Постпандемийный рост: на чём он держался
С 2020 года рынок недвижимости — как в России, так и за рубежом — продемонстрировал резкий рост цен. Причины были универсальны: рекордно низкие процентные ставки, рост спроса на жильё из-за удалённой работы, избыток ликвидности и государственные программы поддержки. Особенно мощно этот эффект проявился в России на фоне льготной ипотеки, которая стала драйвером спроса в крупнейших агломерациях.
Аналогичные тенденции наблюдались в США, Европе, Канаде и Австралии: двойная динамика — рост цен на фоне ограниченного предложения и быстрого роста затрат на строительство.
Однако к 2024 году фундаментальные условия начали меняться. Цены на жильё в ряде стран стабилизировались, а в отдельных регионах — пошли на снижение. На фоне этого инвесторы, покупатели и аналитики задаются вопросом: стоит ли ожидать коррекции и в каком масштабе она может произойти?
Россия: ограниченная коррекция на фоне структурных ограничений
На российском рынке жилья цены за последние три года выросли в среднем на 30–40%, особенно в сегменте новостроек. В Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге и Краснодаре рост был выше среднего, поддерживаемый спросом на ипотеку и переезд в более экономически стабильные регионы.
Однако к 2024 году рынок стал сталкиваться с новыми ограничениями. Во-первых, ключевая ставка Банка России достигла уровня 16%, что резко повысило стоимость ипотечных кредитов за пределами льготных программ. Во-вторых, государство начало поэтапный отказ от самых агрессивных форм поддержки, включая программы субсидированной ставки от застройщиков. В-третьих, на рынок возвращается эффект "перенасыщения": значительное количество предложений, особенно в массовом сегменте, начало давить на цену.
Несмотря на это, ожидать масштабного падения цен в 2025 году не стоит. Сдерживающими факторами остаются:
- Высокая себестоимость строительства: рост цен на материалы, оплату труда и логистику ограничивает возможность снижения стоимости квадратного метра.
- Устойчивая потребность в жилье в ряде регионов и мегаполисах.
- Отложенный инвестиционный спрос: многие откладывали покупку в ожидании стабилизации.
Наиболее вероятный сценарий — сдержанная коррекция на 5–10% в отдельных регионах и стагнация цен в реальном выражении (с учётом инфляции). При этом премиальные сегменты и жильё в агломерациях сохранят относительную стабильность.
США и Европа: давление со стороны ставок
На зарубежных рынках ситуация развивается более резко. В США после многолетнего роста цены начали снижаться с конца 2023 года, особенно в тех регионах, где рост ранее был спекулятивным. Основной фактор — высокая ставка по ипотеке. Средний уровень по 30-летней фиксированной ипотеке в США достиг 7,3%, что существенно снижает доступность жилья.
Спрос падает, особенно со стороны первого покупателя. Строительство новых домов замедляется, застройщики предлагают скидки, субсидии и компенсации ипотечных ставок. Однако цены не обрушиваются: рынок сдерживается низким уровнем предложения — многие владельцы не спешат продавать недвижимость, приобретённую по низкой ставке.
В Европе ситуация разнообразна. В Германии и Нидерландах цены стабилизировались, в Скандинавии — скорректировались на 5–10%. В Великобритании рост ставок привёл к охлаждению, но спрос на аренду компенсирует падение спроса на покупку. Восточная Европа пока демонстрирует устойчивость за счёт инфляционного спроса и ограниченного предложения.
Таким образом, на зрелых рынках наблюдается мягкая коррекция, а не обвал. Падение цен остаётся умеренным — в пределах 5–15%, в зависимости от региона и типа жилья.
Поведение инвесторов: смена стратегии
Инвесторы в недвижимости также переосмысливают свою стратегию. Если раньше ставка делалась на рост стоимости и спекулятивную перепродажу, то теперь в фокусе — доход от аренды, кэш-флоу и стабильность.
В России наблюдается рост интереса к арендному жилью и доходным домам. Ряд девелоперов переориентируется с продаж на долгосрочное владение и управление объектами. Государство поддерживает развитие арендного сегмента — через программы строительства жилья для сдачи и субсидии на управление.
За рубежом инвесторы диверсифицируются: многие уходят в коммерческую недвижимость, склады, логистику, альтернативные форматы (коливинги, резиденции для пожилых, отельные проекты). Особенно заметен интерес к объектам с устойчивым спросом и фиксированными договорами аренды.
Также усилился интерес к зарубежной недвижимости со стороны россиян — несмотря на ограничения, спрос на объекты в Турции, ОАЭ, Сербии, Таиланде сохраняется. Здесь целью становится не только сохранение капитала, но и получение альтернативного вида на жительство.
Перспектива: падение или новая стабильность?
Рынок недвижимости находится в переходной фазе. Уход от сверхнизких ставок, рост издержек и снижение покупательной способности перераспределяют риски. Но это не означает обвала. Основные выводы на 2025 год:
- В России — вероятна стабилизация или частичная коррекция, но не обрушение. Цены замрут, а рынок станет более сегментированным.
- В США и ЕС — мягкая коррекция с последующим выходом в равновесие при условии стабилизации ставок.
- Инвесторы уходят от спекуляции к управлению активами, переоценивая логику владения и доходности.
Падение цен возможно в отдельных локациях и сегментах, перегретых в прошлые годы. Но рынок адаптируется к новой реальности — с меньшим объёмом сделок, более сложными схемами финансирования и ростом роли профессионального управления.