Если результаты 2022 года для сектора коммерческой недвижимости можно было охарактеризовать как "без катастроф", то ключевым словом к концу 2023 года стало однозначно "рекорд". Практически во всех сегментах отмечался невиданный спрос, выдающиеся сделки и впечатляющие цифры. Тем не менее, все эти достижения, вероятно, не принесут удовлетворения участникам рынка в 2024 году.
Наибольшим по рекордам можно назвать сегмент складской недвижимости: CORE.XP оценивает объем заключенных сделок за год в 5,7 миллиона квадратных метров, в то время как NF Group сообщает о 6 миллионах квадратных метрах. Оба показателя являются максимальными в истории рынка. Вторым рекордом стала нулевая вакансия: в Московском регионе все аналитики рынка оценивают ее в 0,1%. Рост арендных ставок также зафиксировал рекордные значения: согласно NF Group, они увеличились с 5500 до 8000 рублей за квадратный метр в год с начала года; CORE.XP отмечает рост до 8500 рублей за квадратный метр в год, и все аналитики согласны, что цикл роста еще не завершен.
Другие сегменты также установили свои небольшие рекорды. Торговые центры смогли похвастаться самым низким вводом нового предложения в Москве за всю историю: к началу декабря было открыто 37 600 квадратных метров из заявленных к открытию на начало года 277 300 квадратных метров, по оценке CORE.XP и NF Group. В офисной недвижимости Москвы за год достигнут десятилетний максимум по поглощению площадей через аренду и покупку: 1,4 миллиона квадратных метров по данным CORE.XP и 1,479 миллиона квадратных метров по версии Nikoliers.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость побил все исторические максимумы. IBC Real Estate оценивает годовой объем вложений в 850 миллиардов рублей, CORE.XP — в 648 миллиардов рублей, NF Group — в 650-700 миллиардов рублей.
Положительный сигнал: спрос везде
Большинство экспертов выражают максимальный оптимизм по поводу прошедшего года и перспектив рынка коммерческой недвижимости в 2024 году, считая падение вакансии во всех сегментах положительным сигналом.
"Во второй половине года мы наблюдаем рост спроса и снижение вакансии во всех ключевых секторах коммерческой недвижимости", - отмечает генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. "Хотя говорить о полном восстановлении рынка коммерческой недвижимости пока рано, уже прослеживается тенденция к поиску нового равновесия."
"Основным трендом 2023 года стало высокое уровень деловой активности и реализация накопленного потенциала", - добавляет генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов. "Стремительное восстановление экономики стимулировало повышенную потребность бизнеса в коммерческой недвижимости. Основной вопрос 2024 года заключается в том, когда и насколько сильно замедлится темп восстановления на фоне роста ключевой ставки. На текущий момент активность сохраняется во всех сегментах."
Вакансии действительно уменьшились как в офисах, так и в торговых центрах. "На ноябрь средний уровень свободных площадей в офисах составил 7,8%, по сравнению с 10,3% в январе 2023 года", - подсчитали аналитики CORE.XP. "Ожидается, что к концу 2023 года вакантность в классе A составит 12,7%, а в классе B - 7,1%."
Торговые центры также справились с прошлогодними трудностями и снизили уровень вакансии. "В конце 2022 года средний уровень вакантности в московских торговых центрах был 15,6%, но к концу 2023 года он снизился до 8,9%", - сообщает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
В складском сегменте, по общему мнению, вакансий нет, а спрос остается высоким. "Высокий спрос на складские площади связан с ростом российского бизнеса, обновлением логистической инфраструктуры и стремительным развитием онлайн-торговли", - комментирует ситуацию старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
"Бум на рынке можно объяснить эффектом отложенного спроса", - добавляет партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. "В 2022 году многие компании избегали долгосрочного планирования из-за нестабильности, но к концу 2022 года рынок адаптировался, что привело к росту объема сделок, включая возобновление строительства в формате BTS. В 2023 году объем сделок превысил самые оптимистичные прогнозы."
Деньги предпочитают недвижимость из кирпича
Невиданный объем инвестиций в коммерческую недвижимость объясняется значительным избытком свободных средств, которые, по сути, не имеют конкретного направления для вложения. Аналогичные рассуждения прозвучали и в предыдущем году, однако результаты 2023 года добавили новые аспекты, такие как необходимость защиты капитала от инфляции, уверенность в статусе защитного актива, а также увеличившаяся доля конечных пользователей, которых также включают в инвесторскую категорию.
"Мы ожидаем, что тренд покупок объектов конечными пользователями продолжится, прежде всего в офисном сегменте, но также и в сфере складов", - прогнозирует Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International. "В сегментах розничной торговли и гостиничного бизнеса не предвидится значительного развития новых проектов. Скорее всего, будет продолжаться консолидация уже существующих активов в руках стратегических инвесторов и крупных банков".
"Основной объем инвестиций все еще приходится на продажу иностранных активов или сделки с государственными и окологосударственными компаниями", - высказывает свои сомнения исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. "Это не признак здорового рынка, а следствие текущих событий. Если исключить эти факторы, инвестиционный рынок не демонстрировал бы таких выдающихся цифр".
Выбор сегментов коммерческой недвижимости инвесторами свидетельствует о "охоте" за стрессовыми активами, которые можно приобрести со скидкой. По мнению большинства экспертов, максимальную долю в общем объеме инвестиций получили пострадавшие от последних кризисов торговые центры, а склады, находящиеся на пике спроса, получили всего лишь 10%.
"Несмотря на то, что доля вложений в склады в денежном выражении составляет менее 10%, по количеству сделок склады занимают почти четверть всего объема", - уточняет Заглумин.
"Общий объем инвестиций в складскую недвижимость за январь-ноябрь 2023 года составил 105 миллиардов рублей (рост на 5% по сравнению с 2022 годом и на 71% по сравнению с 2021 годом)", - сообщает Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP. "Доля инвестиций в складской сегмент сократилась с 2022 года, но в денежном выражении за год даже немного выросла".
"Мы видим изменение подхода к инвестиционным идеям: актуальным стал активный поиск дистрессов и проектов с большим потенциальным ростом", - добавляет генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов.
Эксперты также объясняют инвестиционные рекорды тем, что в стране по-прежнему много "свободных денег", которые нужно защищать от обесценивания, и недвижимость остается наиболее предпочтительным инструментом для этой цели.
"Даже при высокой ставке и доходности по депозитам хранение сбережений в деньгах представляет риск, так как при снижении ключевой ставки уменьшится и доходность депозита", - отмечает Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers. "В последние несколько столетий недвижимость доказала свою надежность как самый надежный актив, растущий в мире".
"На рынке есть инвесторы, которым необходима доходность, и они приобретают здания с хотя бы десятым капрейтом (то есть по цене в 10 годовых прибылей), что позволяет сразу спрогнозировать будущую прибыль от продажи", - объясняет Гурген Шекоян, генеральный директор сети сервисных офисов CODE. "Причина в том, что у людей, у которых есть свободные деньги, нет возможности вывести средства за границу. Сегодня считается рискованным держать всю сумму в банке, даже под высокий процент".
Эпопея о ничтожности
Курс коммерческой недвижимости ориентирован на малые форматы, проникшие в различные сегменты. В торговой сфере наиболее успешными считаются районные торговые центры, а у частных инвесторов популярны объекты стрит-ретейла. В сегменте индустриальной недвижимости растет интерес к light industrial — производственно-складским комплексам с офисами, разделенным на относительно небольшие помещения. Офисы сохраняют свои размеры, но все чаще продаются небольшими блоками. Большинство участников рынка считают, что малоформатность в каждом сегменте обусловлена своими особенностями.
"Я думаю, более уместно говорить о совпадении обстоятельств, создающих иллюзию общих причин этого явления в различных сферах недвижимости", размышляет руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Илюхина. "Если рассматривать каждую сферу отдельно, например, light industrial представляет собой новый формат, логичное продолжение развития молодой отрасли складской недвижимости в России. Переход спроса на малые ТРЦ и стрит-ретейл связан с изменением культуры потребления и отношением к личному времени".
"Небольшие форматы быстро развиваются, однако природа спроса во многом различается", добавляет генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов. "Спрос на покупку офисных площадей в строящихся объектах, как правило, формируют частные инвесторы, также как и на покупку помещений стрит-ритейла. Спрос на Light Industrial — это конечные пользователи, развивающиеся производители".
Некоторые собеседники все же видят общие причины "измельчения" коммерческой недвижимости и считают, что дело в активности представителей малого бизнеса и частных инвесторов.
"Инвесторов, готовых покупать небольшие лоты в такой нарезке, в разы больше, чем крупных", говорит генеральный директор компании "Этерна" Дмитрий Томилин. "Это не профессионалы, они оценивают грядущее ценообразование из собственных ощущений, предполагают, что будут сдавать по тем ставкам, что им называют консультанты. Но для меня доходность офисного сегмента кажется крайне низкой, сегмент переоценен многими экспертами. Я считаю, что сегодня для вложений лучше рассматривать стрит-ретейл, light industrial, либо помещения, в которых можно размещать dark kitchen, распределительные центры и другие форматы, обслуживающие e-commerce".
"По данным Федеральной налоговой службы, в России зарегистрировано почти 5,9 млн субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП), более 65% из них (4 млн) — индивидуальные предприниматели", напоминает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова. "Этим компаниям нужны офисы, шоу-румы, торговые, производственные и складские площади. Востребованность и ограниченный объем предложения в данных секторах коммерческой недвижимости повышают спрос на маленькие лоты коммерческих площадей, что отражается в росте инвестиций в них".
"Общие корни — это рост активности среднего и малого бизнеса в целях заполнения освободившихся ниш после ухода крупных иностранных компаний", заключает руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) Татьяна Дивина. "Если говорить про офисы, то здесь в текущем году встретились две тенденции спроса и предложения. С одной стороны, появился спрос частных инвесторов на покупку недвижимости мелкого формата для защиты и сохранения собственного капитала. С другой стороны, девелоперам, особенно девелоперам жилья, вышедшим в офисный сегмент, нужно фиксировать прибыль в моменте. У них нет необходимости управлять непрофильными активами на балансе".
Стучать ключом по лбу
Если в 2023 году коммерческая недвижимость отмечалась словом "рекорды", то в 2024 году она, вероятно, столкнется с "дефицитом". Причиной этого, по мнению опрошенных экспертов, будет высокая ключевая ставка, которая препятствует запуску новых девелоперских проектов.
"Многие чиновники, эксперты и специалисты госуправления видят, что ключевая ставка в 2024 году не будет существенно снижаться. Последствия разовьются в тренд с уходом в 2025 год," - сетует Томилин из "Этерны". - Даже если ставка понизится, то она будет на уровне 13%, что сильно не повлияет на ситуацию, это все равно слишком высокий уровень. Поэтому для девелоперов 2024 год будет очень спокойным, новых проектов будет очень мало. Достроится то, что уже заложили. Объем ввода офисных и торговых площадей уже показывает исторический минимум и будет демонстрировать его и дальше. Пока ключевая ставка не опустится на уровень хотя бы 10%, девелопмент коммерческой недвижимости будет двигаться очень вяло."
Более всего последствия высокой ставки могут затронуть торговую недвижимость, уточняют участники рынка.
"Особенно пострадают объекты с высокой долговой нагрузкой и проекты нового строительства," - уточняет Харитонова из Accent Capital. - Рост ставок депозитов нужен для перетока денежных средств из наличного обращения в депозиты банков, что позволит сократить текущую потребительскую активность. Это может повлиять на сектор торговой недвижимости и стрит-ретейл."
Даже надежные склады могут почувствовать дрожь. "Рост ключевой ставки сыграет остужающую роль в новых проектах в сфере коммерческой недвижимости, особенно это касается складской недвижимости," - полагает заместитель директора Praedium Роман Щербак. - Этот сегмент отличается низкой маржинальностью, и рост ставки значительно снижает доходность инвесторов, использующих кредитное плечо."
"Рост ключевой ставки приводит к тому, что складская недвижимость становится менее привлекательной для инвесторов," - констатирует управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic Гарольд Власов. - Уже сейчас строить новые склады для сдачи в аренду в текущих условиях стало нерентабельно. Окупаемость подобных проектов может достигать 14 лет, что не соответствует требованиям банков, которым нужно семь лет. Положительные изменения в индустриальной недвижимости могут произойти в случае прихода на рынок дешевых иностранных денег и укрепления рубля."
"Исключение - light industrial, где девелоперам доступна льготная промышленная ипотека, что существенно снижает расходы," - уточняет Ильюхина из West Wind Group.
Люди - свежее бремя
Одной из важных проблем в экономике России, которая активно обсуждалась в 2023 году, стал кадровый дефицит, оказавший серьезное воздействие на сферу коммерческой недвижимости, утверждают разговорчики. Офисные помещения особенно пострадали от необходимости конкурировать за квалифицированных специалистов.
"Существенным результатом недостатка персонала является усиление конкуренции за высококвалифицированных сотрудников, увеличение ожидаемой заработной платы и, в конечном итоге, рост затрат на проекты", объясняет Дмитрий Вишняков, управляющий директор Pridex. В частности, в сегменте офисной недвижимости повышение стоимости отделки помещений в текущем году составило в среднем 20%, и дефицит кадров сыграл ключевую роль в этом повышении.
"На рынке коммерческой недвижимости уже давно наблюдается острая нехватка персонала, которая становится все более выраженной на фоне роста самого рынка", отмечает Николай Казанский из Nikoliers. "Сотрудники консалтинговых компаний все чаще переходят на сторону клиентов - девелоперов, инвесторов, что обедняет и урезает наш рынок труда".
"Представители сервисных офисов часто сталкиваются с подрядчиками, у которых большой штат неквалифицированных сотрудников", приводит пример Гурген Шекоян из CODE. "Дефицит кадров в строительстве и клининге гораздо выше, чем в девелоперском бизнесе. Им приходится нанимать больше людей в условиях кадрового голода, что вынуждает платить больше за худший результат".
"Дефицит персонала в сегменте складской недвижимости обострился из-за интенсивного развития маркетплейсов", полагает Роман Щербак из Praedium. "Представители e-commerce действуют довольно агрессивно, буквально заставляя компании бороться за персонал на складах и повышать заработную плату".
"В торговой недвижимости дефицит кадров проявляется на всех уровнях, от службы клининга до топ-менеджмента", отмечает Светлана Кузьмина из Accent Capital. "Особенно тяжелое положение сложилось среди низкооплачиваемых сотрудников, таких как охранники, уборщики и технический персонал, где всегда работало много мигрантов, которые сейчас массово покидают рынок".