Начало 2024 года будет весьма занимательным для девелоперов жилья и отражает обострение противоречий в экономической модели стимулирования жилищного строительства. Очевидно, что принятое в декабре 2023 Постановление Правительства Российской Федерации от 15.12.2023 № 2166 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации" призвано охладить рынок первичного жилья, где спрос на квартиры достиг очередного пика во 2-м полугодии 2023, а также намерено ослабить влияние ипотечного стимулирования.
Недвига Tech — недвижимость и цифровизация
Это не первая государственная попытка завязать с общедоступной ипотекой – «Господдержка 2020». Напомним, что предыдущая «отмена ипотеки» для крупных локаций с высокими бюджетами в середине 2021 завершилась возвратом старых условий. Так в 2022 сумму кредита вернули к первоначальной — до 12 млн рублей для покупки жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. До 6 млн — в других регионах.
Основные изменения в «Господдержке 2020» (некоторые параметры банки начали самостоятельно переносить и на другие программы, например, по IT ипотеке многие банки стали просить первоначальный взнос не менее 30% от стоимости квартиры, хотя по закону установлено всего 20%):
· Одна льготная ипотека в одни руки.
· Повышение первоначального взноса до 30%.
· Снижен предельный размер субсидий банкам по госпрограммам на 0,5 п.п.
· Снижение размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, до 6 млн рублей.
· Нельзя использовать комбо – это когда часть стоимости квартиры (12 млн руб.) идет по льготной ипотеке с привлекательной ставкой, а оставшаяся недостающая сумма предоставляется в форме ипотечного займа по рыночной ставе.
Таким образом, внесенные изменения в «Господдержку 2020» не только сужают круг потенциальных покупателей, так как не у всех есть значительные накопления в размере трети стоимости квартиры, но и сокращают потенциальный перечень квартир к покупке, особенно в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где цены высокие, но и емкость ипотечного рынка огромная. Именно в этих регионах маркетмейкеры рынка зарабатывают основные деньги.
Более того, продление льготной ипотеки для всех после 1 июля 2024 под сомнением. Некоторые депутаты предлагают «Господдержку 2020» вовсе не продлевать, а некоторые считают, что оставить ее только в тех регионах, где спрос на недвижимость низкий. Таким образом, основными ипотечными программами станут «Семейная», IT-ипотека и всевозможные нишевые программы из «ипотечного меню», предложенного Хуснуллиным М.Ш. еще в начале 2022.
В конце 2024 – начале 2025 нас ожидает вероятный переход с модели государственного субсидируемого ипотечного стимулирования в какую-то иную плоскость. Анализируя действия государства, осмелюсь предположить, что эта экономическая модель поддержания стройки за счет бюджетных средств себя изжила и больше не является полезной для сбалансированных интересов общества и бизнеса. Слишком чрезмерным уже выглядит это поддержание и слишком долго оно длится. Вероятно, нужен новый рыночный механизм для возврата к безопасному балансу, но вот безболезненно для рынка его найти и нащупать – это задача сверхсложная и она содержит в себе множество рисков и неуправляемых последствий, особенно при текущем уровне ключевой ставки ЦБ в 16%.
Теперь перейдем к самой обсуждаемой теме – Сбер ввел новые условия выдачи льготной ипотеки. Попробуем порассуждать теперь в текущей новостной повестке.
Сбер льготную ипотеку будет выдавать только застройщикам-партнерам, которые готовы за свой счет субсидировать понижение ставки с 16 до 8%. Аналогичную позицию заняли ВТБ и Альфа. Более того, многие банки с 15 января 2024 будут скорее всего работать по схожей схеме. Механизм субсидирования банкам недополученной прибыли по льготной ипотеке выглядит следующим образом. Разница в ставках между ключевой ставкой ЦБ + 1,5% (сейчас 16% + 1,5% = 17,5%) и ставкой по семейной ипотеке (6% по госпрограмме) составляет 11,5%. Если раньше выделяемые лимиты от государства позволяли покрывать разницу в ставках, а в некоторых случаях по договоренности дополнительные затраты делились между застройщиком и государством, то сейчас некоторые банки попали в ситуацию, когда выдача любой льготной ипотеки в принципе убыточна. Таким образом, банки массово пересматривают матрицы ипотечных ставок и ведут активные переговоры с застройщиками о возможной структуре разделения затрат на ипотеку между собой.
В ответ несколько застройщиков заявили об отказе участвовать в такой схеме. Setl публично отказался оплачивать комиссию за ипотеку с государственной поддержкой. ЦДС и РСТИ заявили, что в январе не готовы участвовать в льготной ипотеке за их счет. Крупные игроки взяли паузу и веду переговоры со своими банками-партнерами, активно анализируют свои финансовые модели проектов и пытаются найти ответ на вопрос как пересмотреть стратегию реализации по ценам и темпам продаж, чтобы выжить в подобных условиях. Ситуацию можно назвать шоковой.
Для того, чтобы ответить на вопрос «в чем мотив действий банковского сообщества?» необходимо сначала ответить на вопрос «кто зарабатывает на жилищном строительстве и в частности на программе повсеместного субсидирования ипотеки?». Бенефициарами происходящего можно назвать:
1. Застройщики.
a. (+) Они формируют стратегию продаж и политику ценообразования. Конечно, наличие высокого спроса позволяло повышать цены и успешно продавать новостройки, получать хорошую прибыль и инвестировать ее дальше в покупку новых участков и строительство новых домов.
b. (-) Однако действия застройщика в период непосредственного строительства ограничены законодательством – нельзя просто остановить строительство и переждать лучших времен если что-то пойдет не так (214-ФЗ) и кредитным договором с банком, выдавшим проектное финансирование на стройку.
2. Банки.
a. (+) Зарабатывают на выдаче проектного финансирования на новостройки, а также на ипотечных кредитах для конечных пользователей, получали субсидии от государства на покрытие ипотечных ставок ниже рыночного уровня.
b. (-) Можно назвать банки в этой схеме самыми богатыми и коварными участниками, однако надо учитывать какие риски они несут в случае дефолта застройщика или «неэкологичных схемах» реализации новостроек застройщиками. Например, при траншевой ипотеке или рассрочках, когда продажи у застройщиков есть, а денег в банках на эскроу счетах нет. Также независимо от продаж банки предоставляют бесперебойное финансирование проектов даже если накопленных продаж мало, так как проблемы со сдвигом срока ввода в эксплуатацию могут неблагоприятно сказаться как на застройщике, так и на банке.
3. Землевладельцы.
a. (+) Получили свои сверхприбыли. Рекордные инвестиции в покупку земельных участков под строительство жилья в 2021-2022. Часть маржи застройщиков, о которой любят многие писать, как раз была потрачена на покупку новых земельных участков, чтобы восполнить земельные банки и продолжить наращивать объем текущего строительства.
b. (-) Подобные сделки очень сложные и длительные по времени. Какие-то земли находятся в государственной собственности, а какие-то в частной. Объективной государственной статистики по сделкам с землей, к сожалению, нет.
Можно еще выделить таких участников, как: государственный сектор (налоги и в частности в Москве – повышение платы за изменение вида разрешенного использования в 2021), крупные строительные и подрядные компании, посредники разный уровней в продажах и рекламе. Иными словами, сфера жилищного строительства позволила заработать и перераспределить между разными участниками достаточно много средств. Естественные механизмы рынка и развития экономики, а единственный очевидный минус всей системы – это рост цен на новостройки. Бенефициаров много, но вот, к сожалению, наступает финал ипотечного цикла и окно возможностей сужается, поэтому нужно оптимизировать чьи-то выгоды.
Вернемся к ситуации с банками и их политике принуждения к субсидированию ипотеки застройщиками. Столкновение интересов банков и застройщиков – это тема достаточно острая, сложная и неоднозначная. Вероятнее всего участники возьмут паузу для совместных расчетов стоимости выдаваемого ипотечного продукта. Если раньше было много компонентов в структуре продукта у банков – от депозитов до страховых продуктов, то вероятно сейчас их станет еще больше. Могут также появиться новые фирменные схемы по финансированию покупки квартир в новостройках, которую придумают девелоперы.
Самый простой способ компенсации ипотечной субсидии – это повышение цен на квартиры. Можно сказать субсидия будет нивелирована ценой за квартиру. Такое решение негативно скажется на спросе и конкурентоспособности новостроек. Текущий уровень цен не позволит дать жизнеспособное предложение для покупателя при ключевой ставке в 16%.
Таким образом, повышение цены квадратного метра с пониженной ставкой или сохранение текущего уровня цен при высоких ипотечных ставках серьезно ограничат емкость рынка. Большая часть планов продаж по проектам жилищного строительства будут невыполнимы. Последствия будут и у банков, которые выдали проектное финансирование на строительство новостроек и теперь не могут наполнить эскроу-счета, а выдачу средств на строительство нужно будет продолжать.
Банки в минус кредитовать не смогут. На первый взгляд банки заняли эгоистичную позицию, в которой вообще не готовы брать на себя экономическое бремя последствий от отмены льготной ипотеки, однако нужно учитывать специфику банковского регулирования в РФ за последние 7 лет. ЦБ РФ будет жестко пресекать любые схемы вплоть до отзыва банковских лицензий, если он увидит ипотечные программы, представляющие угрозу для стабильности банковской системы.
Что будут скорее всего делать основные игроки рынка? С высокой вероятностью они попробуют договориться и совместно поискать варианты финансовых продуктов. Острый конфликт никому не нужен и будет вредить бизнесу. Большинство застройщиков активизирует программы платных рассрочек по различным форматам с разными графиками платежей и возможностями отсрочки: 30/70, 20/80 и 30/30/40. Возможен также возврат к траншевым ипотекам и другим видам.
Подводя итог всей статьи, хотелось бы отметить, что текущая ситуация не является временной. Это новый этап и он может быть весьма непредсказуемым. Не стоит ожидать возврата к комфортным программам субсидирования. Переходный период может продлиться вплоть до 2025, пока не будет снижена ключевая ставка до комфортного уровня в 9-10%, а новые сбалансированные механизмы по стимулированию спроса не будут массово внедрены в рынок. Последствия тут одни - это потенциальный спад продаж, который пока сложно предсказать в % год к году.