Входят в доверие, пугают и обещают «золотые» горы. Как мошенники подталкивают владельцев к неразумным продажам квартир и можно ли аннулировать такую сделку — в материале корреспондента агентства «Минск-Новости».
Мошенническая схема, когда пожилого человека вынуждают продать квартиру, не нова. Например, аферисты напугали одну старушку тем, что ее квартира находится в залоге, который срочно нужно погасить. Пенсионерка, не имея больших сбережений, от безысходности согласилась продать недвижимость. Покупатель нашелся быстро, однако его насторожили спешка и поведение пожилой женщины. Чтобы подстраховаться, мужчина настоял на проведении психолого-психиатрической экспертизы продавца. Здесь и выяснилось, что минчанка не имеет права заключать подобные сделки, поскольку недееспособна — специалисты подтвердили у нее шизофрению.
Если бы сделка состоялась, в суде ее могли бы признать недействительной.
Еще один случай. Житель столицы заинтересовался квартирой соседа-пьяницы. Часто наведывался к нему в гости, приносил продукты и спиртное, а когда между ними сложились «дружеские» отношения, предложил продать ему квартиру. Сосед согласился — недвижимость была оформлена на него, а деньги, как показалось хозяину, предлагались немалые. В итоге он продал жилье по цене ниже рыночной.
После оформления сделки в этой истории появилась мама доверчивого алкоголика, которая очень удивилась тому, что сын продал жилплощадь без ее ведома. Она обратилась в управление Государственного комитета судебных экспертиз по Минску с просьбой проверить, способен ли сын принимать такие решения. Экспертиза показала: нет.
Через суд сделку отменили, а недвижимость передали владельцу с возвратом уплаченной суммы.
Комментарий начальника управления судебно-психиатрических экспертиз УГКСЭ по Минску Вадим Шаблов:
— Дееспособность — это возможность человека самостоятельно совершать юридически значимые действия и нести за них ответственность. Признать недееспособность гражданина можно только при обращении в суд. Для этого проводится судебно-психиатрическая экспертиза, которая выясняет, может ли человек с учетом своего психического состояния понимать значение своих действий и руководить ими. Специалисты проводят обследование гражданина, изучают его медицинскую документацию.
Кроме признания недееспособности существует такое понятие, как ограниченная дееспособность. В этом случае человек может заключать сделки с согласия опекуна.
Иногда граждане сами инициируют проведение такой экспертизы в отношении них. Например, к нам обратился минчанин 1931 года рождения, который просил провести ему амбулаторную комиссионную комплексную психолого-психиатрическую экспертизу в связи с заключением договора ренты. После обследования работники выдали заключение, что пенсионер способен понимать характер и значение принимаемого им решения о планируемой сделке и руководить собственными действиями для ее совершения.
Анна Коломыцева, риэлтор:
— Согласно законодательству в перечень необходимых документов для заключения сделки по отчуждению недвижимости не входят справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит там на учетах. Их, как правило, истребуют риэлторские агентства при проверке документов. Даже если гражданин состоит на каком-либо учете, это не будет препятствием для заключения сделки, однако может стать основанием для ее последующей отмены — к примеру, если все же возникнет сомнение в его дееспособности.
Чтобы избежать таких неприятных последствий, перед заключением сделки необходимо провести комплексную психолого-психиатрическую экспертизу или освидетельствование. Особенно рекомендую это сделать, если продавец в преклонном возрасте, имеет заболевания или есть опасения, что он испытывает пристрастие к спиртному или наркотикам.
В моей практике был случай: продавала квартиру интеллигентной женщины-профессора, и выяснилось, что она состоит на учете как злоупотребляющая алкоголем. Оказалось, во времена бурной молодости клиентка с однокурсниками что-то отмечала и попала в милицию. Всех участников застолья поставили на диспансерный учет. Прошло 20 лет, продавец забыла об этом. Но такой нюанс испугал потенциального покупателя, и он отказался от сделки, потеряв задаток.
Ольга Козел, нотариус:
— В соответствии со статьями 62 и 63 Закона от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» при совершении нотариального действия устанавливается личность обратившегося, его представителя. Кроме того, в беседе нотариус проверяет дееспособность гражданина, оценивая разумность и осознанность его действий, понимание им последствий. Если возникнет сомнение в способности гражданина в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими, ему разъяснят порядок проведения добровольной психиатрической и психолого-психиатрической экспертизы.
Недавно ко мне обратился мужчина со своей 93-летней матерью: женщина должна была оформить на сына генеральную доверенность. В беседе пенсионерка так и не смогла озвучить, с какой целью пришла в нотариальную контору, потому в совершении такого действия было отказано.
Случается, граждане обращаются к нотариусу, имея на руках экспертное заключение о том, что могут понимать характер и значение принимаемого им решения.
Отмечу, что законом не допускается совершение нотариального действия с участием гражданина, в отношении которого имеются сведения о признании его недееспособным, а также человека с признаками нахождения в состоянии алкогольного опьянения или под воздействием запрещенных веществ.