Юрист Кваша рассказал, что нужно знать при сдаче в аренду жилья, купленного в ипотеку

Сдача жилья в аренду – популярный способ получить пассивный доход. Однако нередко квартиры, которые сдаются, находятся в ипотеке, а арендная плата идет на погашение кредита. Юрист Дмитрий Кваша в беседе с «Общественной службой новостей» объяснил, что подобная практика законна, но требует внимательного подхода.

По словам эксперта, запрет на сдачу ипотечной недвижимости возможен только в случае, если это прописано в договоре. «В России не существует общего запрета на аренду ипотечной квартиры, за исключением ситуаций, когда для этого требуется согласие банка или залогодержателя – это должно быть четко указано в договоре», – пояснил он.

Если в договоре предусмотрено обязательное согласование аренды с банком, этим условием не стоит пренебрегать. Его нарушение может привести к одностороннему расторжению ипотечного договора банком, поскольку это считается нарушением условий.

Тем не менее на практике банки редко идут на крайние меры. Дмитрий Кваша отметил, что финансовые организации обычно лояльны к арендодателям, если те исправно вносят платежи. «Банки не заинтересованы в судебных тяжбах и продаже залогового имущества. Им выгоднее, чтобы клиент сам оплачивал ипотеку, в том числе за счет доходов от аренды», – считает юрист.

Он также напомнил, что арендаторы, независимо от того, что их платежи идут на выплату кредита, не получают никаких прав на жилье. Квартира принадлежит собственнику с момента оформления ипотеки, но на нее наложено обременение в виде залога банку.

Кроме того, арендодатель несет ответственность перед арендаторами: в случае расторжения договора он обязан вернуть обеспечительный платеж или залог. «Даже если арендная плата ушла на погашение ипотеки, арендодатель не освобождается от обязательств – он должен вернуть деньги арендаторам, как и было предусмотрено договором», – подчеркнул юрист.

Дмитрий Кваша также обратил внимание на необходимость легальной сдачи жилья. По его словам, наиболее выгодный режим для этого – самозанятость. «Если вы регистрируетесь как самозанятый, вы платите всего 4% с дохода, полученного от физических лиц. В качестве физлица налог составит уже 13 или 15%», – отметил он.

Эксперт предостерег от незаконной сдачи квартиры: за сокрытие доходов грозят штрафы и доначисление налогов. «Скрыть такой доход сейчас сложно – все легко отслеживается по банковским переводам. Даже сам банк может сообщить в налоговую. Лучше действовать по закону, чтобы избежать неприятностей», – заключил юрист.