В Санкт-Петербурге продаётся огромное количество малогабаритных студий. Это недорогие квартиры, которые таят в себе риски. Не покупайте студию, пока не прочтете.
Собственно, студии бывают двух видов: полноценные квартиры с отдельным кадастровым номером (такие продают в новостройках) и студии как доли в старом фонде.
К первым студиям претензий нет. Кроме того, что их сдаётся на первичном рынке очень много, и потом сложно продать на вторичке (высокая конкуренция).
А вот с долями нужно быть настороже, многие покупатели вписываются в эту историю, не вполне осознавая возможные проблемы и риски.
Столица коммуналок
Студий-долей в Петербурге, действительно, много, ведь Питер - город коммуналок. Бывает, что инвестор выкупает коммунальную квартиру целиком или даже целый этаж, в редких случаях всё здание, и нарезает его на небольшие недорогие квартиры-студии.
Чем больше студий в рамках одного объекта недвижимости, тем лучше. Есть шанс, что перепланировки согласованы, а социальное окружение будет однородным.
Но чаще ситуация иная. Недорогая квартира-студия представляет собой отремонтированную комнату в коммунальной квартире. В такой студии делают маленькую кухню, собственный санузел (душ, туалет).
Причём в 90% случаев такие перепланировки не узаконены, поэтому "прилететь" покупателю может в любой момент от надзорных органов.
Узаконить удаётся перепланировки в основном в студиях на первом этаже, и то не все.
Большой выбор
Сложно сказать, сколько таких студий в продаже.
Выборка ЦИАН выдает 3500 студий в Санкт-Петербурге Сюда входят не только доли, но и полноценные студии на вторичке , построенные в своё время застройщиками. Однако в пределах СПб таких студий мало, они сконцентрированы в основном в Ленобласти, за КАДом.
Поэтому смело можно утверждать, что студий-долей в коммуналках продаётся не меньше 2-2,5 тыс. штук.
Секрет успеха
Легко понять, почему студии в Санкт-Петербурге столь популярны.
✅Они расположены в шикарных местах, в историческом центре, в Адмиралтейском, Центральном, Петроградском, Василеостровском районах, также в престижном Московском, Фрунзенском.
✅При этом цены на недорогие студии начинаются от 2, 5-3 млн рублей, хотя большая часть предложения находится в диапазоне от 4 млн.
И столь дешёвые квартиры предлагаются зачастую в таких престижных местах, где даже однокомнатная квартира стоила бы миллионов 10-12.
✅Подкупает покупателей и хорошее качество ремонта. Большинство студий выглядят как на картинках из глянцевых журналов. Часто это не просто типовой ремонт, а даже дизайн-проект с какими-то яркими акцентами, фишками.
Точно поместитесь?
Площадь долей-студий, как правило, невелика: бывают даже варианты 7-10 кв. м. В этом, кстати, нет ничего вопиющего: во многих европейских столицах, где квадратный метр стоит баснословных денег, тоже предлагаются крохотные студии, где помещается только кровать, столик, да умывальник. Фактически мы имеем дело с аналогом небольшого гостиничного номера, только в жилом здании.
Но чаще студии в Петербурге все-таки имеют плошадь полноценной комнаты: 15-17 кв. м, или даже 20 и больше.
К слову, даже при небольшой площади в студиях можно неплохо разместиться: в большинстве помещений высокие потолки, от 3.5 метров, и это позволяет создать второй уровень, вынести спальное место и даже небольшой кабинет на второй этаж.
Будьте внимательны: в рекламе часто указывают площадь студии, включая размеры верхнего спального места.
Осторожно, студия
Итак, плюсы квартир студий в Петербурге мы рассмотрели. А какие же минусы? Их, действительно, много:
👉Если вскроется факт перепланировки, Жилищная инспекция выпишет штраф, а главное, вас обяжут через суд устранить нарушения.
Известны случаи, когда человек покупал студию с санузлом в центре СПб, допустим, за 5 млн рублей, далее его обязывали устроить нарушение (что, в общем, тоже стоит денег). И после этого студия превращается в обычную комнату в коммуналке, стоимость которой уже составляет миллиона 1,5.
Особенно опасна перепланировка, если дом относится к памятникам архитектуры, и тем более если в ходе "улучшений" были повреждены охраняемые элементы: лепнина, декор, камин и т. д.
Тогда от КГИОП может прилететь огромный штраф, и не важно что лепнину уничтожил прежний владелец. Отвечать будет покупатель, который не задумался о такой проблеме
Если уж вы решили купить студию в старом фонде, хотя бы попробуйте зафиксировать факт перепланировки в договоре купли-продажи, или акте приёма передачи.
И, если дом памятник, требуйте у продавца справку о наличии/отсутствии в квартире архитектурно-художественных элементов. Также эта информация может содержаться в правоустанавливающих документах продавца.
👉 Перенос и создание мокрых зон там, где их быть не должно, повышает риск аварий, протечек. Особенно опасно, если под вами дорогой офис или элитная квартира. А застраховать свою ответственность, как в обычной квартире, точно не получится: страховые компании не хотят иметь дело с долями -студями.
👉Покупая студию в старом фонде, вы вряд ли даже ко дню сделки успеете познакомиться со всеми соседями. Продавцы часто до последнего скрывают, что в соседних комнатах живёт алкоголик, сумасшедший, или просто очень неопрятный человек. К тому же, в коммуналках состав соседей меняется постоянно: даже е ли сегодня всё хорошо, через месяц могут заехать кошмарные соседи. И жить с ними придётся в одной квартире.
👉Сделка по покупке доли всегда нотариальная, и для её совершения продавец должен будет предоставить отказы соседей от преимущественного права покупки.
Нередко бывает так, что каких-то отказов не хватает, это может затянуть сделку. Особенно неприятна ситуация, когда в числе собственников -соседей есть несовершеннолетние. Тогда придётся посылать уведомление о продаже через нотариуса, либо получать отказ от преимущественного права покупки через органы опеки.
Но, допустим, продавец успешно всё это выполнил, но учтите, что в случае будущей продажи своей доли вы также должны будете заново получить отказы от всех соседей .
И сейчас уже многие нотариусы не принимают уведомления, посланные письмом. А уведомлять через нотариуса дорого (около 8 тыс. за одно уведомление).
👉Выбирая студию, вы часто будете наталкиваться на фейковые объявления, либо несуществующие пока в природе проекты (их можно распознать по супер красивой "нарисованной" картинке).
Это похоже на первичный рынок, когда вы покупаете объект "в будущем", только тут нет гарантий, как в случае с первичкой (эксроу-счета, договор долевого участия).
Порой вам предлагают подождать, пока найдётся нужное количество покупателей и будет расселена вся коммуналка. Только тогда начнётся ремонт- строительство студий. Надежнее все-таки покупать уже готовые варианты, пусть и подороже.
👉 Отдельный вопрос - как будут начисляться коммунальные платежи. Как правило, индивидуальных приборов учёта в студиях нет, платежи будут начисляться на всю коммуналку, пропорционально долям каждого собственника. Тщательно проверяйте, нет ли долгов, посмотрите квитанции за последние месяцы, требуйте справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
👉Помните, что студия - это доля. Например 20/154. Она не может быть выделена в виде комнаты как отдельный объект, но желательно наличие соглашения о порядке пользования, тогда в документах будет указан номер и площадь комнаты. Возможно, причитающаяся вам кладовка.
Покупайте студии, где определён порядок пользования.
Это может быть указано в прежнем договоре купли продажи продавца, в справке ф7 "характеристика жилого помещения" и даже форме 9 о регистрации.
Когда вы запросите выписку ЕГРН у продавца комнаты, то там будет указана вся коммуналка как объект и далее доля каждого. Запрашивайте выписку ЕГРН буквально накануне сделки, чтобы проверить, не поменялись ли собственники.
***
Читайте другие статьи на нашем канале:
Когда цены на вторичку рухнут?
Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
Квартиры на Васильевском: цены взлетят как ракета
***
Хотите выгодно купить или продать недвижимость? Обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
👉Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
👉Также подписывайтесь на телеграм-канал "Недвижка spb"
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!