Добрый день!
Вечер... после бешенного рабочего дня, трёх выматывающих заседаний и десятков звонков... Наливайте чай с мятой и присаживайтесь поудобнее... Чувствуете этот приятный аромат? Мягкое, неспешное тепло с каждым глотком, так приятно распространяющееся по телу... Оно так приятно расслабляет и настраивает на покой и умиротворение перед сном. Почувствовали? Никуда не нужно спешить. Тихий вечер. Приятно правда? Хорошо и тепло на душе?
Ну, мы же юристы! Предлагаем Вам...почитать. Вы же не начитались за сегодняшний рабочий день :)
Да, ладно. Может мы что-нибудь интересного подкинули ;)
Итак.
Не очень давно всё большее распространение получили иски о:
- запрете осуществлять эксплуатацию здания не по целевому назначению;
- запрете осуществлять на земельном участке коммерческую деятельность
- запрете осуществлять на земельном участке коммерческую деятельность до приведения документов на земельный участок в части вида его разрешенного использования и назначения в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Как правило с такими исками в суд обращаются органы местного самоуправления, которые в ходе осуществления муниципального контроля выявляют те или иные нарушения.
Как пример: земельный участок предназначен для эксплуатации под индивидуальный жилой дом. Такие сведения об участке внесены в ЕГРН. Однако, фактически на земельном участке осуществляет коммерческая деятельность по предоставлению гостиничных услуг.
Эти обстоятельства становятся основаниями для обращения в суды с вышеуказанными исковыми требованиями.
Мотив действий муниципальных органов исключительно благой. Ну, не может функционировать гостиница не то, что на участке под ИЖС (хотя, конечно, это нарушение), а в здании, которое было возведено как жилой дом на одну семью. Такой дом не предусматривает наличие номеров (в том числе, с отдельными санузлами и кухнями), мест общего пользования и т.п. Такая деятельность действительно может причинить вред. Но вред, пока, только возможный.
Попробуем разобраться.
В каждом из перечисленных исковых требованиях звучал "запрет что-то делать". Запрет эксплуатировать здание. Запрет осуществлять деятельность.
Почему запрет? Из-за какого-то нарушения. А нарушение, как правило, вредит. Вредит различным правоотношениям (напишем красиво).
Если речь идёт о запрете, да ещё и в исковом производстве, то тогда идём к ст. 1065 Гражданского кодекса РФ.
В статье 2 пункта. Первый - об опасности причинения вреда в будущем. Если деятельность осуществляется ответчиком такая, которая может навредить в будущем, то такую деятельность можно запретить.
Значит для удовлетворения иска нужно, как минимум: 1) деятельность, в принципе; 2) доказательства, что деятельность осуществляется именно ответчиком; 3) связь между деятельностью ответчика и возможным причинением вреда (созданием угрозы); 4) деятельность должна быть такой, которая может причинить вред в будущем.
Не стоит забывать и том, что неплохо было бы доказать, что деятельность подлежит именно запрету. Что именно запрет - это та мера, которая приведёт к цели, преследуемой истцом.
Возникает вопрос, если иск заявлен с требованием осуществить "запрет эксплуатации здания ... ", то эксплуатация здания может ли считаться "деятельностью", которая подлежит запрету в соответствии с п. 1 ст. 1065 ГК РФ.
Пункт 2 ст. 1065 ГК РФ гласит "Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность".
Таким образом, второй пункт 1065 статьи говорит уже о состоявшемся факте - вред причинён. И деятельность, которую ведёт ответчик, продолжает такой вред причинять.
Вернёмся к примеру с гостиницей и зададимся вопросами.
Причинён ли вред самим существованием гостиницы на участке для ИЖС? Наверное, на первый взгляд, нет. Вреда нет.
Следовательно, пункт 2 статьи 1065 ГК РФ не применим, т.к. не приведёт к удовлетворению требований.
Пробуем пункт 1 той же статьи. Идём по пунктам предмета доказывания. которые сами и обозначили.
1) Деятельность ведётся - да, гостиничные услуги предоставляем.
2) Деятельность осуществляется ответчиком. Если ответчик собственник здания и участка под ним. И он решил заняться гостиничным бизнесом, то собственник и будет надлежащим ответчиком по такому роду требованиям.
3) Связь между деятельностью и вредом в будущем (угроза причинения вреда).
Давайте для сначала разберёмся с тем, а была ли угроза.
4) Деятельность такая может причинить вред в будущем. Ну, в принципе, может. Но нужно подробно разбираться чем конкретно такая деятельность может навредить. Органы местного самоуправления указывают на то, что вред такой деятельности состоит в нецелевом использовании земельного участка под объектом недвижимости.
Полагаем, что такая угроза причинения вреда достаточно сомнительна.
Тем более ГК РФ предусмотрен иной способ защиты права при таких обстоятельствах - изъятие участка (ст. 285 ГК РФ).
Что судебная практика говорит?
Суды, как правило, отказывают в удовлетворении таких исковых требований по двум основаниям: 1) недоказанность наличия оснований для запрета деятельности; 2) ненадлежащий способ защиты права.
А дальше примеры.
В случае, если использование определенных в части 8 ст. 36 Грк РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 ст. 36 ГрК РФ).
Следовательно, в силу закона запрет на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости может быть наложен только в исключительном случае - если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).
Указанная позиция приведена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-10603/2020 от 23.12.2020 по делу № А32-1338/2020, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-3984/2020 от 18.07.2020 по делу № А32-49434/2019.
В силу чп. 4 ст. 85 ЗК РФ если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Исходя из положений ч. 8 ст. 36 ГрК РФ и п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС16-20610 от 17.02.2017.
Указанные нормы предоставляют истцу право обратиться в суд с иском о запрещении деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. Действия заинтересованного лица предупреждают опасность причинения вреда и направлены на обеспечение охраны прав и интересов иных лиц (граждан и организаций).
Истцом доказательств наличия угрозы жизни и здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия эксплуатацией спорных объектов в материалы дела не представлено.
Доводы о наличии угрозы жизни и здоровью граждан, окружающей среде не могут носить предположительный характер, должны быть доказаны истцом путем представления в суд относимых и допустимых доказательств со ссылкой на параметры, которые не соответствуют нормативно-техническим требованиям (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-12955/2023 от 29.12.2023 по делу № А32-55107/2022 (оставлено без изменения Определением Верховного Суда РФ № 308-ЭС24-3160 от 04.04.2024).
Осуществление на земельном участке коммерческой деятельности не означает, что в результате такого использования участка создается угроза жизни и здоровью граждан, наносится ущерб окружающей среде либо нарушаются публичные интересы (права других лиц), имеется реальная угроза жизни и здоровью граждан, опасность возникновения чрезвычайных ситуаций (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-11572/2023 от 05.12.2023 по делу № А32-7073/2023).
Отсутствие доказательств, подтверждающих совокупность условий предупреждения причинения вреда согласно нормам п. 1 ст. 1065 ГК РФ, свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Позиция сформулирована в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда № 15АП-3940/2020 от 14.05.2020 по делу № А32-54048/2019 (оставленном без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-5718/2020 от 06.08.2020 и Определением Верховного Суда РФ № 308-ЭС20-17965 от 21.12.2020).
Указание на использование земельного участка не по целевому назначению не может быть принято во внимание и быть основанием для запрета эксплуатации здания, поскольку использование земельных участков с нарушением целевого использования может являться основанием для применения к предпринимателю мер административной ответственности, предусмотренных Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, но не мер, предусмотренных ст. 1065 ГК РФ.
Такая позиция приведена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда № 15АП-728/2017 от 27.03.2017 по делу № А32-26115/2016 (оставленном без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-3881/2017 от 22.06.2017 и Определением Верховного Суда РФ № 308-ЭС17-13625 от 01.09.2017).
В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 ЗК РФ).
В случае выявления нарушения требований земельного законодательства, за которое предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация об этом, а копия акта направляется в орган государственного земельного надзора (ч. 5 ст. 72 ЗК РФ). Орган государственного земельного надзора обязан рассмотреть указанный акт и принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении или решение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении и направить копию принятого решения в орган местного самоуправления.
Таким образом, ЗК РФ предусматривает специальный порядок привлечения к ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.
Действующее законодательство не содержит нормы, предусматривающей прямое принуждение собственника выполнить обязанность по использованию земельного участка по целевому назначению, либо запрету использования его не в соответствии с документировано установленным видом разрешенного использования.
При этом уполномоченные органы имеют возможность в рамках административного производства контролировать соблюдение ответчиком требований земельного законодательства, применяя установленную меру административной ответственности при выявлении факта правонарушения
Правовая позиция приведена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-12601/2023 от 30.01.2024 по делу № А32-7819/2023.
Органом местного самоуправления избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-1849/2024 от 04.04.2024 по делу № А32-43468/2023, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2022 по делу № А32-43533/21, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.03.2018 по делу № А32-6110/2017, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2020 по делу № А32-52478/19.
Выводы.
1) Коммерческая деятельность, бизнес, нестандартные варианты ведения бизнеса - то всё хорошо. Но, пожалуй, в пределах разумного и законного.
2) Действия муниципальной власти, которые контролируют процессы, происходящие на местном уровне, в целом, положительные. Мотив, как было сказано, благой.
3) Но иски о запрете деятельности или использования земельного участка благой цели не совсем соответствуют. На выходе: цель не достигнута, а расходов понесено достаточно много.
Возможно, стоит применять какой-то более действенный подход, который будет устраивать и бизнес, и контролирующие органы. Ведь бизнесу можно разъяснить последствия нецелевого использования участка. Проконсультировать, помочь, сопроводить собственника участка и объекта на нём в вопросе приведения документов на участок и объект в соответствие с фактом. Вроде бы и инструменты законные для этого есть.
4) Запрет деятельности по мотиву нецелевого использования земельного участка суды считают чрезмерным.
Запрет деятельности при доказанности наличия угрозы причинения вреда оправданная мера (см. например, судебные акты по делу № А32-57083/2021, в котором рассмотрены обстоятельства использования здания, ранее признанного самовольной постройкой).
Заинтересовала статья? Черкните что-нибудь! Нам очень приятно!
P.S: оговорка: данная статья (как и все остальные на канале) подготовлена как анализ судебной практики на определённую тему. Не является рекламой! Не содержит в себе методов и способов ведения судебного процесса или защиты интересов тех или иных лиц. Выводы автора его личное мнение, которое может быть ошибочным, и не более того. Выводы, возможно, бред, приснившийся автору ночью.