Сегодня публикую текстовую версию записки о споре по признанию недействительным договора аренды земельного участка.
Видеоверсия этой записки опубликована здесь:
Предыдущий владелец оспаривает аренду земли: шесть доводов от Верховного Суда РФ.
В 1993 г. администрацией было издано постановление о предоставлении земельного участка организации для строительства административных зданий. В 2005 г. организация зарегистрировала за собой право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок.
Позже на участке был построен фундамент. Право на фундамент не было зарегистрировано, но был оформлен кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства со степенью готовности 18%.
В 2012 г. организация подала заявление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. На основании этого заявления, администрация приняла постановление о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и его предоставлении организации в аренду.
Через месяц, по заявлению администрации, в ЕГРН прекращено право постоянного (бессрочного) пользования. В свою очередь, организация до 2017 г. не предприняла действий по регистрации договора аренды. В связи с этим администрация издала постановление о выставлении земельного участка на торги.
По результатам торгов, право аренды указанного участка получил индивидуальный предприниматель. С ним был заключен договор аренды, а в 2020 г. ему было выдано разрешение на строительство. В этом же году было заключен новый договор аренды на этот же участок (в связи с истечением срока действия первоначального договора).
В 2022 г. предприниматель построил на участке объект недвижимости, зарегистрировал на него право и выкупил земельный участок в собственность.
Таким образом получилась следующая хронология событий:
1993 г. - предоставление земли в постоянное (бессрочное) пользование организации.
2012 г. - подача заявления организацией о переоформлении имеющегося права на право аренды и прекращение права постоянного (бессрочного) пользования в ЕГРН.
2017 г. - выставление земельного участка на торги на право аренды и заключение договора аренды с предпринимателем.
2020 г. - выдача разрешения на строительство и заключение нового договора аренды с предпринимателем.
2022 г. - строительство предпринимателем на участке объекта недвижимости, регистрация права собственности на строение и выкуп земельного участка в собственность.
В конце 2020 г. организация обратилась в суд с исковым заявлением. В иске она просила признать недействительным договор аренды земельного участка между предпринимателем и администрацией. При этом истец просил признать недействительным только первоначальный договор аренды. В отношении договора аренды от 2020 г. требований не заявлялось.
Обосновывая свои требования, истец ссылался на то, что спорный участок не мог быть предметом аренды, поскольку был предоставлен ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Также указывалось на то, что процедура переоформления этого права на аренду истцом не была завершена, поскольку договор аренды между ним и администрацией так и не был заключен.
Истец считал, что для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования необходимо либо соответствующее волеизъявление пользователя, либо наличие вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка. Факт не переоформления землепользователем права постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012, как того требует законодательство, не означает прекращение указанного права.
Поскольку договор аренды земельного участка истцом не был заключен, постольку постановление администрации о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и его предоставлении организации в аренду считается утратившим юридическую силу. Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования истца сохранилось. Поэтому, заключив спорный договор аренды, администрация распорядилось земельным участком, принадлежащим истцу.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. При этом было указано следующее.
1.
Поскольку истец сам обратился в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, то постановление администрации о прекращении указанного права и соответствующая запись в ЕГРН являются правомерными.
Таким образом, на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды в ЕГРН отсутствовали сведения о зарегистрированных правах истца на спорный земельный участок, а также на незавершенный строительством объект недвижимости.
2.
В настоящее время, спорный договор аренды прекратил свое действие. Между ответчиками заключен новый договор, который не оспорен истцом. Кроме того, на земельном участке возведен объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю. Поэтому признание договора аренды недействительным не восстановит права истца.
3.
Истец, не обжалуя торги, вправе предъявить требования о признании недействительной сделки, совершенной по результатам торгов, только в том случае, если основаниями недействительности сделки явились нарушения, не относящиеся к процедуре подготовки и проведения торгов.
4.
Закон предусматривает, что не может выставляться на аукцион земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования и если на нем расположены объекты незавершенного строительства.
Однако в данном случае на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды в ЕГРН отсутствовали сведения о зарегистрированных правах истца на спорный земельный участок, а также на незавершенный строительством объект недвижимости.
Представленные истцом документы о том, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект, судом оцениваются критически, поскольку права на него не зарегистрированы, фундамент возведен истцом в 2008 году, аукцион проведен в 2017 году, и в силу длительного периода времени он мог быть разрушен, в том числе в результате действия погодных условий.
5.
Торги на право заключения договора аренды земельного участка истцом не оспорены, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, на спорном земельном участке возведен объект капитального строительства, выбранный истцом способ защиты нарушенного права не восстановит его права.
Апелляционный арбитражный суд отменил решение суда первой инстанции, удовлетворил иск и обратил внимание на следующие обстоятельства.
1.
В постановлении администрации о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования указано, что если организация откажется заключить договор аренды, то постановление утрачивает юридическую силу.
2.
Договор аренды заключен не был. Однако на основании заявления администрации Росреестр прекратил право постоянного (бессрочного) пользования в ЕГРН.
3.
В результате действий администрации, истец был лишен как права постоянного (бессрочного) пользования на землю, так и права аренды. Также истец лишился своего недостроенного объекта.
4.
Сам факт издания постановления администрации не прекратил вещное право истца. Поскольку договор аренды не был заключен, право постоянного (бессрочного) пользования не считается прекращенным. Поэтому ограниченное вещное право было прекращено в отсутствие надлежащих правовых оснований.
5.
В соответствии с Земельным кодексом РФ для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или аренды не требуется отказ заявителя от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и, соответственно, принятие уполномоченным органом решения о прекращении данного права.
6.
Вывод суда первой инстанции о том, что истец по собственной вине утратил владение земельным участком, ошибочен, т.к. истец был лишен законного владения земельным участком исключительно в результате действий органов местного самоуправления.
7.
Вывод суда первой инстанции о том, что сам факт прекращения срока действия договора аренды исключает право требовать признания сделки ничтожной ошибочным. Ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной с момента ее совершения. Таким образом, сделка как юридический факт может быть признана недействительной вне зависимости от факта прекращения срока ее действия, установленного соглашением сторон.
8.
Поскольку по договору аренды предпринимателю был предоставлен участок, принадлежащий организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, вывод суда первой инстанции относительно необходимости оспаривания торгов основан на ошибочной квалификации спорных отношений. В случае если на торгах осуществлялась реализация имущества, которым не вправе был распоряжаться уполномоченный орган, такая сделка противоречит закону (168 ГК РФ).
9.
Поскольку прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществлялось с нарушением закона, действия администрации по проведению аукциона и заключению договора аренды с победителем свидетельствуют о наличии в поведении администрации злоупотребления правом.
10.
Действуя разумно и осмотрительно, ответчики не могли не знать о наличии на земельном участке фундамента (объекта незавершенного строительства), который принадлежит истцу.
Торги по заключению договора проводились без учета наличия объекта. Вывод суда первой инстанции о том, что незавершенный строительством объект в течение определенного времени подвергался воздействию природных осадков, что могло привести к его разрушению, не основан на материалах дела, а предположения доказательствами не являются.
11.
Ссылка на то, что первоначальный договор прекратил свое действие и заключен новый договор, а после земельный участок передан предпринимателю в собственность, не принимается во внимание, поскольку указанные действия ответчиков не свидетельствуют о законности прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и законности оспариваемого договора аренды.
12.
О злоупотреблении правом свидетельствует незначительный промежуток времени между выдачей разрешения на строительство и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Суд округа согласился с позицией суда апелляционной инстанции.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
1.
Издавая постановление о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования организации на спорный земельный участок, администрация действовала в соответствии с положениями действующего законодательства. Законодательство предусматривает, что заявление о предоставлении земельного участка в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, а уполномоченный орган, принимает решение о прекращении права и обязан обратиться в Росреестр, для государственной регистрации прекращения права.
2.
Предприниматель стал собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, а также собственником спорного земельного участка на основании правоустанавливающих документов, которые не оспариваются в рамках настоящего дела.
3.
Ссылка на то, что предоставление земельного участка ответчику в собственность совершено с нарушением права постоянного (бессрочного) пользования, подлежит отклонению в силу следующего.
В соответствии со сложившейся практикой, собственники недвижимости имеют исключительное право на приобретение участка в собственность. Реализация этого права не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования.
При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.
4.
Земельный участок выбыл из владения истца не позднее 2017 г. В этих обстоятельствах обращение в суд должно иметь своей целью восстановление предполагаемых прав на земельный участок надлежащим способом защиты путем оспаривания зарегистрированного права собственности предпринимателя и восстановления утраченного владения объектом недвижимости (участком). Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суд должен применять правила о виндикации.
Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю о признании сделки недействительной. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
Заявив требование о признании недействительным договора аренды без применения реституции по сделке, истец, утративший владение, вместо виндикационного требования избрал ненадлежащий способ защиты предполагаемого ограниченного вещного права на земельный участок.
При этом суд первой инстанции обосновал добросовестное поведение предпринимателя и оценил как небезупречное поведение истца вследствие:
А. Длительного непринятия мер для строительства, с учетом того, что участок предоставлялся для строительства более 25 лет назад. При этом интерес публичного собственника заключается в использовании участка в целях его предоставления в аренду именно для строительства.
Б. Последующего бездействия по незавершению инициированного истцом процесса переоформления прав на земельный участок.
В. Отсутствия претензий к публичному собственнику при наличии в ЕГРН записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и передаче участка в 2017 году в аренду предпринимателю для ведения им строительных работ.
5.
Поскольку на земельном участке публичной собственности находится законно возведенный объект недвижимости (пока не оспорено право на этот объект) и земельный участок передан в собственность предпринимателю в порядке приватизации, вывод суда первой инстанции об утрате истцом производного от публичного права собственности права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является верным.
6.
Суды апелляционной и кассационной инстанций применили нормы права, регулирующие ненадлежащий способ защиты, а подлежащие применению нормы права связаны с иным предметом доказывания при предъявлении другого иска.
При таких обстоятельствах, судебные акты второй и третьей инстанций были отменены, а решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска было оставлено без изменения.
Рекомендую подписать на свежие новости в группе Судебные юристы:
Моя страница ВКонтакте:
Телеграмм-канал:
Youtube:
https://www.youtube.com/playlist?list=PLofQWNFBBq453JERsCODAQQuiAWKaHlWV
Подборка записок по земельным спорам здесь: