В ранних постах я уже затрагивал так или иначе собственников квартир, которые купили вторую или третью квартиру под инвестиционные цели или под идею сохранения своих накоплений. Вот эти посты:
Многие из тех, кто купил квартиру для целей инвестиции упустили главное! Чтобы делать инвестиции надо сначала стать инвестором. Надо стать финансово грамотным, надо разбираться в рынках различных активов. А так получается, что многие стали инвесторами по совместительству. У меня в окружении почти все такие псевдоинвесторы – сохранители денег.
Для тех, кто играл в инвесторов у меня есть предложение: все, поиграли и хватит. Теперь все серьезно и если нет желания терять деньги, то пора или разбираться в инвестиционных инструментах, либо начать обращаться к финансовым и инвестиционным консультантам, либо перестать лезть туда, где нет понимания.
Надо четко осознать, что всех вас, тех кто купил квартиру под рост – вас обманули! Сыграли на ваших убеждениях, что недвижимость всегда растет и под это рассказали, что вложение в недвижимость не может быть убыточным. И вы повелись и купили. Я понимаю, что многие из вас видели реальные истории ваших знакомых, которые купили в 2019 году и продали в 2021 году в 1,5 – 2 раза дороже. Есть истории и 3-х кратного роста. Эти истории удач лично мне сильно напоминают истории тех счастливчиков, которые вовремя вошли и вышли из какой-либо финансовой пирамиды – и они тоже заработали. Ситуация на рынке недвижимости также имеет все признаки пирамиды (лохотрона) и, да кто-то заработал, но большинство будет тех, кто проиграл. Т.к. эти же люди поверив в свою удачу тут же вложили в новые объекты, а теперь сидят не зная, как выйти. Честно говоря, еще не все осознают, что их инвестиционная квартира не принесет им ожидаемой прибыли.
Если человек (инвестор) рассматривает для инвестирования всегда один класс активов, то может случиться так, что он не зарабатывает, а весь рост актива будет фиктивным. Что я имею ввиду? Смотрите, те кто брал квартиры в 2018-2019 годах продавал через год-два с ростом, но за это время другая недвижимость в этом же городе так же росла и продав, скажем, 1к квартиру вы также могли купить себе на вырученные деньги только 1к квартиру. Ловушка верующих в бетон в том, что, рассматривая только один класс активов, а внутри этого актива рост хоть и был, но инвесторы на этом росте не зарабатывали! Заработать на росте можно только, если какой-то актив можно продать дороже, чем куплен и полученные деньги переложены в другой - недооцененный актив. А не как у вас: продали один актив подороже, чтобы купить другой дорогой объект. Ведь это поведение людей, которые не разбираются в инвестициях я вижу на рынке акций! Когда кризис пройдет и истерия по квартирам сойдет, многие побегут на фондовый рынок, потому как со всех утюгов вам будут рассказывать, что акции растут, только когда вы придете на биржу там большинство акций будет торговаться по максимуму и вы их будете с удовольствием покупать.
Мало кто изучал недвижимость по России, чтобы понимать в каких городах, в каких нишах еще есть потенциал. Люди подходили гораздо проще – брали квартиры в том же городе, в той же локации и просто считали, что она вырастет. В то время как все ломились вложить деньги в квартиру другие активы были недооценены и торговались с большими дисконтами. И за 2023 год заработали 20-50% годовых. Таким образом те, кто заработал деньги на квартире в 2019-2021 годах нужно было уходить в другой актив, например, в акции. Те, кто не понимал в акциях уходили в депозит, но таких было меньшинство и они заработали! Лично я всю недвижимость в этот период продавал.
Зарабатывать можно постоянно, если грамотно перекладывать деньги из одного актива в другой. Зарабатывать можно даже на снижениях, но для этого квартира не подходит. Есть на рынке такие специалисты. Один из них автор этого поста. Я помогаю людям эффективно вкладывать свои деньги, помогаю зарабатывать в то время, когда другие теряют.
Ситуация, конечно, печальная, но не совсем безнадежная. Я вижу возможности, как людям инвестировавших в недвижимость можно вернуть свои деньги. По-крайней мере такая вероятность существует. Основное слабое место всех, кто инвестировал в квартиру состоит в узости понимания инвестиционных инструментов. Для таких людей, к сожалению, пределом понимания являются только два инструмента инвестиций: депозит и квартира, но и это понимание поверхностное. Хотя бы потому, что такие люди не находятся в рынке, не следят за тенденциями, а только читают реклaмные проспекты застройщиков, где им рассказывают, что все растет и колосится и только вас ждут, чтобы дать вам возможность заработать. Такие активы как: акции, облигации, паевые инвестфонды (ПИФ), ETF, Краудинвестинговые платформы просто не существуют.
Нельзя быть заложником одного инструмента – это делает любого инвестора крайне зависимым от воли случая. И по сути – это не инвестор, а игрок. Аналогию здесь можно такую привести: представьте, что вы каждый день будете есть только одно любимое ваше блюдо и ничего другого, как быстро вы начнете испытывать отвращение к нему? Или у вас в мастерской есть только один инструмент, например гаечный ключ или даже набор гаечных ключей много ли вы сможете ими сделать? Для тех, кто в теме, понимают, что с таким набором инструментов доступен только очень ограниченный функционал.
Смысл был покупать недвижимость на стадии котлована до появления эскроу счетов, когда застройщики, по сути, делились частью прибыли, а люди действительно инвестировали, т.к. с прибылью они на себя брали часть рисков. Самый распространенный – это риск того, что объект не достроят или построят, но за более долгий срок. Потом интернет захлестнула волна рыдающих "обманутых" инвесторов, которых грубо кинули, а они просто хотели заработать. Поэтому государство пошло на встречу "обманутым" и риск убрали, но вместе с риском пропала и прибыль. Помните, что где прибыль там риск.
Чтобы не остаться неудачником нужно подходить к решению вопроса комплексно. Вспомните зачем вы покупали квартиру: сохранить деньги? заработать на продаже? заработать на ренте? Не потерять одобренную ипотеку по низкой ставке? Все эти причины они тоже не являются первичными. Первичное – это базовые потребности – потребность в безопасности, чтобы в случае чего у вас всегда были деньги, которые поддержат вас в трудную минуту или позволят вам выйти на новый уровень достатка и благосостояния.
Так вот решение этих потребностей никак не связано с вашей инвестиционной квартирой. Квартира – это всего лишь инструмент, как и множество других. Постарайтесь понять мою мысль почему продажа квартиры по вашей цене не является главной целью, потому что вы покупали не ради квартиры, а ради получения прибыли. Если ситуация сложилась таким образом, что из недвижимости нет возможности извлечь прибыль, то всегда есть возможность извлечь прибыль из других инструментов.
Что я предлагаю? Для начала правильно сформулировать свою задачу. Вам, что нужно в первую очередь? Правильно, получить, вложенные в квартиру деньги. То есть задача продать квартиру на самом деле звучит получить свои деньги, соответственно и подход к решению уже шире, чем просто продажа квартиры, хотя бы, по цене приобретения. Здесь собственно продажа квартиры – это только часть процедуры, поэтому нет смысла упираться и пытаться продать ее по ценам застройщиков. В текущей ситуации это не возможно!
Вам нужны деньги? Так и решайте вопрос с деньгами, а не с квартирой. Для тех, кто упорно считает, что деньги надо вытаскивать из квартиры есть 2 варианта:
1. Ждать! Ждать, когда пройдет кризис, и покупатель будет готов купить вашу квартиру по вашей цене. Минусы: ждать, может быть, придется долго: 5-10-15 лет, все это время вы будете платить ипотеку, коммуналку, налоги. Есть идиотское выражение: «Купим квартиру, пусть будет ведь квартира есть не просит». Как видите квартира есть просит, да еще как! Также квартира будет стареть, а за эти годы появятся еще более интересные объекты для покупки – поновее. Самое плохое, что даже по прошествии лет вы не сможете вытащить те деньги, которые были потрачены. Или ваши финансовые возможности ухудшатся, и вы не сможете содержать лишнюю квартиру. Нужно вам это?
2. Можно продать квартиру близкую к вашей цене, но предоставить от себя рассрочку для покупателя на 5 и более лет (как договоритесь). Плюсы: не приплетая в вашу сделку банк, покупатель не будет платить проценты и соответственно может платить больше. Минус: риски ваши. Этот вариант при должной доработке более жизнеспособный, чем первый.
Гораздо перспективнее в данной ситуации – это все же продать квартиру по той цене, которую дают (назовем этот вариант – «продажа по рынку»). Да, придется уступить 20-25%, но полученные деньги вложить в иные инвестиционные инструменты и через год-два добрать, потерянные 20-25%. Эта схема лучше хотя бы потому, что в данном случае вы управляете ситуацией, а не ждете у моря погоды.
Предвещая возможное негодование, сразу скажу, что схема продажи по рынку подойдет не всем, вернее подойдет всем, но не все смогут выйти из игры без потерь. Здесь каждый случай надо рассматривать индивидуально.
Пора разгребать проблемы, которые были созданы на рынке недвижимости.
Людей волнует много различных вопросов, связанных не только с возвратом денег от инвестиционных квартир, а также вопросы выгодного вложения денег, построения финансового плана для достижения жизненных целей, при этом консультантов, которые могли бы квалифицированно проконсультировать по различным финансовым вопросам очень мало. Ниже вы можете посмотреть какие услуги я оказываю, чтобы подробнее ознакомится, что входит в каждую услугу – пройдите на мой сайт.
Так же вы можете обратиться ко мне направив, заявку через сайт. Обратите внимание, что ценник на мои услуги очень демократичный – я не занимаюсь благотворительностью, но и не задираю стоимость.
Надеюсь вы выбрали правильную для себя сторону.