Строительство дома начинается с покупки земельного участка. Его нужно тщательно выбирать и проверять. Ведь комфорт жизни на своей земле – это не только комфортный дом, но и комфорт внешний. Как быстро вы доберетесь до участка из города, насколько он имеет приемлемый вид на окрестности, наличие коммуникаций (газ, нужная мощность электросетей) и т.д. Предлагаю обсудить 10 важных правил, которые помогут приобрести наиболее подходящий вариант:
1. Удобство расположения и время пути до участка из города
Если рассматриваете загородный участок, то нужно учитывать, сколько времени в пути вы будете проводить в поездке из города и обратно. Кому-то нужно будет возить детей в школу и садик, самим добираться до работы. Если участок будет располагаться далее 50 км от города, то даже по хорошей трассе поездка может занимать до часа времени. А если пробки на въезде и выезде из города, то можно стоять в них часами, как в выходные дни на некоторых направлениях из Москвы.
Если понравился участок, но он расположен дальше, чем 50 км от города, то это только для дачного варианта (отдых на выходных и в праздники), либо вариант жить там на пенсии. Ну, или если вы не привязаны по времени к работе.
Не покупайте участок на противоположной стороне города от места расположения вашей квартиры. Вам придется проезжать весь город, а это дольше, чем по трассе, особенно по пробкам.
2. Коммуникации на участке
Некоторые говорят, что без магистрального газа нет жизни. Все остальные энергоносители – или дорого или неудобно. Но даже проходящая за границей участка труба не говорит, что вы без проблем подключитесь к ней. Бывает, что магистраль частная и цена подключения – от 500 тыс. руб. Это нужно узнавать.
На участке точно должно быть электричество и желательно 15 кВт (три фазы). Не верьте продавцу, если он будет говорить, что вот-вот, уже скоро здесь должны провести линию и всех подключат. Даже если это так, то подключение сейчас стоит более 5000 руб. за каждый кВт мощности. А подключать поселок с установкой ЛЭП могут годами.
Водоносные слои на участке должны быть на приемлемой глубине, лучше до 30-50 м. Глубже – это большие затраты на бурение, более дорогой насос и затраты на его возможную замену (если придется).
Дорога в поселке не должна быть полевой, в дождь или весной и осенью вы на участок не проедете на обычном автомобиле. Дорога должна быть как минимум отсыпана щебнем.
3. Форма, рельеф и история участка
Не покупайте слишком узкие и вытянутые участка, они крайне неудобны. На них невозможно грамотно расположить строения. Будущий дом может перегораживать доступ к задней части участка для проезда буровой или грузовика с материалами. Пространство зажато между заборами.
Не совсем удобны участки на склоне. Вопрос решается проектом дома (с заглубленным с одной стороны цоколем), ландшафтным дизайном. Но нужно будет позаботиться о потоках талой и дождевой воды.
Узнайте историю участка. Не было ли на нём свалки, захоронения отходов? Не покупайте участки на насыпных грунтах. Неизвестно, что под ними. Болото или когда-то была свалка. Строить придется на забивных сваях или подготавливать основание под надежную плиту фундамента.
Уровень грунтовых вод – тоже может принести сложности, особенно весной. Затопит септик, будут стоять лужи весной, риск пучения грунта под домом. Такой участок высоким УГВ нужно как-то осушать дренажной системой. Это дополнительные затраты.
4. Соседи участка
Жизнь на участке – это жизнь и взаимодействие с соседями. Согласитесь, что когда все вокруг спокойные, доброжелательные, то это прибавляет позитивной атмосферы. А когда соседи с низким социальным статусом, с пьянками по выходным и громкой музыкой. Или фермеры с запахами от животных. Это совсем другое соседство.
Если увидите кого-то из жителей по соседству – расспросите про хозяев соседних участков. Это поможет окончательно определиться перед покупкой.
Не нужно приобретать участки по соседству с какими-то сельскохозяйственными фермами или производствами. К вам могут наведываться крысы, доноситься звуки и запахи.
Не покупайте участок рядом с оживленными автотрассами или железной дорогой. Шум и звуки сильно понизят комфорт от пребывания на участке.
5. Юридическая чистота участка
Перед покупкой проверьте категорию земли и вид разрешённого использования. Участок должен относиться к нужной категории (например, земли населённых пунктов, ИЖС или земли сельхозназначения с разрешением строительства домом).
Убедитесь в чистоте документов продавца. Проверьте правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п.). Убедитесь, что продавец - собственник (запросите выписку из ЕГРН). Проверьте в ЕГРН обременения (арест, залог, сервитут).
Не покупайте участок по доверенности (если продавец не собственник). Избегайте «серых» схем (например, продажа через переуступку прав аренды). Любые договора аренды могут быть расторгнуты в любой момент.
Проверьте ограничения и обременения. Участок не должен находиться в санитарной зоне дорог и трубопроводов, водоохранной зоне, зоне ЛЭП и т.д. Это будет видно на кадастровой карте. Нужно проверить, нет ли арендаторов или сервитутов (прав третьих лиц на пользование землёй).
Если покупаете участок ИЖС - уточните правила застройки в администрации района. Для сельхозземель - возможны ограничения на строительство. Есть такие земли с разрешение строить до 3-х этажей и без разрешения.
Если вы определились с участком, то переходим к следующим проверкам.
6. Проверьте налоги и долги
У продавца не должно быть задолженности по земельному налогу и в СНТ (если это дачный участок или поселок с самоуправлением). Часто о долгах продавцы умалчивают. Конечно, эти налоги вас не касаются, но они могут быть причиной обременения участка. Например, СНТ за долги подали на хозяина в суд.
Для этого нужно запросить скрин из личного кабинета налогоплательщика продавца и нужно связаться с председателем СНТ для получения информации о задолженности. Чтобы для вас не было неожиданность узнать, что у продавца долг по взносам десятки тысяч рублей и эти долги хотят переложить на вас.
Если участок предыдущим владельцев приобретался в кредит – участок может быть в обременении, требуется согласие банка на продажу.
7. Проверьте границы участка
Участок должен стоять на кадастровом учёте (есть межевание с выносом угловых точек). Свежая выписка из ЕГРН покажет точные границы и площадь. Но бывают казусы, когда точки ставили неточно. Участок может быть сдвинут на соседний участок или на дорогу. Вызвав кадастрового инженера нужно установить точные границы участка. 4 точки не так дорого стоят.
Если границы не определены - возможны споры с соседями при установке точных границ.
8. Оформите сделку юридически правильно
Договор купли-продажи должен быть заверен у нотариуса (если несколько собственников). Передача или перевод денег - через расписку или акт приёма-передачи. Регистрация перехода права, конечно же в Росреестре (через МФЦ).
Если совсем досконально подходить к сделке, то перед покупкой проверьте всю документацию с грамотным юристом, разбирающимся в земельных вопросах.
Учитывать и выполнять ли все эти пункты при выборе и покупке участка – дело индивидуально каждого. Но соблюдение этих правил точно поможет избежать проблем.
***
Подборка статей канала, кому интересно, заходите почитать про мой опыт строительства дома.