Каждый, кто когда-либо интересовался недвижимостью в Сочи, но так и не решился на покупку сейчас ликует, когда ему на глаза попадаются подобные заголовки 👇:
Так что же все же происходит?
Цены на недвижимость в Сочи падают? Или это ☝️ бессовестная погоня "недожурналистов и псевдоэкспертов" за хайпом?
Ведь кроме подобных заголовков, встречаются и такие 👇:
Кроме вышеозвученного, есть и официальные данные Росстата, по которым видно, что по итогам 2023 года (без учета сделок декабря) спрос на курортную недвижимость премиум-класса в Сочи вырос в 3 раза, превысив показатель 2020 года. А прирост сделок составил 169%!
Что же все - таки происходит?
- Падает спрос на сочинскую недвижимость, или наоборот увеличивается?
- Растет ли цена квадратного метра, или цена достигла своего максимума?
- Есть ли смысл от инвестиций в Сочи?
Именно эти 3 вопроса и разберем в этой статье. И, чтобы не лить воду, будем это делать на конкретном примере: на примере Гостиничного комплекса, который многие называют одним из лучших инвестиционных продуктов в Сочи - ГК Livingston Grand Resort & SPA.
ГК Livingston Grand Resort & SPA - это единственный отель класса Deluxe с территорией 5,6 Га в центре города, на первой береговой;
ГК Livingston Grand Resort & SPA - это мультифункциональный конгресс-центр, вместимостью более 800 мест для проведения успешных мероприятий;
ГК Livingston Grand Resort & SPA - это самый большой открытый бассейн в Сочи площадью более 1200 м2 и многое многое другое.
Запуск отеля: 2-ой квартал 2026 года, ФЗ-214, Эскроу-счета. Проектное финансирование Сбербанка. Апартаменты сдаются с ремонтом, мебелью и техникой - то есть никаких дополнительных затрат.
Все это 👆 конечно же хорошо... Но, дают ли эти характеристики ответы на следующие вопросы:
- Хорошая ли это инвестиция?
- Покупает ли номера в этом отеле хоть кто - нибудь?
- Растет ли цена квадратного метра в этом комплексе?
Конечно нет... для инвестиционного анализа нам нужны не рекламные слоганы Застройщика, а сухая статистика... к ней и обратимся:
Посмотрим на динамику продаж в этом комплексе 👆:
Слайд слева демонстрирует нам Шахматку Застройщика от 28 августа 2023 (4 месяца назад)... через 2 недели после объявления Закрытого Предстарта продаж. По этой шахматке видно, что за 2 недели было забронировано более 60 апартаментов (ячейки с черной и желтой заливкой) на общую сумму более чем 1,2 млрд ₽.
Слайд справа показывает нам Шахматку Застройщика на вечер 7 января 2024 года, по которой видно, что продано уже 184 апартамента из 888...
И, если 4 месяца назад апартамент можно было приобрести за 17,8 млн ₽... то сейчас минимальная цена = 22,1 млн ₽ (или 24,5% за 4 месяца).
Данные шахматки (слева от 28 августа 2023 г, справа от 6 января 2024 г.) наглядно показывают, что происходит с премиум и бизнес сегментом в Сочи:
- Есть ли спрос на недвижимость премиум и бизнес класса в Сочи?
- Выгодно ли это инвестировать в данный или подобные объекты?
- Отмечается ли в Сочи стагнация, или наоборот виден бум покупательской активности?
☝️ Это риторические вопросы... можно не отвечать...
П.С. часто после опубликования своих статей, я получаю в комментариях массу "хейта" от "финансово грамотных" наших сограждан, которые со знанием дела заявляют:
Но, перед тем, как писать в комментариях что-то подобное 👆 подумайте: неужели 184 человека, у которых есть возможность вложить свободные 20+ млн рублей ничего не понимают в инвестициях?!
Здесь, у части читателей может возникнуть логичный вопрос:
- "Если минимальная цена уже увеличилась с 17,8 млн до 22,1 млн ₽... Возможно дальше уже роста не будет, цена подпирает потолок и мы не успели?"
Чтобы правильно ответить на этот вопрос, во-первых, нужно знать порядок цен основных конкурентов в этом сегменте:
- Radisson - самый доступный апартамент площадью 36 кв.м стоит 99,67 млн ₽ (или 2,67 млн за кв.м);
- Grand Royal - самый доступный апартамент площадью 24 кв.м стоит 37,4 млн ₽ (или 1,56 млн за кв.м). И это цокольный этаж...
- Grand Cascade - минимальная стоимость - это апартамент площадью 30 кв.м стоит 56,6 млн ₽ (или 1,87 млн за кв.м);
- Mantera - цена самого доступного апартамента = 198 млн ₽ за 53 квадрата (или 3,73 млн за кв.м).
С такими вводными 👆, цена квадратного метра в 1,16 млн ₽ уже не кажется такой высокой, и виден потенциал роста.
Во-вторых, нужно знать какая территория будет у ГК Livingston по сравнению с конкурентами. Ведь от этого зависит насколько конкурентноспособна будет инфраструктура этого комплекса.
- Radisson и Grand Royal имеют общую территорию в 4 Га.
- Grand Cascade - скромные 1 Га территории.
- Mantera - это 10 Га (но часть территории уже абсолютно точно Сириус заберет себе).
ГК Livingston - расположен на 5,6 Га, при этом строениями будет занято всего 25% территории. Наглядно - на слайде ниже 👇:
В-третьих, нужно понимать, как устроен рынок недвижимости Сочи и ПОЧЕМУ ВСЕ-ТАКИ ЦЕНА БУДЕТ ПРОДОЛЖАТЬ РАСТИ:
- После Старта продаж ажиотаж будет длиться около года ,(то есть еще 8-10 месяцев).
В этот период будут основные покупки и будет происходить стремительный рост цены квадратного метра.
Уже сейчас практически все ютуб-блогеры пиарят в режиме нон-стоп этот комплекс и в дальнейшем этот процесс будет идти по нарастающей, подогревая интерес покупателей.
За этот год цена квадратного метра увеличится на 350 - 450 т.р.
- Через год, часть инвесторов из проекта начнет выходить (заработав свои 35-40%). Продажи у Застройщика уже не будут носить столь динамичный характер, поэтому рост цены квадрата замедлится.
- За год до сдачи объекта (в связи с тем, что начнется дефицит площадей и начнут заходить в проект инвесторы, цель которых пассивный доход) - и начнется очередной стремительный рост цен.
На основе этой информации становится совершенно понятно, что:
- Спрос на недвижимость в Сочи огромный и он продолжает расти;
- Цена квадратного метра увеличивается и этот рост гораздо выше любых банковских депозитов;
П.С. Данный объект подходит не только для инвестиций с целью перепродажи/капитализации, но и отлично подойдет для получения пассивного дохода с окупаемостью менее 7 лет. Также, как и следующий объект (по ссылке ниже) 👇:
С уважением,
Литовка Роман