Вообще, каждый может попасть в такую, почти патовую ситуацию, когда жилье возвращается Продавцу, которого обработали мошенники, а Покупатель остаётся без денег. Остаётся ли или есть шансы в такой ситуации деньги взыскать с Продавца? Какие шансы вернуть деньги за квартиру у Покупателя? Расскажу о возможном способе разрешить, казалось бы, неразрешимую ситуацию.
Все новое - хорошо забытое старое
Итак, мошенничество на рынке жилья- особенно Москве расцветает пышным цветом. Что вполне понятно, ибо ценник в Москве на недвижимость весьма большой. И сколько бы статей не писали на тему мошенничества, все равно мошенники разводят граждан. Такое чувство, что люди ничего не читают, ни во что не вникают и ничего знать на хотят. Помните ту статуэтку «три обезьяны»:
Вам сейчас один любопытный прокурорский пресс-релиз дам почитать: Новости прокуратуры города Москвы - Прокуратура города Москвы
По существу это звучит так: Спорная квартира не выставлялась женщиной на продажу в базы данных в сети Интернет, она не обращалась лично в агентства недвижимости с целью заключения договоров с риелторами. Заключение договора не было добровольным волеизъявлением истицы, поскольку она подписала документы под моральным убеждением звонивших ей лиц, полагая, что участвует в специальной операции по поимке преступников и сохранит, таким образом, свое жилье, т.е. сделка совершена под влиянием обмана и угрозы. В момент подписания договора она находилась в подавленном моральном состоянии, переживала страх, заблуждалась относительно природы сделки, лица, с которым ее заключила, а также обстоятельств, из наличия которых она с очевидностью для другой стороны исходила, совершая сделку. При этом она находилась под контролем неустановленных лиц. Истец произвела отчуждение жилья, находящегося в ее собственности, не понимая, что после совершенной сделки ответчик вправе распорядиться квартирой по своему усмотрению. Вопреки позиции прокурора о необходимости удовлетворения иска москвички, судом исковые требования оставлены без удовлетворения, в связи с чем, на судебный акт Черемушкинским межрайонным прокурором принесено апелляционное представление. Согласившись с доводами прокурора, судебная коллегия Московского городского суда отменила решение районного суда и вынесла апелляционное определение об удовлетворении требований искового заявления.
И с учетом того, что для любого районного суда Москвы позиция Мосгорсуда является фактически прямым указанием к тому, как надо рассматривать подобные дела, а Мосгорсуд сам себя за хвост кусать не будет, и принимая во внимание фигуру истицы, которая во время оно была советником Президента по культуре, то вы поняли суть решения да?
Дело Долиной
А вот и дело Долиной… как под копирку... о нем я писала: https://dzen.ru/a/Z-1sgb7zD1ZxCkyv
Представители Долиной пришли в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, аннулировании регистрационной записи, применении последствий недействительности сделки и признании за истцом права собственности на спорную квартиру, и этот иск удовлетворили.
А кто у нас вышел из суда с помытой шеей? Правильно: с помытой шеей из суда вышла гражданка Лурье, которая заплатила Долиной 112 миллионов рублей. Потому что квартиру вернули Долиной, а денег у нее нет, она их "мошенникам отдала" - причем не только за квартиру, но и те, которые у нее на старость были отложены: скромные 68 миллионов. Ах да, и квартира продавалась быстро, ниже рынка, что делает Покупателя недобросовестным и влечёт отказ в иске на основании п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ.
Удобно? Конечно! Деньги с Ларисы Александровны покупатели ее квартиры будут получать до китайской пасхи. Она, между прочим, пенсионерка, а куда идут ее гонорары от выступлений - никому не известно. Может, в какое-нибудь агентство ООО «Народный артист» к которому она формально отношения не имеет. Они там все умные и про оптимизацию и не только налогов знают!
А применительно к истории нынешней очень показателен комментарий Иосифа Пригожина, который он дал СМИ:
«Жулики не спят, они воруют, грабят людей, нападают на людей, они ищут все новые и новые формы. Нельзя позволять народную артистку просто взять и так выкинуть за дверь, лишить ее жилья. (…) Я надеюсь, что правоохранительные органы поддержат Ларису Долину, вмешаются в этот процесс и защитят ее от этих жуликов и мошенников. Всю жизнь человек пашет, в следующем году у нее юбилей, семидесятилетие. Лишить ее денег, жилья — это неправильно, надо в этом разбираться»
Вот так…Железная логика. А покупателей квартиры Долиной, стало быть, лишить денег и жилья просто так - можно.
Они ж не народные артисты! Учитываем, что в Москве каждый третий народный артист... депутат и родственник депутата, артиста министра, президента и Сечина, Миллера, и прочих и прочих…, то каков ваш шанс вернуть деньги, уплаченные за квартиру? Да правильно- 0,0!
Поэтому купив недвижимость в Москве, у покупателя, который находился под воздействием мошенников, вы из суда, решением которого вас обяжут вернуть квартиру хозяину, выйдете «побритым на чисто», то есть без денег.
А что же делать и есть ли выход в данной ситуации.
Расскажу на примере дела Л. Долиной:
Покупатель не получил квартиру, передав Продавцу деньги. Теперь Продавец (Долина) должна Лурье 112 млн рублей. Но как из взять с Долиной? Тут ничего не остаётся Покупателю, как после не выплаты долга, подавать на банкротство Продавца (Долиной).
Какие основания и перспективы?
1. Рыночная стоимость квартиры определена судом и она выше 112 млн рублей видимо там оценка раза в 2 выше (это один из основных доводов Долиной ).
2. Долина имеет жилой дом.
3. У Долиной из членов семьи совершеннолетняя дочь и она явно имеет собственное жилье в собственности.
4. По закону о банкротстве если единственное жилье признают роскошным и избыточным , его продают с торгов, должнику предоставляется замещающее жилье в пределах населенного пункта. Судебной практики по этому вопросу достаточно.
5. Какие основные критерии для признания квартиры роскошным имуществом 1) стоимость 2) площадь 3) количество членов семьи.
6. Площадь квартиры Долиной около 300 метров. Стоимость суд определил выше 112 млн рублей.
7. Закон г. Москвы №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» устанавливает норму предоставления на одного человека в 18 кв. м. Жилое помещение больше этой нормы может быть предоставлено, если оно представляет собой комнату или 1-комнатную квартиру площадью до 40 кв. м.
8. Лурье (через арбитражного управляющего) приобретает для Долиной 1 квартиру в любом районе Москвы площадью до 40 кв.
9. Спорную роскошную квартиру продают с торгов.
10. За счёт разницы между стоимостью роскошной квартиры и приобретённой замещающей квартирой погашают долги перед Лурье и расходами на банкротство Долиной.
11. А если у Долиной жилой дом и иные активы , то не будут вообще возиться с покупкой замещающей квартиры - выставят на продажу самые дорогие объекты и погасят требования Лурье».
Исполнительский иммунитет - это защита?
И тут вы мне можете возразить у Долиной же единственное жилье и она защищена исполнительским иммунитетом. Действительно, исполнительский иммунитет в отношении жилых помещений предназначен для гарантии гражданину-должнику и членам его семьи уровня обеспеченности жильем, необходимого для нормального существования, не допуская нарушения самого существа конституционного права на жилище и умаления человеческого достоинства, однако он не носит абсолютный характер.
Но….исполнительский иммунитет не предназначен для сохранения за гражданином-должником принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в любом случае. В применении исполнительского иммунитета суд может отказать, если доказано, что ситуация с единственно пригодным для постоянного проживания помещением либо создана должником со злоупотреблением правом, либо сложилась объективно, но размеры жилья существенно (кратно) превосходят нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма в регионе его проживания. Под роскошным жильем понимается недвижимость, явно превышающая уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище. Да вот так решил Верховный суд еще в 2020 году. (си. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2020 № 309-ЭС20-10004).
Поэтому, с учетом площади и высокой стоимости квартиры, жилое помещение, принадлежащее должнику, может попасть под критерии роскошного жилья, в связи с чем не подлежит наделению имущественным иммунитетом и исключению из конкурсной массы должника.
Поэтому возврат денежных средств в таких случаях можно решить через банкротство Продавца.
Если вам интересна статья то, ставьте лайк. Это даст мне понимание того, что информация на моем канале вам полезна!
Ваш Юрист.