Представьте: вы решили продать квартиру, уже нашли покупателя, документы готовы, сделка вот-вот… и тут выясняется — без согласия супруга ничего не выйдет. Или всё-таки выйдет?
Разбираемся, можно ли продать квартиру без согласия супруга в 2025 году, какие изменения ввёл Росреестр, и к чему может привести отсутствие этого документа. С примерами из реальной практики.
ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН?
По Семейному кодексу РФ (ст. 34 и 35), имущество, приобретённое в браке, считается совместной собственностью супругов. Это значит: даже если квартира оформлена только на одного, второй супруг тоже имеет право на неё. А значит — должен дать согласие на продажу.
Это согласие нужно оформить у нотариуса. Документ подаётся вместе с остальными бумагами при регистрации сделки.
Но есть один важный нюанс: с 2017 года Росреестр больше не приостанавливает регистрацию, если согласие не приложено. Сделку зарегистрируют — но с оговоркой.
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ С 2017 ГОДА?
Раньше отсутствие согласия второго супруга означало: сделку не зарегистрируют. Сейчас — зарегистрируют, но в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) появится отметка:
«Согласие супруга на совершение сделки не представлено».
И это сигнал. Для суда. Для покупателя. Для того самого супруга, который потом может подать иск.
МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ТАК?
Можно. Но не нужно.
Появление такой отметки в ЕГРН — не просто формальность. Это прямое указание на то, что сделка потенциально оспорима. Второй супруг может обратиться в суд и потребовать признать её недействительной — если докажет, что:
• не знал о продаже;
• был против неё;
• его интересы нарушены.
Суд вполне может встать на его сторону — и тогда сделку аннулируют. А покупатель, как ни странно, останется без квартиры.
А ЕСЛИ БРАК РАСТОРГНУТ?
Вот здесь начинается самое интересное.
Если брак уже расторгнут, согласие бывшего супруга получать не нужно. Но! Только если:
• квартира куплена уже после развода;
• или при разводе было судебное решение о разделе имущества;
• или есть нотариальное соглашение о разделе.
Если ничего этого нет, а квартира была куплена в браке — бывший супруг по-прежнему может претендовать на долю. А значит, даже после развода — риск оспаривания сделки сохраняется.
РЕАЛЬНЫЙ КЕЙС ИЗ ПРАКТИКИ
Ко мне обратилась женщина. Она решила продать квартиру, находясь в браке, но без участия мужа — давно не жили вместе. Документы подали, сделку зарегистрировали. Через пару месяцев пришёл иск: супруг узнал о продаже и был против.
Мы подключились на этапе суда. Собрали доказательства, что муж знал о намерении продать, переписывался с агентом, но уклонялся от подписания согласия. Суд это учёл — сделку не отменили.
Но нервов, времени и расходов у клиентки ушло немало. А избежать этого можно было всего одним визитом к нотариусу.
КОГДА СОГЛАСИЕ НЕ НУЖНО
Есть исключения. Вот когда Росреестр не потребует согласия супруга:
• Квартира получена в наследство.
• Квартира подарена (дарственная).
• Куплена до брака.
• Есть брачный договор, по которому квартира — личная собственность.
• Уже есть судебное или нотариальное соглашение о разделе имущества.
Но даже в этих случаях советую подтвердить статус имущества документально. Лучше перестраховаться, чем потом объясняться в суде.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ СОГЛАСИЕ ПОЛУЧИТЬ НЕВОЗМОЖНО?
Бывает, супруг не выходит на связь, отказывается от нотариуса или просто пропал.
Варианты действий:
1. Официально расторгнуть брак и разделить имущество.
2. Обратиться в суд, если есть доказательства, что супруг злоупотребляет правом или уклоняется от дачи согласия.
3. Зафиксировать все уведомления и попытки договориться — пригодится в суде.
Но каждый случай — индивидуален. Здесь нужен опытный юрист, чтобы не допустить ошибок на старте.
КАК СДЕЛАТЬ ВСЁ ПРАВИЛЬНО
Чтобы не потерять деньги, нервы и репутацию, соблюдайте простую инструкцию:
• Проверьте, когда и как была куплена квартира.• Узнайте, оформлено ли имущество как совместная собственность.
• Если есть риск — получите согласие супруга у нотариуса.
• Не забудьте приложить его к пакету документов для Росреестра.
• Если сомневаетесь — проконсультируйтесь с юристом до сделки.
ИТОГ
Продать квартиру без согласия супруга можно. Но опасно.
Зарегистрировать сделку получится. Но отметка в ЕГРН может стать бомбой замедленного действия. Один иск — и всё, продажа отменена, деньги возвращать, судиться.
Если вы в разводе — не всё так просто. Даже бывший супруг может оспорить сделку, если у него остались права на долю.
Поэтому главный совет: не экономьте на юридической безопасности. Согласие супруга — это не бюрократия, а защита от будущих проблем.
ОБО МНЕ
Субботина Галина Николаевна — юрист с более чем 10-летней практикой.
Член Ассоциации юристов России. Спикер Департамента предпринимательства Москвы.
Специализируюсь на сопровождении сделок, разделе имущества, спорах с Росреестром, ДГИ и нотариусами. Более 120 выигранных дел, в том числе в сложных ситуациях с рисками отмены сделки.
Если Вы арендуете помещение у города и хотите оформить его в собственность — обращайтесь. Я помогу избежать ошибок.
Сложности с документами? Проведу Вас через все этапы.
Не откладывайте — действовать нужно вовремя.
Юрист Субботина Галина Николаевна
📱 t.me/subbotinapravo
📞 WhatsApp: wa.me/+79366161299
🏢 Москва, Золоторожский Вал 11, стр. 22, эт. 4, оф. 401
📢 ТГ-канал: t.me/subbotina_pravo