Дисклеймер: Я пишу только о городской жилой московской недвижимости. Мое мнение основано не на расчетах и выводах экспертов всех мастей, а исключительно на личных наблюдениях и ощущениях активно практикующего агента по недвижимости. Оно ограничено рамками этой практики и субъективно. Если вы учитываете его в распоряжении своим имуществом, все риски решений остаются на вас.
Февраль – март 2025: затишье перед бурей
Здесь писала, как неожиданно активно начался 2025 год. Но к началу февраля рынок замер и до середины марта почти ничего не происходило.
Очень мало заявок от клиентов. Никто не хотел покупать или продавать московские квартиры. Некоторые приходили, консультировались, но выходить на рынок после недолгих размышлений отказывались.
Брали паузу до середины весны.
Участились случаи отказа продавцов и покупателей от выхода на полностью готовые сделки. Не характерные для поведения участников рынка в обычное время.
Коллеги-агенты рыдали на груди друг у друга.
Ничего не происходит - по объявлениям не звонят, покупатели перестали даже заглядывать на интернет-доски объявлений так активно, как они любили это делать еще совсем недавно.
Это продолжалось до середины марта. И вдруг всё резко изменилось.
Что происходит сейчас?
Как будто люди проснулись вместе с природой и побежали решать свои задачи с жильем. Количество заявок начало расти. Мы активно заключаем новые договоры, проводим показы и просмотры квартир, готовимся сразу к десятку сделок.
И это радует мое риэлторское сердце.
Правда, по-прежнему, количество обращающихся ко мне покупателей сильно превышает количество продавцов. Вот тут я слежу за количеством квартир в продаже на территории Москвы.
Оно продолжает оставаться критически низким.
Это означает для нас с вами - снижения цен на ликвидные объекты все еще не приходится ожидать.
Я каждый день ищу квартиры для клиентов. Квартиры очень разные. По моим ощущениям, две трети рынка — это неликвид. И только треть квартир ликвидны. Их покупают очень быстро.
В течение 2-3 недель, если продавец сразу нашел правильную цену.
Если продавец начинает продавать по завышенной цене, срок может увеличиваться, пока продавец не осознает реальность и не снизится до средней рыночной.
Когда вы видите в интернете, что квартира в хорошей локации, в новом доме и с ремонтом снижает цену, это не падение рынка. Это продавец вышел с завышенной ценой. И теперь долго и тяжело спускается с горы своих мечтаний до реальной цены рынка.
Ориентироваться на это поведение отдельных продавцов не имеет никакого смысла!
Ренессанс сталинских домов
Если в предыдущих периодах покупатели стремились выбирать дома поновее, то этой весной многие начали рассматривать квартиры в сталинских домах.
Главное, чтобы перекрытия были железобетонными.
Привлекают также дома в хороших старомосковских районах, с лифтами, просторными планировками и украшенными фасадами. В таких домах даже отсутствие современного ремонта не вызывает отторжения.
Сталинки переживают ренессанс спроса из-за неподъемной цены и не лучших локаций новых жилых комплексов. Подозреваю, это не надолго.
Если у вас есть квартира в таком доме на Шаболовке, Соколе или Автозаводской, сейчас можно продать ее максимально выгодно.
Что сегодня не хотят покупать?
- Хрущевки (особенно не под реновацию) — тесные, без лифтов, с неудобными планировками. Собственники, отказавшиеся от сноса, потеряли в цене.
- Панельные 9-этажки — узкие лестницы, мусоропроводы, маленькие кухни. Перепланировать сложно, а жить некомфортно.
- Квартиры под капремонт — мало кто готов вкладываться. Дорогие материалы, сложно найти хороших рабочих.
- Непопулярные локации — плохая транспортная доступность, мало школ и поликлиник. В Подмосковье падают цены там, где нет МЦД или электричек.
- Юридически сложные варианты — наследство, залоги, продажа по доверенности. Покупатели боятся и чаще не готовы разбираться с уровнем рисков.
- Сложные сделки — если в квартире есть несовершеннолетние или продажа зависит от других сделок, покупатели не хотят связываться.
- Недоговороспособные продавцы — те, кто скрывает историю квартиры, требует расчет наличными или ведет себя странно. Покупатели просто уходят.
Если рассматривать покупку из этих 7-ми категорий, можно добиться дисконта либо переговорами, либо ожиданием, когда продавец устанет ждать своего покупателя и начнет снижаться.
Но если для вас важно, чтобы дом был хорошего качества постройки и находился в топовой локации, квартира с хорошим ремонтом, документы на нее чисты и прозрачны, продавец - приятный человек, а квартира продавалась свободной, будьте готовы выложить за нее кругленькую сумму.
На такое цена падать в этом году не планирует.
А если вы планируете продавать квартиру, которая относится хотя бы к одной из описанных категорий низколиквидной недвижимости, вам точно ко мне. Я со своей командой "Магазин квартир" каждый день продаю непростую недвижимость, делаю сложные сделки и описываю все это в своем телеграм канале.
Вам необязательно на него подписываться, достаточно написать мне в вотсап +79153857212 одно слово КОНСУЛЬТАЦИЯ, и я приду вам на помощь.