Как купить квартиру дешевле ?
Здесь и далее про вторичку.
Если хочется квартиру, но денег меньше чем просит рынок инструмент прост.
Смотрим что влияет на цену и учитываем эти факторы:
•локация
•метраж
•фонд (возраст)
•этажи
•вид
•состояние
•наличие долгов и обременений
•доли
•конкуренция
•причина продажи
Как видно причин для снижения много. Первое что я делаю когда подбираю клиенту квартиру - узнаю про торг в первом касании - делаю звонок. Если мне говорят прямо или намекают что торг есть это значит что он есть в двойном размере на личной встрече и даже в тройном на жестких переговорах.
Пример: я ищу квартиру клиенту с бюджетом 6 млн.руб. я смело звоню продавцам с 6,8. И говорю что у клиента не хватает, не указывая конкретной суммы. Если продавец говорит - приходите, смотрите, значит он настроен к диалогу. Если продавец с квартирой висит долго значит еще торг будет. А если у него есть любой из выше перечисленных пунктов значит торг еще однозначно. И с выской долей вероятности реальная цена сделки будет около 6 млн.
Теперь о пунктах доступно.
Локация это главный драйвер роста цены: престижность, доступность и удобство проживания делает квартиру восстребованной, что согласно законам рынка, формирует стоимость. Поэтому чем хуже в общепринятых нормах локация тем цена ниже. Квартира на окраине дешевле квартиры в центре или на берегу моря априори. Но при этом может быть совсем не хуже.
Метраж - тут всё понятно. Подчеркну два момента; первый это должно быть понимание - чем меньше площадь тем больше стоимость метра если мы говорим об одном доме, улице или даже районе в одинаковом жилье. Трёшка будет продаваться по цене 120 тр за метр, тогда как однушка 150. И второй момент - часто указывают площадь квартиры вместе с балконом в объявлении, а в выписке будет указана площадь без, это часто ведет к разочарованию, тк вы ожидали купить 40м², а вместо этого в документах указано 36 и вот цена метра сразу выросла. Это тоже, кстати, повод для торга. Некоторые покупатели прям скандал учиняют на сделках, имеют право.
Фонд- старый дешевле нового, при этом бытует мнение что он всегда лучшего качества. Это не так, все индивидуально. Но однозначно хрущевки и панельки доступнее например кирпичных домов в той же локации. Главным плюсом здесь будет стоимость.
Этажи первый и последний у нас не любят, а значит такие предложения продаются дольше и всегда имеют дисконт от заявленной цены. К этому критерию еще подходят варианты с домами без лифта. Всё что выше 4 этажа без лифта подразумевает коррекцию цены в сторону уменьшения.
Вид при покупке он имеет большое значение. Чаще всего люди не задумываются что не будут целыми днями пялиться в окно, но на просмотре именно так себе это и представляют. В итоге на практике все закрываются шторами и на этом всё. Поэтому смотрим однозначно - в условиях сжатого бюджета вид не является приоритетным пунктом, а значит торг на такой якобы неудачный объект наше всё.
Состояние. Самые дешевые квартиры это убитые хрущевки. При выборе такого варианта лучше смотреть его с тем кто будет делать вам ремонт, тк такие варианты подразумевают иногда скрытые весомые недостатки в виде замены проводки, труб, батарей, пола и прочего что может встать в копеечку и нивилирует сэкономленную выгоду в цене. Во всем остальном нет никаких супер критических моментов которые нельзя было бы исправить, по этой причине такие варианты столь любимы флипперами (про них пост выше⬆️).
Наличие долгов и обременений это золотая жила. Это звучит страшно, но любой опытный специалист расскажет вам как о них узнать и как эту проблему решить, в какую сумму обойдется и как на это всё взять необходимые бумажки. Что касается арестов, ипотек и прочего лучше работать с юристами, но эти пунктики всегда здорово влияют на цену и дает пространство для переговоров о торге.
Бояться не следует, но привлечь специалистов необходимо.
Доли. Это история про других собственников или выделенные доли детям, а также использование маткапа. Здесь тоже звучит страшно, а значит желающих такой вариант гораздо меньше. На самом деле главный момент здесь это выделенные доли детям и разрешение опеки, а так же сделка с помощью нотариуса. Лишние головняки и трата внимания, денег и сроки увеличивают шансы покупателя на скидку от запрашиваемой цены.
Конкуренция. Тут просто работает рынок, чем больше таких предложений в доме или рядом тем больше шансов что кому-то продать надо быстрее и на этом можно сыграть. В новых домах это проще всего, тк куча инвесторов ждут своего шанса избавиться от актива и засунуть деньги в другой. В таких объектах проще всего получить скидку до 5%.
✔️Причина продажи. Это большая тема для отдельного поста и он обязательно будет.
А сейчас я укажу еще один - НАЛИЧКА. С живыми деньгами работать проще - быстрее, безопаснее, приоритетнее. Поэтому если у вас нал то у вас главный козырь и его я выташил бы в самом конце, закрепив сильную позицию на переговорах.
Вот главные инструменты при помощи которых можно получить лучший вариант для себя и уложиться в небольшой бюджет. Разумеется, вопрос приоритетов. Могу только добавить как специалист что локация и квадратура это то что изменить в квартире нельзя, поэтому это главные пункты. Ремонт, документы, вид и тд это решаемые или незначительные параметры, но которые тоже сильно влияют на цену.
Выбирайте приоритетные пункты и действуйте.
Если вам понравился пост накидайте лайков 👍
Мой ТГ канал