Если вы решили приехать в ОАЭ на какое-то время как турист, хотите трудоустроиться или попробовать пожить в этой стране, чтобы лучше узнать ее перед покупкой собственной недвижимости, то идеальное решение для вас - аренда жилья. Конечно же, обращение к специалистам, знающим все нюансы, связанные с рынком недвижимости, законодательной базой, сбором необходимых документов и т.д, ускорило бы процесс и избавило от ошибок. Но если вы решили самостоятельно найти и арендовать жилье, вам поможет эта статья, где мы собрали необходимую информацию по аренде недвижимости на примере Дубая.
Важно знать, что рынок недвижимости Дубая и связанные с ним процедуры по аренде и сдаче в аренду жилья строго регламентируются законодательством. Все сделки по аренде строго контролируются RERA (Real Estate Regulatory Agency) и делают оформление понятным и безопасным, в равной степени законодательно защищая права как арендодателей, так и арендаторов.
Законы RERA, регулирующие вопросы аренды недвижимости в Дубае
- Закон №26 от 2007 года и №33 от 2008 года - регулируют отношения между владельцами недвижимости и арендаторами.
- Декрет № 26 от 2013 года - об урегулировании арендных споров.
- Декрет № 43 от 2013 года - регулирует границы для повышения арендной платы со стороны собственника жилья.
Принятие декретов позволило открыть в Дубае Rent Disputes Settlement Centre (RDSC), Центр урегулирования споров об аренде, куда можно обратиться, если у арендодателя и арендатора возникли разногласия.
Требования к арендаторам недвижимости в Дубае
Арендовать жилье в Дубае (не краткосрочная аренда) может только лицо (юридическое или физическое) со статусом резидента ОАЭ. Арендный договор может быть заключен исключительно:
- с гражданином ОАЭ;
- с гражданином страны ССАГПЗ;
- с иностранным гражданином с резидентской визой;
- с юридическим лицом с соответствующей регистрацией на территории страны (компания, зарегистрированная в СЭЗ, филиал иностранной компании, местная компания).
Договор аренды
Обе стороны в обязательном порядке подписывают типовой договор аренды, разработанный правительством Дубая. Этот договор подлежит обязательной регистрации в RERA через онлайн-систему EJARI. В форму на сайте вносятся данные об участниках договора, о помещении, о сроках аренды и размерах оплаты. Такая регистрация подтверждает сделку и защищает права обеих сторон в одинаковой степени. Каждому зарегистрированному договору аренды присваивается уникальный штрих-код на период действия договора.
При подписании договора следует обращать внимание на следующие пункты:
- платежи - депозит или залог (deposit), агентское вознаграждение (brokerage fee), обслуживание квартиры (maintenance), дополнительные платежи (additional fee);
- арендная плата и ее повышение;
- расторжение договора аренды.
Арендатор должен знать, что арендодатель должен предупредить об изменении арендной платы за 90 дней до окончания срока аренды. Она может быть изменена только после окончания текущего срока аренды, при продлении договора. Увеличение стоимости контролирует государство, и возможность поднятия ставки в Дубае можно проверить в специальном калькуляторе на официальном сайте Земельного департамента Дубая - Dubai Land Department (DLD).
Законодательство эмирата в равной степени защищает права и интересы обеих сторон - как собственника недвижимости, так и арендатора. Важно, тщательно продумать все нюансы на стадии заключения договора аренды, так как потом будет сложно изменить условия соглашения. Лучше при его составлении все же обратиться за помощью к опытным юристам, чтобы в дальнейшем не столкнуться с проблемами.
Оформление сделки аренды квартиры
Все сделки по аренде недвижимости в Дубае строго регулируются законодательством ОАЭ через агентство RERA. Арендатор, выбрав подходящий для себя жилой объект, вносит депозит в размере 5–10 % от годовой стоимости аренды квартиры. Эта сумма возвращается после освобождения арендуемой недвижимости.
Далее стороны подписывают договор в присутствии свидетеля, регистрируют его в системе EJARI и получают сертификат Ejari, для чего нужно предоставить оригинал договора аренды, копии паспортов обеих сторон сделки, визы и удостоверения личности Emirates ID, лицензию или доверенность домовладельца, копию мастер-плана квартиры и свидетельство о регистрации собственности. Ejari прописывает обязанности обеих сторон договора и гарантирует прозрачность и справедливость заключенного соглашения.
Далее арендатор подает самостоятельно заявку в DEWA для подключения электроэнергии и водоснабжения.
Стоимость аренды
Стоимость аренды жилья в Дубае зависит от нескольких факторов - времени года, района, близости к морю и основным достопримечательностям, наличия развитой инфраструктуры для развлечений и отдыха в шаговой доступности, близости к транспортным магистралям и метро, класса жилья и предлагаемых удобств, площади жилья и срока аренды и др.
Летом арендовать квартиру в Дубае существенно дешевле, чем осенью-зимой, в высокий сезон, когда цены поднимаются примерно на 20–30%. А если говорить о районах, то самая дорогая аренда жилья в туристических районах, которые находятся вблизи от моря и основных достопримечательностей (Palm Jumeirah, JLT, Dubai Marina, Downtown, Business Bay и др.).
Особенности аренды жилья в Дубае
- Чтобы арендовать квартиру в Дубае, у вас должна быть виза резидента.
- Арендатор оплачивает коммунальные платежи (электричество, водоснабжение, кондиционирование, газ), а за капитальный ремонт, обслуживание дома и бассейна, услуги охранников и уборщиков остаются на собственнике помещения. Подключение коммунальных услуг у поставщиков услуг арендатор недвижимости осуществляет сам и на свое имя. Также, арендатор обязан оплачивать муниципальный сбор в размере 5% от годового размера стоимости аренды.
- В ОАЭ принято вносить арендную плату на год вперед. Все расчеты осуществляются банковскими чеками. В зависимости от условий, прописанных в договоре, это может быть один или несколько чеков. При выдаче необеспеченных чеков, арендатор рискует попасть под уголовную ответственность.
- В основном в Дубае сдаются квартиры без мебели. В них оборудованная кухня с холодильником, полностью обустроенная ванная комната, в большинстве квартир есть шкаф для одежды, стиральная машинка, вытяжка.
- На протяжении всего срока действия договора аренды собственник несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт и устранение любых неисправностей, в том числе дефектов, возникших из-за естественного износа.
- Арендатор не обязан покидать квартиру до конца периода, указанного в договоре, даже, если сменился собственник арендуемого помещения.
- Договор не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке - для его отмены необходимо согласие обеих сторон.
- Владелец жилья может потребовать досрочного расторжения соглашения и выселения арендатора на основании нарушений с его стороны, таких как неоплата аренды, сдача арендованной недвижимости в субаренду, нанесение ущерба имуществу и др.
- Арендная плата не может быть увеличена в течение двух лет после заключения первоначального контракта. Если в дальнейшем собственник жилья решит повысить плату за аренду, он должен проинформировать об этом арендатора не менее, чем за 90 дней до истечения срока действия договора. Любое увеличение стоимости аренды должно проводиться в соответствии с декретом № 43 от 2013 года.
- Если стороны не могут прийти к согласию по вопросам аренды, они могут подать иск в Центр урегулирования споров об аренде в Дубае (RDSC).
Рекомендации по аренде недвижимости в ОАЭ
Обязательно просчитайте бюджет на аренду квартиры, учитывая все предстоящие платежи, как ежемесячные, так и те, которые должны быть внесены заранее - депозит, брокерские сборы, расходы на переезд, подключение к коммунальным сетям (DEWA) и т. д.
Перед подписанием договора аренды обязательно обратите внимание на то, чтобы в нем были оговорены все нюансы по арендуемому жилью и чтобы все условия вам были понятны и вас устраивали. Особенно внимательно прочитайте текст, написанный мелким шрифтом.
При осмотре жилья обратите внимание на важные детали, такие как, например, входит ли в стоимость аренды парковочное место, правила посещения для гостей, если это закрытое сообщество, разрешается ли проживание с животными и есть ли поблизости места для их выгула, если вообще выгул разрешен в этом районе и т.д.
Если вы приехали в Дубай со своим питомцем, то нужно иметь ввиду, что гулять с ним разрешается только в специальных зонах, просто по городу ходить с собакой нельзя. И, арендуя жилье, обязательно узнайте, разрешено в этом доме держать животных или нет. Во многих домах животные запрещены.
Подписывайтесь на Kalinka Дзен, чтобы не пропустить интересные публикации.
Если вы рассматриваете аренду или покупку недвижимости, обращайтесь в Kalinka Ecosystem. Мы всегда рады проконсультировать вас по любому вопросу, связанному с бизнесом, недвижимостью и релокацией в ОАЭ, оказать поддержку на любом из этапов сделки, а также предложить подходящий объект для инвестиций и жизни в ОАЭ.
________________
Мы всегда на связи: 8(495)162-82-01