Разрыв в ценах на первичное и вторичное жилье в Петербурге за пять лет вырос в 6 раз

Разрыв цен на рынках первичной и вторичной жилой недвижимости за пять лет увеличился более чем в шесть 6 раз: с 5% в 2020 году до 32% в 2024 году.

По данным Nikoliers, к концу 2024 года средняя цена предложения на первичном рынке жилья в Петербурге за 5 лет выросла на 77%: с 167 тыс. рублей в 2020 году до 296 тыс. рублей в 2024 году. Основной причиной столь стремительного роста стал запуск льготных ипотечных программ, стимулировавших спрос на новостройки. В то же время цены на вторичное жилье из-за отсутствия аналогичных мер поддержки демонстрировали более сдержанный рост и увеличились на 41%: с 158 тыс. рублей в 2020 году до 224 тыс. рублей в 2024 году. И по прогнозам, разница между ценами на первичном и вторичном рынках сохранится на уровне около 32% до конца 2025 года.

Дополнительным драйвером роста средней цены первичной недвижимости стало увеличение доли премиальных сегментов (бизнес и премиум) в структуре предложения. Их объем достиг 35% (607 тыс. м2) от общего объема квадратных метров в экспозиции, что на 3% выше показателя 2020 года (32%). Разрыв цен между первичной и вторичной недвижимости также во многом обусловлен активным применением программ длительной рассрочки. При рассрочке темп наполнения эскроу-счета снижается, и застройщики вынуждены включать в стоимость квартиры дополнительные затраты за обслуживание банковского кредита.

«По нашим прогнозам, рост средних цен первичной недвижимости по итогам 2025 года составит около 10%, застройщики все еще будут иметь мощные рычаги продаж – семейную ипотеку и рассрочку. Средние цены на вторичном рынке за год могут вырасти на 5%, поскольку для участников сделки основным способом приобретения остается единовременная оплата. Если говорить о разнице между ценами на первичное и вторичное жилье, то в среднесрочной перспективе разрыв может уменьшиться до уровня 15-20%. Это связано с некоторыми факторами: увеличение доли новых домов в структуре вторичного предложения, снижение ключевой ставки, сокращение удорожания по программам рассрочки на первичном рынке и возвращение приемлемых ставок ипотеки на вторичном», - отметила Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers.

Что касается динамики сделок, то спрос на первичном рынке более чувствителен к изменению ключевой ставки и ипотечных условий, чем спрос вторичного рынка. На первичном рынке количество сделок в первом полугодии 2024 года превысило результаты аналогичного периода 2023 года на 30%: с 19,3 тыс. до 25,1 тыс. ДДУ. Это было вызвано массовым спросом перед окончанием льготной программы ипотеки (под 8% годовых).

Во втором полугодии количество ДДУ снизилось на 43% (с 32,7 тыс. до 18,7 ДДУ к сопоставимому периоду 2023 года). При этом на вторичном рынке динамика год-к-году более ровная – минус 17% (с 51,4 тыс. до 42,6 тыс. сделок) в первом полугодии и минус 20% (с 64,4 тыс. до 51,2 ДДУ) вот втором.

Согласно актуальному прогнозу Банка России, ключевая ставка в 2025 году останется на высоком уровне - в диапазоне 19–22% годовых, что сохранит динамику спроса рынка жилой недвижимости на уровне второго полугодия 2024 года.