Российском неквалифицированному инвестору доступно достаточно много различных активов для инвестирования денег. В том числе можно инвестировать деньги и в недвижимость. Я уже несколько обзоров посвятила американским фондам недвижимости - REIT, теперь очередь поговорить про российские аналоги.
Сегодня расскажу про фонды, которые есть у Зеленого банка. Их у него не много, но условия по ним сильно отличаются, поэтому рассказ коротким не получится. Кстати, подобных фондов вообще не очень много на рынке, так что разгуляться не где.
Коммерческая недвижимость
Фонд "Коммерческая недвижимость" работает с недвижимостью, а также имеет право приобретать акции и размещать деньги на депозите. В 2021 году количество объектов, находящихся под управлением УК сократилось до 5, вот их перечень:
- 1885 метров по адресу Москва, пер. Проточный, д. 11 (центр, рядом с метро Смоленская);
- 11 жилых помещений расположенных в Московской области (г. Химки):
ул. Загородная, д. 2, д. 4 и ул. Шереметьевская, д. 2; - Торговый центр в Новосибирской области площадью около 22 000 квадратных метров;
- 9 жилых помещений расположенных в "Загородном квартале" (Московская область, Химки);
- ДДУ на 66 квартир в сельском поселение Булатниковское.
Получается, что не смотря на название, фонд работает как с коммерческими, там и с жилыми помещениями.
По правила Сбербанка, инвесторам раз в полугодие выплачивается 85% от разницы между суммой всех доходов и расходов. К расходам относятся:
- проценты за пользование заемными средствами;
- все расходы связанные с содержанием имущества и оформлением прав на него;
- комиссии УК. Размер комиссии не более 2.5% годовых.
УК ни по одному фонду не раскрывает подробную информацию по арендодателем и объему пустующих помещений. Поэтому сложно проанализировать почему доходность та или иная и от чего она так колеблется. В 1 квартале 2021 года размер выплаты составил 6,03 рублей на 1 пай до вычета налогов, что составляет около 3,6%. В 2018 году размер выплат падал до 2,71 рублей или 1,58%.
Что касается стоимости самого пая, она падала с 2017 по начало 2021 года. С января 2021 года она начала расти и показала +6,1% за 10 месяцев. Получается, что полная доходность фонда, которая складывается из выплат и увеличения стоимости пая в 2021 году значительно выросла относительно 2020 года и на конец года она может составить около 15-19%. Пожалуй, фонд "коммерческая недвижимость" - это самый интересный фонд из тех, о которых я буду сегодня говорить.
Арендный бизнес 2
Данный фонд отличается большой стоимостью пая, в текущий момент она составляет около 277 тысяч рублей. При этом с августа месяца 2019 года она упала на 15%.
В собственности фонда фактически находится один объект - торгово-развлекательный центр "Карнавал" в городе Чехове. Правила данного фонда значительно отличаются от предыдущего. Самое важное отличие для инвестора - это правило выплаты дохода. По данному фонду инвесторам выплачивает весь остаток с расчетных счетов при условии, что он составляет не менее 15 миллионов рублей. Выплаты производятся 4 раза в год. В 2020 году было произведено всего 2 выплаты. Размер выплат и раньше колебался, а с 1 квартала 2020 года упал почти в 3 раза. Сейчас размер выплат составляет 5359 рублей на пай до вычета налогов или 1,9%. Не самый интересный арендный бизнес получается.
Вознаграждение УК - 2%.
Арендный бизнес 3
Это фонд для квалифицированных инвесторов. На официальном сайте управляющей нет информации по данному ПИФу, поэтому по нему мало что известно.
Арендный бизнес 6
Это сравнительно молодой ПИФ, запущенный в декабре 2020 года. Из-за того, что рынок недвижимости рос в этом периоде, стоимость пая тоже увеличилась на +5% и сейчас составляет почти 315 тысяч рублей. По фонду уже было произведено 2 выплаты дохода, их размер составил 1.6% и 1.7% от текущей стоимости пая.
Под управлением фонда находится торговые площади, расположенные на улице Новый Арбат. При чем фонд владеет далеко не всем зданием, но за ним закреплено право аренды земельного участка. Фонд выплачивает доход своим инвесторам раз в квартал. Инвесторам выплачиваются все остатки с расчетных счетов, но при условии, что их размер не менее 30 миллионов рублей. То есть УК оставила себе лазейку чтобы если что, можно было не платить.
Управляющая берет комиссию за свои услуги, которая складывается из двух частей:
- 1% от стоимости чистых активов;
- 5% от дохода выплаченного по паям.
Зарубежный рентный сервис
ПИФ "Зарубежный рентный сервис" - это фонд для квалифицированных инвесторов. На сайте Сбера мало общедоступной информации по нему, только общие слова, что фонд инвестирует в недвижимость, расположенную в Великобритании.
Большим минусом всех фондов от Зеленого банка является то, что они не торгуются на бирже. Это не БПИФ, а просто ПИФ. Кроме этого, это закрытые фонды, то есть банк не ведет продажу паев 365 дней в году. Бывают моменты, когда создаются новые паи, но все не так просто как с ETF и БПИФ. О том, что многие фонды стоят дорого, вообще молчу. Получается, что российскому инвестору зачастую проще инвестировать в зарубежную недвижимость, просто приобретя акции REIT фонда.
Подписывайтесь на мой канал. Я планирую и в дальнейшем проводить разборы различных фондов, в том числе фондов недвижимости.