
Посмотрим на «квартирографию» «Самолета» — средняя площадь квартир 43 кв. м. И если застройщик заявляет, что делает жилье для семейной жизни, то это явно не тот формат. Для семьи за городом, где поют птички, нужна квартира хотя бы 80 кв. м, а лучше 100. Почему мне не нравятся проекты вроде «Пригорода лесного» или «Остафьево»? Потому что там вводится по миллиону квадратов, а инфраструктуры нет — ни транспортной, ни социальной.
Если сравнить с конкурентом — ПИКом, то у него, несмотря на падение после отмены льготной ипотеки, позже начался рост. Например, в феврале ПИК продал 180 тыс. кв. м, а «Самолет» — 80 тыс., хотя оба работают на одном рынке.
В марте у всех продажи просели, но у ПИКа все равно 90 тыс., у «Самолета» — 30 тыс., у ЛСР — 14–15 тыс., у А101 — около 28 тыс. То есть сейчас «Самолет» продает примерно на уровне А101, и вряд ли кто-то считает А101 лидером рынка. Если в апреле и мае продажи у всех застройщиков пойдут вниз, то реальные скидки мы, скорее всего, увидим только к концу июня — началу июля, в сезон традиционной летней просадки. Такая просадка уже была летом прошлого года, и динамика падения сейчас касается не только «Самолета» — давайте будем объективны.
Но почему именно «Самолет» проседает больше остальных? Хотя это крупнейший застройщик России и лидер по объемам строительства в Московском регионе, в прошлом месяце он продал всего 30 тыс. кв. м жилья — это очень мало для такого масштаба. Это уровень застройщика А101 и в три раза меньше, чем у ПИКа. Проблема «Самолета» не в ипотеке, а в стратегии, продукте и позиционировании на рынке. Я выделил несколько ключевых причин, почему квартиры от «Самолета» сейчас не пользуются спросом:
- Плохая транспортная доступность. Люди переплачивают за город, за вид из окна, за маленькую площадь — лишь бы была возможность быстро добираться на работу и обратно. У многих проектов «Самолета» с этим серьезные проблемы.
- Завышенные цены для прагматик-класса. На рендерах — «город-сказка»: уютные дворы, тишина, низкоэтажная застройка. В реальности — шум, грязь, стройка под окнами, очереди в развитие, пробки и отсутствие парковок. Даже приехать на обзор — стресс.
- Недостаточная инфраструктура для семей. Да, заявлены школы, сады, поликлиники. Но если в проекте 500 тыс. кв. м жилья, это десятки тысяч жителей. Одна школа — не решение. Не хватает поликлиник, досуга, всего, что важно для семьи. А средняя площадь квартиры — всего 43 кв. м. Где тут жить семьей?
- Локации без характера. Многие проекты строятся просто на свободных полях. Экология, может, и хорошая, но визуально это выглядит как застройка «в никуда». Нет ощущения района, среды, уюта.
- Много инвесторов — низкая арендная доходность. Многие покупали квартиры не для жизни, а как инвестицию. Арендные ставки в этих проектах низкие, конкуренция большая. Это снижает привлекательность и для новых покупателей, и для инвесторов на фондовом рынке.
- Потеря доверия. Вначале всех активно «загоняли» в инвестиции — и в квартиры, и в акции. А теперь многие инвесторы чувствуют себя обманутыми. «Загнали и побрили» — это уже не шутка, а реальность.
- Нарушение сроков и отсутствие обратной связи. Даже Дом.РФ фиксирует значительное количество нарушений сроков ввода. Но для дольщика важно не только получение разрешения, а именно передача ключей. И с этим у «Самолета» — масса проблем. Люди ищут отзывы, читают чаты, и, увидев негатив, просто отказываются от покупки. При этом девелопер никак не работает с репутационными рисками — не комментирует, не реагирует.
Я сам был дольщиком «Самолета», прекрасно знаю, как все работает. Мои запросы, письма — все игнорировалось. Весь путь я подробно описывал в Telegram-канале, можно найти по запросу «Прибрежный парк». Каждый месяц застройщик переносил сроки, и в итоге я получил квартиру почти на полтора года позже заявленного срока. Особенно абсурдно было, когда мне сказали: «Мы уже начали выдачу ключей в вашем доме, но именно ваша квартира — единственная, которая не готова. Мы не знаем, когда она будет готова». Может, это и был честный ответ, но звучало как издевка.
Моя основная претензия к «Самолету» — транспортная доступность. Кто-то может сказать: «Посмотрите на Вереска, Октябрьскую, Новоданиловскую» — но большинство этих проектов достались «Самолету» после покупки МИЦа. Основной же пул проектов — это замкадные локации без внятной транспортной связи.
Я не против жизни за МКАДом — сам жил в Одинцово рядом с МЦД. Но в проектах «Самолета» часто нет даже минимальной транспортной инфраструктуры. Разве что «Молжаниново» можно выделить, но и там застройщик умудрился накосячить.