Уведомление о планируемом строительстве — это документ, который я рекомендую сегодня подавать всем, кто собирается строить жилой дом. Этот документ направляется в местную администрацию. Например, если вы строите дом в Дмитровском районе Московской области, то вы подаете уведомление о планируемом строительстве дома не в администрацию Московской области, а в администрацию Дмитровского района. Как правило, это Отдел архитектуры и градостроительства. Он может называться по-разному, но примерное название такое.
Сравнительно недавно этот документ пришел на смену разрешению на строительство. Если раньше для строительства частного жилого дома требовалось получить разрешение, сейчас действует уведомительный порядок.
Как работает уведомительный порядок?
Вы знаете параметры своего земельного участка, его площадь, его габариты. Знаете габариты своего будущего дома: длину, ширину, высоту. Вы уведомляете местную администрацию о том, что на таком-то земельном участке планируете построить свой дом. Соответственно, местная администрация очень быстро проверяет ваше уведомление, проверяет, насколько параметры вашего будущего дома соответствуют правилам землепользования и застройки, а также другим нормативным актам. В ответ на ваше уведомление она дает свое уведомление о соответствии планируемого к строительству объекта всем параметрам.
В чем ценность уведомления?
Фактически - это уведомление о соответствии от администрации является разрешением на строительство. На основании этого уведомления вы в течение 10 лет можете построить дом, который вам согласовали. Если так окажется, что поменяются правила землепользования и застройки, поменяются какие-то нормативные правовые акты или ваш дом не зарегистрируют, то в этом случае казна возместит вам убытки, потому что государственный (муниципальный) орган фактически согласовал планируемое строительство.
То есть уведомление о соответствии от государственного органа является вашей страховкой, причем бесплатной страховкой от возможных сдвигов в законодательстве или иных проблем с государственными органами. Глупо такой страховкой не воспользоваться, тем более что стройка — это не один и не два миллиона рублей.
Как работает уведомление об окончании строительства?
После того, как вы получили в администрации уведомление о соответствии, вы начинаете свою стройку. Когда у вас возведены крыша, окна и двери, вы идете к кадастровому инженеру и заказываете у него технический план вашего дома. Кадастровый инженер делает вам технический план с выездом на объект и схему расположения дома на земельном участке.
Дальше вы опять должны обратиться в местную администрацию и подать уведомление об окончании строительства. К этому уведомлению вы прикладываете схему от кадастрового инженера, схему расположения дома и, соответственно, прикладываете к этому уведомлению технический план от кадастрового инженера.
Далее местная администрация выезжает на ваш объект, на ваш дом. Вы должны обеспечить доступ к этому дому и обязательно доступ внутрь этого дома. Не нужно с ними ругаться, не нужно их не пускать, иначе администрация просто откажет. Местная администрация проверяет, насколько ваш дом соответствует техническому плану, который нарисовал кадастровый инженер. То есть, все ли там окна, все ли там дверные проемы, все ли так со стенами. Как правило, проверки не супер глубокие, но в целом местная администрация старается проверить, насколько у вас соблюдены отступы от границ земельного участка до дома, насколько объект действительно соответствует техническому плану.
После того, как они это все проверили, они отправляются на принятие решения. В ответ на ваше уведомление об окончании строительства, после этой проверки, местная администрация опять выдает вам уведомление о соответствии завершенного объекта всем нормам и правилам. Это фактически еще одна бесплатная подстраховка от каких-то изменений в законодательстве, от будущих споров с государственными органами и так далее.
Необходимо понимать, что после того, как вы получили финальное уведомление о соответствии, это еще не документ о том, что ваш объект недвижимости зарегистрирован. Дальше с этим уведомлением о соответствии по оконченному строительству вы должны обратиться в Росреестр через МФЦ. К заявлению прикладывается тех план и уведомление о соответствии (от администрации). На основании этого Росреестр внесет ваш дом в реестр объектов недвижимости, и с этого момента дом, как объект недвижимости, будет считаться зарегистрированным, а вы будете признаваться его официальным собственником.
По итогу всех этих мероприятий у вас на руках будет уведомление о соответствии объекта планируемому строительству, то, что вы вначале получали, уведомление о соответствии завершенного объекта всем нормам и правилам, и, соответственно, выписка из ЕГРН из Росреестра о том, что вы являетесь собственником недвижимости. Причем эти первые два документа гораздо важнее, чем выписка из ЕГРН, потому что Росреестр может зарегистрировать сегодня фактически все, что угодно. А вот другие два документа подтверждают, что этот объект соответствует нормам и правилам. Ведь Росреестр, когда регистрирует объект, никуда не выезжает, ничего не проверяет, а вот местная администрация все проверяет. Поэтому уведомление уведомления от администрации крайне важны для вашей спокойной жизни в будущем при возможных судебных спорах с государственными органами.
Рекомендации при подаче уведомлений о планируемом строительстве или об окончания строительства
Я не буду сейчас подробно фокусироваться на том, как заполнять уведомления о планируемом строительстве или об окончании строительства, но дам вам несколько важных рекомендаций, поскольку я не только консультирую клиентов по вопросам строительства, но и также сам недавно прошел этот путь от подачи первого уведомления до регистрации собственного жилого дома. Поэтому мне, конечно, как юристу, хочется сделать ряд обобщений и поделиться ими с вами, чтобы вы не наступали на те грабли, на которые наступают другие люди.
Фиксируем границы на земле
Перед тем как начать какую-то стройку и подавать уведомления, вы покупаете земельный участок и, соответственно, обязательно вызываете кадастрового инженера, чтобы он показал все точки и координаты земельного участка. Вы точно должны знать, где проходят ваши границы. Если на участке стоит забор, это еще не значит, что граница вашего участка идет именно по забору. Кадастровый инженер должен выехать, посмотреть выписку с ЕГРН об объекте недвижимости, а далее - показать вам конкретные точки. Вы вбиваете колышки, и от этих колышков вы отталкиваетесь после того, как кадастровый инженер к вам выехал.
Почему это важно? Почему важно смотреть все возможные расстояния до объекта не по забору, а именно по этим колышкам? Если вы вдруг какие-то отступы нарушаете, аргумент «а вот тут от забора было 3 метра» не сработает. Вы должны мерить расстояние от юридических границ. Чтобы их узнать, вы обязательно должны вызвать кадастрового инженера. Даже на этапе покупки земельного участка это может быть не так важно, а вот на этапе строительства это супер важно, потому что от того, что вам покажет кадастровый инженер, вы будете отталкиваться.
Проект дома
Перед тем, как строить, вы, конечно же, должны заказать проект дома. У вас должны быть параметры внешние этого дома: длина, ширина и высота объекта, чтобы этот объект "посадить", скажем так, на земельный участок и подать уведомление о начале строительства.
Вы должны будете показать, каким образом ваш дом будет соотноситься с земельным участком по границам. Возможно, у вас будут какие-то отступления в процессе стройки. Это нормально. Но все-таки базовое проектирование у вас должно быть для того, чтобы вы могли запустить уведомление. Без проекта этого сделать невозможно.
Опять же, не столь важны внутренние перегородки и стены, важны именно внешние элементы дома. То есть его длина, ширина и высота, потому что все эти параметры указываются в уведомлении о начале строительства. Посадить дом на земельный участок схематично вы можете через кадастрового инженера или самостоятельно. Если вы знаете точные границы земельного участка (это как раз первая рекомендация), вы от границ земельного участка отмеряете определенное количество метров и ставите первый колышек дома. Дальше по проекту выставляете другие колышки этого дома. В идеале, до подачи уведомления о начале строительства у вас должны быть в виде колышков границы земельного участка и границы дома.
Проверьте минимальные отступы от участка до дома
Как правило, минимальное расстояние от границы земельного участка до дома — 3 метра. От дома до дороги — 5 метров, но в каждом случае нужно смотреть правила землепользования и застройки (а в идеале - еще и градостроительный план). Расстояние может быть больше или меньше, это нужно мониторить индивидуально. Я всегда рекомендую взять расстояние с запасом. Если у вас стоит базовый параметр минимальный — 3 метра от границы земельного участка до дома, сделайте 6 метров, а от дороги — не 5, а 10 метров. Вдруг при строительстве окажется, что вы отступили не 3 метра, а 2,9 метра. Что вы с этим будете делать? Сносить дом, потому что он не соответствует параметрам строительства? Лучше всегда взять запасы и подстраховаться. Возможно, "съесть" какую-то площадь земельного участка, но при этом не попасть под снос дома.
В градостроительном плане земельного участка также указываются противопожарные расстояния от других домов. Их тоже нужно учитывать (поэтому ГПЗУ - крайне желательно запросить, про него я рассказывал на своем YouTube-канале).
Закупка строительных материалов
Пока вы не получили уведомление о соответствии планируемого строительства всем нормам (от администрации), я не рекомендую закупать материалы. Даже если цена хорошая. Не факт, что администрация согласует Вам планируемое строительство в этом месте.
Вернуть строительные материалы назад - не всегда возможно.
Когда можно подавать уведомление об окончании строительства?
Когда у вас есть крыша, окна и двери. Забор не обязателен; вы не должны иметь забор для того, чтобы зарегистрировать дом или подать уведомление об окончании строительства. Нужны крышf, окна и, соответственно, двери. В момент, когда вы возвели крышу, окна, допустим, еще не возведены, вы уже можете пригласить кадастрового инженера для того, чтобы он начал составление технического плана. Потому что пока он будет составлять технический план - ваши рабочие вполне успеют поставить окна.
Уведомление об окончании строительства - сложнее
Если уведомление о начале строительства очень легко подается через госуслуги дистанционно, то уведомление об окончании строительства лучше подавать в администрацию лично или через МФЦ. Для уведомления об окончании строительства требуется техплан, который сложно подписывать электронной подписью. Его достаточно сложно рассматривать. Поэтому его чаще всего подают именно лично в администрацию или через МФЦ.
Не забудьте перед подачей уведомлений об окончании строительства заплатить госпошлину за регистрацию права собственности. Фактически вы платите госпошлину не за рассмотрение уведомления об окончании строительства, оно бесплатное. Вы платите госпошлину именно за регистрацию будущего дома, которое уже пойдет в Росреестр. Хотя это странная практика, но она есть: при уведомлении об окончании строительства требуют именно эту госпошлину.
Храните оригинал уведомления о соответствии
Как только вы подали уведомление об окончании строительства, администрация выехала, посмотрела ваш объект, все соответствует нормам, и выдается уведомление о соответствии. Обязательно сохраните его в оригинале и ни в коем случае не теряйте, потому что, повторюсь, это ваша страховка, фактически страховой полис от возможных споров с государственным органом. Он потребуется для государственной регистрации объекта и при возникновении тех же самых споров.
А как же дачная амнистия?
Теперь пару слов по поводу упрощенного порядка регистрации недвижимости, так называемой дачной амнистии. Есть возможность зарегистрировать свой жилой дом без этих условий и уведомлений. Можно просто подать в Росреестр техплан и Росреестр автоматически зарегистрируют ваш дом. Я решительно не рекомендую идти по этому пути в стройке. Да, это гораздо быстрее, чем с уведомлениями. Не нужно вообще обращаться в администрацию в данном случае. Но в чем нюанс? Нюанс в том, что вы не получаете такого уровня страховок, как в случае с уведомлениями.
Дом через дачную амнистию вам зарегистрируют, конечно, но никто не гарантирует, что ваш дом, действительно, будет соответствовать всем параметрам. А что если вы, допустим, запустите стройку без уведомлений, а в течение стройки как-то поменяются правила землепользования и застройки, а ваш дом окажется недопустимым к регистрации? Или, например, истечет срок дачной амнистии. Что будете делать? Сносить дом, если вы не подавали уведомления о начале строительства?
Дачная амнистия изначально была предназначена для тех объектов недвижимости, которые когда-то, в советское время были возведены и современным правилам землепользования/застройки не соответствуют. Но, чтобы люди не теряли собственность, могли зарегистрировать дом и сохранить за собой, чтобы они в конце-концов начали платить налоги за эти дома, и ввели как раз эту дачную амнистию. Сама по себе фраза "амнистия" подразумевает, что вы что-то нарушили. Вам просто дают возможность, скажем так, всё это дело искупить, очень быстро зарегистрировать без каких-либо ограничений и правил.
Но постоянно идут, в том числе в Правительстве Российской Федерации, разговоры об ужесточении правил дачной амнистии, потому что далеко не все объекты можно будет по ней регистрировать, не со всеми нарушениями и так далее. Поэтому я бы этот механизм вообще никогда не использовал. Его используют для того, чтобы побыстрее провести газ в доме, побыстрее зарегистрировать. Вы экономите лишний месяц, но в масштабах всей стройки это полная ерунда. Поэтому моя рекомендация: используйте уведомления о планируемом строительстве и дальше уведомления об окончании строительства. Делайте всё правильно, чтобы максимально подстраховать свою недвижимость.
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист