Я пришла на фондовый рынок более 10 лет назад и как мне кажется, Сбер все это время работает с фондами недвижимости при этом у него в управлении находится ни один или два ПИФа, а сразу помногу. В конце 2023 года зеленый решил запустить еще один фонд на коммерческую недвижимость под названием "Фонд Современный 8". Мда, с романтическими названиями у Сбера всегда были проблемы. Ну вот как не спутать два фонда от Сбера с названиями "Современный арендный бизнес 7" и "Современный 8"? А еще у банка есть "Современная коммерческая недвижимость" и "Современный арендный бизнес 3". Еще пару названий и я уже забуду о том, что хотела сегодня рассказать именно про "Современный 8". А этот фонд кое чем подкупает, а именно стоимостью пая. Сбер наконец-то понял, что, чтобы идти в массы не надо делать паи стоимостью по 100к, надо быть ближе к простому инвестору.
На чем будет зарабатывать фонд?
Надо признаться, что Сбер не смог придумать ничего нового при создании фонда "Современный 8". Он покупает коммерческую недвижимость - складские комплексы и планирует жить с рентных платежей. При этом банк оставляет за собой право продавать отдельные активы и получать прибыль за счет роста их стоимости. С одной стороны идея купи/продай выглядит странно, а с другой, недавно смотрела аналитику. Спрос на складскую недвижимость растет, процент простоя по ней стремится к нулю, продолжают возводиться новые объекты. Рынок складской недвижимости сейчас процветает, те, кто работают с жилой недвижимостью ему могут только позавидовать.
Отчет за ноябрь
Фонд был запущен в конце ноября 2023 года. Пока на сайте УК доступен только один отчет за ноябрь месяц. Отчет этот абсолютно никакой. УК пока не приобретала имущество, но зато у нее на балансе уже есть 25 миллионов рублей. Этих денег малова-то для покупки чего-либо серьезного, так что боюсь что и отчет за декабрь будет никакущим. Но при этом УК пишет, что покупка недвижимости ожидается в первом квартале 2024 года, видимо она что-то знает.
Есть еще красивый график стоимости пая, но +0,19% за месяц меня как-то не вдохновило. Но опять же, паю фонда пока не с чего расти.
Документы фонда
Что касается документации по фонду и условиям его функционирования, то тут Сбер верен себе:
- Выплаты дохода осуществляются раз в квартал;
- Выплаты осуществляются при условии наличия на счете не менее 30 миллионов рублей. Это обозначает, что УК имеет пространство для маневра что бы не платить. Подобные условия есть по всем ЗПИФам от Сбера;
- Сбер может выпускать дополнительные паи;
- Комиссия за управление 1%, но так же предусмотрена плата за успех и она вот мягко скажем не маленькая - 20%, но она не может превышать 10% от размера годовых выплат. Комиссия депозитария 0.3% от СЧА, а с 2025 года она будет уменьшена до 0.2%.
Инвестировать или нет?
Пока очень сложно сказать, что будет представлять из себя данный фонд и насколько он будет интереснее других аналогов от банка. Два с лишним года назад я делала обзор фондов от Сбера, тогда их доходность меня совсем не впечатлила, но сейчас настали совсем другие времена, спрос на коммерческую недвижимость растет, а значит бизнес функционирует совсем при других вводных.
Но, что меня по-прежнему удивляет, так это отсутствие на сайте управляющей информации по выплатам. Ее приходится собирать по крупицам на таких же блогах, как и у меня из того, что пишут люди. Иногда на помощь мне приходят агрегаторы. Вот например доходность другого фонда недвижимости от той же управляющей компании, в данном случае она складывается из роста стоимости пая и дивидендных выплат.
Картинка на мой взгляд не очень информативная. Если я покупаю фонд недвижимости, я беру его под выплаты и мне безразлично как сейчас меняется стоимость актива, но в то же время если вдруг ситуация изменится и мне придется продать пай, то его цена неожиданно станет очень важна. Если верить этой картинке, то по итогам 2023 года фонд принес своим владельцам потенциальный убыток за счет просадки в стоимости, которую не компенсировали дивидендные выплаты.
К фондам недвижимости Сбера у инвесторов в принципе есть много претензий именно по реализуемой стратегии. Тут мы видим и перекладывание имущества из кармана фонда в карман фонд и дополнительный выпуск паев.
Иногда складывается впечатление, что УК сделала ставку на стоимость пая. Получается, что среди именитых брокеров типа Альфы или ВТБ выбор недорогих фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов всегда был околонулевым. Вот Сбер и начал выпускать недорогие фонды, мол все равно их купят.
Покупая данный фонд не стоит надеяться на большие выплаты. Хорошо, если они составят хотя бы 10% годовых до уплаты НДФЛ. При этом надо понимать, что выплаты могут начаться не сразу. Тут все будет зависеть от числа новый пайщиков. Если народ зайдет, то первая выплата может быть осуществлена из денег пайщиков если УК захочет это сделать.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.